萬博商圈群雄并起 140萬m2辦公物業(yè)扎堆上市

近期以來，正處在如火如荼的建設之中的萬博商務區(qū)積極發(fā)力市場，在日前舉行的廣州番禺萬博商務區(qū)招商推介會上，包括著名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)歡聚時代(YY語音)在內(nèi)的27個項目成功簽約，投資金額超過200億元，加上未在現(xiàn)場簽約但已簽約落戶萬博的近百億投資，簽約進駐企業(yè)投資總計達300億元。與此同時，著名的IBM、微軟等世界500強企業(yè)以及后續(xù)的近百家優(yōu)質(zhì)企業(yè)都將陸續(xù)落戶，盛景創(chuàng)投基金還將攜手開啟萬博商務區(qū)的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)新時代。廣東省投資促進局局長楊子江認為，萬博商務區(qū)的規(guī)劃起點很高，有望像巴黎的拉德芳斯一樣，成為廣州最有名的中央商務區(qū)。文/圖：廣州日報記者王荔玨

據(jù)了解，作為番禺區(qū)重點發(fā)展區(qū)域，如今在萬博商務區(qū)，除已建成的番禺萬達廣場、在售的奧園國際中心、四海城等大型項目外，還云集了華新物流總部、番禺現(xiàn)代信息服務業(yè)總部基地、番禺敏捷廣場、廣晟數(shù)碼城、番禺天河城以及地下空間綜合開發(fā)項目等龍頭項目，業(yè)界預計，包括萬達廣場在內(nèi)的9大項目在明年年底前將全部落成。

大型項目扎堆云集，這對萬博商圈而言，既有規(guī)模大的號召力，同時來自市場競爭的壓力同樣也不小。在這九大項目中，都不乏大體量的寫字樓、公寓及商鋪產(chǎn)品。據(jù)不完全統(tǒng)計，未來該地區(qū)的辦公物業(yè)供應體量預計超過140萬平方米。供應量如此之大，但市場的承接力卻依然有限。數(shù)據(jù)顯示，廣州去年一手寫字樓的網(wǎng)簽面積約為40萬平方米，因此超過140萬平方米巨大體量的辦公物業(yè)應該如何消化？ 對于寫字樓市場的前景，戴德梁行就預測：四季度廣州甲級寫字樓空置率將開始明顯上升，并在2016年升至峰值。

公寓產(chǎn)品如何突圍值得探索

據(jù)高力國際日前發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1~9月，廣州一手可售公寓累計新增貨量為158.6萬平方米，同比增加24%，預計至今年年底，全市一手公寓可售貨量可達129.48萬平方米，其中，萬博商圈所在的番禺區(qū)預計就有20.36萬平方米可售貨量，庫存量巨大。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月26日，番禺區(qū)網(wǎng)簽面積超過1萬平方米的辦公(公寓)項目只有4個，分別是奧園城市天地、保利大都匯、奧園越時代及敏捷華美國際。其中，位處萬博商圈板塊只有保利大都匯和奧園城市天地，兩盤成交業(yè)績分列一二位，成交面積分別為53245及44815平方米。

有業(yè)界人士指出，以商業(yè)、辦公為定位的萬博商圈目前板塊內(nèi)公寓產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，都是主打小面積的公寓，或平層，或復式，除此以外，已無創(chuàng)新，公寓產(chǎn)品如何突圍值得探索。

體驗店或成萬博商圈招商重點

除了辦公物業(yè)外，巨量的商業(yè)面積也是萬博商務區(qū)的另一大重頭戲。數(shù)據(jù)顯示，萬博商務區(qū)地下空間總建筑面積為179.87萬平方米，僅次于廣州國際金融城和珠江新城。其中商業(yè)部分占總規(guī)模的比例為21%，達37.27萬平方米，約為目前珠江新城地下商業(yè)規(guī)模的兩倍。

目前，商務區(qū)內(nèi)萬博中心、吉盛偉邦、海印又一城以及番禺萬達廣場購物中心均已開業(yè)。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，整個萬博商務區(qū)囊括了近20個商業(yè)項目，僅地上商業(yè)總建筑面積就已高達367.69萬平方米。再加上天量的地下商業(yè)面積，兩者將構成一個立體但自成競爭關系的龐大商業(yè)空間。如何招商經(jīng)營，這也值得引起高度的重視。以目前已開業(yè)的番禺萬達廣場為例，走進其中就不難發(fā)現(xiàn)，其商鋪吸引的消費人群并不多，人氣最旺的主要還是室內(nèi)外新增的幾個大型兒童娛樂設施以及多家的食肆。同樣的，天河城百貨的人氣也不及旁邊的四海一家旺。由此看，未來整個商圈商業(yè)該如何定位、招商，確實值得認真研究。

最近，市場有宜家落戶金山谷的傳聞。對此，萬博商圈一房企人士就遺憾地表示，其實，萬博商圈才是這類體驗式消費店的最佳落腳點。

九大重點建設項目逐個數(shù)

萬博商務區(qū)地下空間綜合開發(fā)項目：建筑面積180萬平方米，投資金額28億元，作為廣州目前最大的地下城，將融合停車場、地鐵站、商業(yè)服務和綜合開發(fā)于一體。

番禺現(xiàn)代信息服務業(yè)總部基地：建筑面積30萬平方米，投資金額20億元，以打造現(xiàn)代信息服務業(yè)大平臺和總部經(jīng)濟集聚區(qū)為目標。

番禺萬達廣場：建筑面積51萬平方米，投資金額55億元，已于去年11月8日開業(yè)。是萬博商務區(qū)首個建成的大型商業(yè)綜合體。

番禺天河城：建筑面積38萬平方米，投資金額35億元，集多功能SOHO公寓、甲級寫字樓、大型集中式商業(yè)于一體，以天河城百貨為龍頭。

奧園國際中心：建筑面積34萬平方米，投資金額34億元，建有一棟超高塔樓和三棟高層塔樓，主打家庭商務休閑功能，以“智慧”為主題的“不夜城”式綜合商業(yè)體。

廣晟數(shù)碼城：建筑面積38萬平方米，投資金額50億元，將建成國際數(shù)碼技術設計研發(fā)中心。項目將建320米地標級塔樓，內(nèi)設五星級豪華酒店。

四海城：建筑面積38萬平方米，投資金額32億元，集國際公寓、甲級寫字樓、精品主題酒店、公園式購物廣場、名車博覽中心等功能于一體。

番禺敏捷廣場：建筑面積45萬平方米，投資金額39億元，集國際五星級酒店、酒店式公寓、甲級寫字樓與體驗型購物中心于一體。

萬博商務區(qū)物流總部：建筑面積7.2萬平方米，投資金額7億元，項目定位為物流總部項目，計劃引進100多家現(xiàn)代商貿(mào)物流企業(yè)。