又快到國(guó)慶黃金周，與以往不同的是，經(jīng)過(guò)多次降息后，銀行貸款利率已經(jīng)接近歷史新低，讓不少買(mǎi)家心癢癢。不過(guò)，股市低迷，整體房產(chǎn)投資持續(xù)下降又讓不少人也感嘆“不敢買(mǎi)房”。

又快到國(guó)慶黃金周，與以往不同的是，經(jīng)過(guò)多次降息后，銀行貸款利率已經(jīng)接近歷史新低，讓不少買(mǎi)家心癢癢。不過(guò)，股市低迷，整體房產(chǎn)投資持續(xù)下降又讓不少人也感嘆“不敢買(mǎi)房”。近日，信息時(shí)報(bào)記者就廣州地區(qū)樓市的庫(kù)存貨量等情況進(jìn)行了調(diào)查，為市民買(mǎi)房提供參考。而有專(zhuān)家認(rèn)為，自住買(mǎi)家可出手買(mǎi)房，投資者則不用著急。

北部：庫(kù)存貨量大預(yù)計(jì)優(yōu)惠多

花都樓市一直都是樓市供應(yīng)大區(qū)，貨量充足、優(yōu)惠也相對(duì)比較多。據(jù)了解，花都區(qū)9月初庫(kù)存達(dá)270萬(wàn)平方米，仍處于較高水平。下半年以來(lái)包括獅城國(guó)際、時(shí)代城等低價(jià)走新貨，元邦山清水秀，自由人花園也積極降價(jià)去余貨，拉動(dòng)成交，使得消化周期有所減少。不少行內(nèi)人士表示，由于花都庫(kù)存較大，且產(chǎn)品類(lèi)型豐富，開(kāi)發(fā)商更會(huì)借機(jī)黃金周優(yōu)勢(shì)，推貨，推優(yōu)惠。

西部：廣鋼新城豪宅云集

合富輝煌發(fā)布第四季度廣州樓市報(bào)告顯示，國(guó)慶前后荔灣區(qū)約有3000套可售新貨。其中，廣鋼新城是焦點(diǎn)。盡管?chē)?guó)慶前夕能開(kāi)盤(pán)或開(kāi)放的只有中海花灣壹號(hào)和金融街融穗華府。但是該片區(qū)集中了中海，保利，北大資源，華發(fā)等多家地產(chǎn)巨頭。業(yè)內(nèi)人士表示，廣鋼新城受到前所未有的關(guān)注，不僅因?yàn)槭堑赝?，而是整個(gè)芳村板塊的蛻變。安居客數(shù)據(jù)顯示，2012年~2015年原芳村板塊主力成交均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以下，成交總價(jià)集中在100萬(wàn)~200萬(wàn)元。而最新報(bào)告統(tǒng)計(jì)，目前該板塊新貨叫價(jià)：2.3萬(wàn)~3.8萬(wàn)元/平方米，預(yù)期主力產(chǎn)品總價(jià)250萬(wàn)~350萬(wàn)元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，價(jià)格的提升或許讓芳村板塊晉級(jí)為又一個(gè)豪宅板塊。

荔灣新貨

新世界凱粵灣約450套

麗和華庭約60套

汾水花園約400多套

保利西悅灣約500套

中?；骋继?hào)約600套

金融街融穗華府約600套

華發(fā)荔灣薈約200多套

珠實(shí)鵝潭灣約60套

東部：將迎新一輪熱銷(xiāo)潮

新黃埔區(qū)迎來(lái)真正“黃金月”，先是9月1日新黃埔區(qū)掛牌、然后9月6日新黃埔迎來(lái)掛牌后首次拍地，在今年“金九銀十”國(guó)內(nèi)樓市普遍開(kāi)局不利的情況下，廣州東部的黃埔區(qū)反迎來(lái)購(gòu)房熱潮。數(shù)據(jù)顯示，今年1月1日~9月8日，新黃埔共網(wǎng)簽7931套一手住宅，比去年同期暴漲67.6%，與此同時(shí)，多數(shù)樓盤(pán)的售價(jià)也有所回升。業(yè)內(nèi)人士指出，即將到來(lái)的黃金周有望引爆新一輪銷(xiāo)量高漲。

記者走訪市場(chǎng)了解到，在今年的“金九銀十”期間，黃埔區(qū)預(yù)計(jì)會(huì)有大量新盤(pán)新貨推出，例如時(shí)代春樹(shù)里、中泰天境、綠地中央廣場(chǎng)、綠地城等。而萬(wàn)科在今年4月份拿下的長(zhǎng)嶺居項(xiàng)目也很可能在年底推出市場(chǎng)。加上在售樓盤(pán)的推新，新黃埔在今年最后幾個(gè)月時(shí)間里至少將再添數(shù)千套新貨供應(yīng)。

