隨著住宅商業(yè)等傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)壓力越來(lái)越大，許多來(lái)自國(guó)際的產(chǎn)業(yè)基金在國(guó)內(nèi)投資開(kāi)始逐漸轉(zhuǎn)向工業(yè)物流地產(chǎn)，加之電子商務(wù)的快速發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)也逐漸迎來(lái)快速發(fā)展時(shí)期。

“隨著住宅商業(yè)等傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)壓力越來(lái)越大，許多來(lái)自國(guó)際的產(chǎn)業(yè)基金在國(guó)內(nèi)投資開(kāi)始逐漸轉(zhuǎn)向工業(yè)物流地產(chǎn)，加之電子商務(wù)的快速發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)也逐漸迎來(lái)快速發(fā)展時(shí)期。”世邦魏理仕華西區(qū)工業(yè)及物流服務(wù)部副董事尤鵬偉表示，“目前物流地產(chǎn)投資正處于高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的狀態(tài)。在成都，無(wú)論專業(yè)的物流基金還是物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，市場(chǎng)投資的凈回報(bào)基本上可以達(dá)到7%。”

10月15日，世邦魏理仕發(fā)布《中國(guó)物業(yè)投資指南之物流地產(chǎn)篇》，重點(diǎn)分析中國(guó)17個(gè)主要城市物流地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)。研究顯示，成都目前已與北京、上海、廣州、深圳等一線城市共同位列中國(guó)物流地產(chǎn)最佳投資目的地。

優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施緊俏

受益于電子商務(wù)的快速發(fā)展，成都高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施需求快速上升。據(jù)了解，自今年6月以來(lái)，阿里巴巴、京東等電子商務(wù)巨頭公司均將成都視為戰(zhàn)略重心，雙方均有意加速布局成都倉(cāng)儲(chǔ)物流相關(guān)項(xiàng)目。

10月15日，京東與四川省政府簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，深化農(nóng)村電子商務(wù)市場(chǎng)被列為協(xié)議內(nèi)容之一；在今年7月，京東曾與成都市政府正式簽署電子商務(wù)進(jìn)農(nóng)村戰(zhàn)略合作協(xié)議。此前也曾有消息稱，阿里巴巴有意在成都龍泉驛區(qū)投資10億元以上建設(shè)西部物流運(yùn)營(yíng)中心，建設(shè)國(guó)際化高端倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、電子商務(wù)經(jīng)營(yíng)中心和訂單生產(chǎn)中心。

“四川是農(nóng)產(chǎn)品銷售大省，高端農(nóng)產(chǎn)品的物流配送對(duì)物流設(shè)施的要求更高。而目前成都的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施可以滿足這一市場(chǎng)要求。”尤鵬偉表示，目前是成都高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流開(kāi)發(fā)逐漸走向成熟的時(shí)期。“在成都，高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施自2012年開(kāi)始逐漸有新產(chǎn)品的分化，從傳統(tǒng)的單層倉(cāng)庫(kù)到多層倉(cāng)庫(kù)，從單一高標(biāo)準(zhǔn)的普通倉(cāng)庫(kù)到冷鏈快遞多功能倉(cāng)庫(kù)，現(xiàn)在市場(chǎng)上有各類倉(cāng)儲(chǔ)物流可以滿足市場(chǎng)需求。”

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，如今消費(fèi)者購(gòu)物方式的轉(zhuǎn)變對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)影響顯而易見(jiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2012年到2015年期間，電子商務(wù)客戶需求從15%上升到25%，市場(chǎng)份額快速上升。“在成都，百貨退市的案例時(shí)有發(fā)生，而這一部分消費(fèi)力并沒(méi)有消失。如果簡(jiǎn)單理解，這一部分貨架上的消費(fèi)品現(xiàn)在就放在倉(cāng)庫(kù)里，正等待被網(wǎng)購(gòu)。”尤鵬偉表示，“這一部分的增長(zhǎng)要比商業(yè)地產(chǎn)在黃金時(shí)期增長(zhǎng)表現(xiàn)更為迅猛。”

據(jù)記者了解，在2013年到2014年期間，唯品會(huì)位于成都龍泉物流園區(qū)的倉(cāng)儲(chǔ)面積從2.4萬(wàn)平方米擴(kuò)大到13.5萬(wàn)平方米。而天貓超市在進(jìn)入成都市場(chǎng)僅一個(gè)季度后，在龍泉物流中心擴(kuò)租1.2萬(wàn)平方米，承租面積是三個(gè)月前的三倍。

競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)基本形成

截至2015年第三季度，成都優(yōu)質(zhì)產(chǎn)出物流市場(chǎng)總存量達(dá)到144萬(wàn)平方米，市場(chǎng)整體空置率為16.9%。目前成都市場(chǎng)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)主要集中在龍泉、雙流、新都、青白江、新津等區(qū)域，其中龍泉、空港和新都三大板塊的存量占比近八成，同時(shí)得益于旺盛的城市配送和物流運(yùn)輸需求，市場(chǎng)地位將進(jìn)一步鞏固。

“我們往往把成都視為倉(cāng)儲(chǔ)物流的一線城市。”尤鵬偉告訴記者，“其中一個(gè)重要指標(biāo)是，該區(qū)域中主流開(kāi)發(fā)企業(yè)的入駐情況。”

據(jù)了解，在該物流地產(chǎn)領(lǐng)域中，排名全國(guó)前九位的主流開(kāi)發(fā)商布局成都的就有七個(gè)，余下兩個(gè)企業(yè)一直有意向在成都拿地。從主流開(kāi)發(fā)商的布局?jǐn)?shù)量來(lái)看，除了上海、北京，成都位居國(guó)內(nèi)第三。

尤鵬偉告訴記者，目前該領(lǐng)域相關(guān)的產(chǎn)業(yè)基金在中國(guó)投資項(xiàng)目，在這個(gè)階段幾乎不考慮市場(chǎng)容量，能有合適土地就會(huì)拿。“這其中政策因素的影響也很大。”

據(jù)了解，在2011年到2012年期間，地方政府釋放了一部分土地指標(biāo)用于物流地產(chǎn)建設(shè)。根據(jù)建設(shè)周期，這部分供應(yīng)在2013年到2014年集中釋放。而從2012年開(kāi)始，成都僅僅只有1~2個(gè)地塊釋放給物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，剩下都直接供應(yīng)給類似京東、天貓這樣的企業(yè)，因此高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施的市場(chǎng)供應(yīng)一直非常緊俏。

尤鵬偉表示，在未來(lái)土地供應(yīng)持續(xù)縮減的情況下，空置率會(huì)持續(xù)下降，租金也會(huì)持續(xù)平穩(wěn)上升。由于供應(yīng)減少，預(yù)計(jì)到2017~2018年租金會(huì)有大幅提升。