南部：自住型買(mǎi)家選擇多

記者了解到，番禺區(qū)多個(gè)樓盤(pán)都計(jì)劃在國(guó)慶黃金周前后開(kāi)盤(pán)，同時(shí)，還有一些樓盤(pán)正在醞釀提價(jià)。對(duì)于自住型買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，趁著本月或者10月推新，有多種優(yōu)惠，或許是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。而從各住宅大盤(pán)所推戶(hù)型來(lái)看，改善型買(mǎi)家的選擇更多。目前主要供應(yīng)樓盤(pán)有祈?；盍▓@，將推兩房到四房；長(zhǎng)隆瓏翠將推三房到四房戶(hù)型；麗江花園如英居主推三四房單位；金融街·融穗瀾灣主推兩房至四房單位。

而對(duì)想要在番禺投資的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，目前區(qū)域內(nèi)萬(wàn)博商圈和廣州南站商圈的項(xiàng)目不多，選擇余地較少。如萬(wàn)博商圈目前多數(shù)樓盤(pán)都已經(jīng)進(jìn)入掃尾貨階段，貨量不大；只有奧園國(guó)際中心、招商城市主場(chǎng)今年首次開(kāi)放樣板房，并計(jì)劃重點(diǎn)在黃金周進(jìn)行推廣。

價(jià)格方面，雖然多數(shù)熱門(mén)區(qū)域項(xiàng)目售價(jià)都在19000元/平方米左右，但熱門(mén)板塊也有一些低價(jià)項(xiàng)目，例如信業(yè)悅都薈，位于番禺大道北，在售公寓僅售12500元/平方米。

市場(chǎng)環(huán)境

利

貸款利率已近歷史最低點(diǎn)

從政策環(huán)境方面來(lái)看，今年的九月和十月，廣州樓市政策環(huán)境會(huì)比2014年同期更加寬松。今年從第一季度開(kāi)始就有“3·30新政”，之后更是多次降息、降準(zhǔn)。有分析人士認(rèn)為，今年三季度，如果宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力沒(méi)有得到緩解，預(yù)計(jì)可能還會(huì)繼續(xù)降準(zhǔn)。

方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志對(duì)此表示，多次降息再加上貸款折扣不斷降低，目前貸款利率已近歷史最低點(diǎn)，而公積金貸款利率更是低于多數(shù)銀行理財(cái)產(chǎn)品，即用自己的錢(qián)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品再借公積金還貸，還能獲得利息差。所以現(xiàn)在購(gòu)房應(yīng)該盡量申請(qǐng)貸款。

弊

股市、投資增速下降

根據(jù)合富輝煌報(bào)告顯示，在5、6月受股市帶動(dòng)創(chuàng)下高位后，8月廣州市商品住宅成交在7月基礎(chǔ)上進(jìn)一步下跌， 十區(qū)成交量?jī)H62萬(wàn)平方米，環(huán)比繼續(xù)下滑20.5%，8月廣州十區(qū)樓市均價(jià)18345元/平方米，近兩月的上揚(yáng)是受成交結(jié)構(gòu)影響。股市帶動(dòng)的一輪豪宅銷(xiāo)售滯后體現(xiàn)出來(lái)，整體價(jià)格表現(xiàn)平穩(wěn)。

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌表示，經(jīng)濟(jì)的因素，利率、信貸、政策影響樓市比較大，而是屬于長(zhǎng)時(shí)間影響，而股市對(duì)樓市影響是階段性的。但是從中長(zhǎng)期來(lái)看，股市波動(dòng)大，買(mǎi)房更具有穩(wěn)定保值，投資客還是會(huì)撤出股市資金，將閑錢(qián)投入不動(dòng)產(chǎn)，樓市市場(chǎng)會(huì)恢復(fù)比較正常的局面。

專(zhuān)家觀點(diǎn)

自住買(mǎi)家可出手投資者不用著急

暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛認(rèn)為，在整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響下，樓市庫(kù)存過(guò)高是大多數(shù)城市面臨的一個(gè)主要問(wèn)題。雖然廣州樓市相對(duì)于其他三四線城市而言，還是火爆很多，但總體而言，也不是特別理想。大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商還是希望能夠盡快去庫(kù)存的。雖然廣州很多開(kāi)發(fā)商都在醞釀提價(jià)，但胡剛覺(jué)得那只是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)手段而已，故意要讓購(gòu)房者產(chǎn)生“再不買(mǎi)就不劃算了”的想法，有可能價(jià)格漲了，但優(yōu)惠力度更大，算下來(lái)價(jià)格還是差不多。他表示，現(xiàn)在的廣州樓市是買(mǎi)方市場(chǎng)，供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。對(duì)于自住買(mǎi)家而言，只要是有看中的房子，可以考慮馬上就買(mǎi)；但是對(duì)于投資型買(mǎi)家而言，則不用太著急，可以多比較比較再做決定。