剛過(guò)去的“金九銀十”成色不佳，深圳樓市正走入“小低谷”。但11月7日，位于深圳市龍華新區(qū)人民路(4號(hào)線龍華站)的鴻榮源壹城中心在能容納萬(wàn)人的深圳灣體育館開(kāi)盤。到場(chǎng)人數(shù)過(guò)六千，當(dāng)天下午5點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商公布銷售數(shù)據(jù)，推出的1637套房源全部售罄。深圳樓市又要火了嗎？

剛過(guò)去的“金九銀十”成色不佳，深圳樓市正走入“小低谷”。但11月7日，位于深圳市龍華新區(qū)人民路(4號(hào)線龍華站)的鴻榮源壹城中心在能容納萬(wàn)人的深圳灣體育館開(kāi)盤。到場(chǎng)人數(shù)過(guò)六千，當(dāng)天下午5點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商公布銷售數(shù)據(jù)，推出的1637套房源全部售罄。深圳樓市又要火了嗎？

據(jù)悉，項(xiàng)目在開(kāi)盤前一天晚上8點(diǎn)才拿到預(yù)售證。而開(kāi)發(fā)商方面表示，開(kāi)盤前收籌量就超過(guò)了4000批。開(kāi)盤當(dāng)天從早上7點(diǎn)半就有400-500人開(kāi)始排隊(duì)入場(chǎng)。原本開(kāi)發(fā)商計(jì)劃推出700套，因到場(chǎng)人數(shù)眾多，連續(xù)加推四次，最終1637套全部售罄。此次推出的位于第九區(qū)的2座和7座，面積為約76-136平方米的3-5房，均價(jià)在4.3萬(wàn)元/平方米-4.8萬(wàn)元/平方米。深圳中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)董事總經(jīng)理玉家雄十分感慨：“這次規(guī)模是破深圳地產(chǎn)十年記錄，6小時(shí)一掃而光堪稱開(kāi)盤神話。”

這次分銷負(fù)責(zé)人表示，龍華是當(dāng)前深圳樓市最熱門的區(qū)域，需求較旺，該樓盤客戶以剛需、改善型為主，開(kāi)發(fā)商定價(jià)較為適中，對(duì)客戶有吸引力。周邊年代較久的二手房均價(jià)在4萬(wàn)元/平方米，一些品質(zhì)較好的二手房均價(jià)突破了5萬(wàn)元/平方米。同時(shí)，該樓盤所在區(qū)域新盤供應(yīng)很少。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)中房報(bào)記者分析，此次壹城中心的價(jià)格還是比較壓抑的，本以為價(jià)格會(huì)破5萬(wàn)元/平，最終還是低開(kāi)，也是打破深圳房?jī)r(jià)調(diào)整步伐。

實(shí)際上深圳樓市成交連續(xù)三個(gè)月下滑，進(jìn)入“小低谷”。據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)顯示，十月一手住宅供應(yīng)5350套，環(huán)比增加2.82%，在10月推售的項(xiàng)目中銷售率超過(guò)7成的僅有6個(gè)項(xiàng)目，占比不足三成。盡管在10月份的最后一個(gè)周末，市場(chǎng)在當(dāng)周推出了12個(gè)項(xiàng)目，但是銷售率并不高漲。而價(jià)格方面，10月深圳全市新房均價(jià)33599元/㎡，環(huán)比下跌7.2%，同比上漲51.4%。這是自今年4月以來(lái)全市新房成交均價(jià)持續(xù)上漲后首次出現(xiàn)的下跌。

這么火因?yàn)樵邶埲A？

作為關(guān)外片區(qū)，龍華在五年前還是一個(gè)不被看好的區(qū)域。即便是在2011年底從寶安區(qū)中獨(dú)立出來(lái)成立新區(qū)，其房?jī)r(jià)也在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)處于洼地。但近年來(lái)可謂炙手可熱，作為深圳市未來(lái)的新城市中心，甚至有傳言深圳市委將北遷至龍華。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，單單紅山片區(qū)就吸引了不下十一家開(kāi)發(fā)商。相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年4月龍華新房成交均價(jià)為2.6萬(wàn)元/平方米，10月已升至3.6萬(wàn)元/平方米，漲幅驚人。

今年5月，龍華告別價(jià)格洼地，新盤均價(jià)首次“破4”。中海錦城的項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)天就吸引了四千多名購(gòu)房者，700多套房源在開(kāi)盤后兩個(gè)小時(shí)迅速售罄。該地塊是2013年深圳住宅用地的總價(jià)與單價(jià)雙料“地王”，樓面地價(jià)1.46萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)91%。

無(wú)獨(dú)有偶，今年10月，龍光玖龍璽作為2014年地王項(xiàng)目入市，均價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米，最高價(jià)達(dá)7萬(wàn)元/平方米，直逼福田、南山。作為去年深圳僅出讓一宗居住用地，該地塊最終成交樓面地價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率85.3%，創(chuàng)下了歷史新高。

深圳中原研究中心經(jīng)理王飛在接受媒體采訪時(shí)表示，以往到龍華買房的都是剛需客，2015年以來(lái)一大批改善性需求、投資客也開(kāi)始轉(zhuǎn)向龍華，“目前龍華的投資客占比在20%~30%之間，這個(gè)比例非常高，因?yàn)槿型顿Y客的占比在15%左右。”另外交通便利，越來(lái)越多的香港人也選擇來(lái)龍華買房。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，龍華地鐵沿線附近的香港地鐵開(kāi)發(fā)的樓盤，有三成購(gòu)房者來(lái)自香港。

鴻榮源是誰(shuí)？

向來(lái)有“深圳關(guān)外地產(chǎn)王”之稱的鴻榮源在寶安起家。2005年，鴻榮源曾以16億元銷售金額位居深圳地產(chǎn)銷售季軍；2006年，在房企資質(zhì)評(píng)審中位列亞軍，僅次于深圳萬(wàn)科。鴻榮源在寶安區(qū)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)固之后，殺入深圳香蜜片區(qū)，開(kāi)發(fā)了熙園。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“熙園在圈內(nèi)非常有名，奠定了它在住宅產(chǎn)品類的江湖位置。”

但鴻榮源在進(jìn)軍全國(guó)時(shí)遭遇了阻礙。2007年拍下的廣州金沙洲地王，最終未支付土地款，廣州市國(guó)土局收回該地塊，并沒(méi)收土地出讓金4億元。2008年，鴻榮源開(kāi)始寄希望于依靠上市來(lái)解決資金問(wèn)題，找到了瀕臨退市的S*ST蘭光，但借殼上市失敗。在全國(guó)擴(kuò)張道路上傷了元?dú)獾镍櫂s源，隨后收縮戰(zhàn)線回歸深圳。

沉寂的鴻榮源今年分別在寶安、龍華、新羅湖推出三個(gè)項(xiàng)目，鴻榮源尚峰、鴻榮源壹方中心、鴻榮源壹城中心。無(wú)論是壹方中心還是壹城中心，都集大型體驗(yàn)式購(gòu)物中心、超甲級(jí)生態(tài)寫字樓、頂級(jí)休閑會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街于一體，凸顯了鴻榮源要做大商業(yè)地產(chǎn)的決心。

壹城中心在9月底產(chǎn)品發(fā)布會(huì)就請(qǐng)來(lái)范冰冰與李晨，賺足眼球。國(guó)慶期間開(kāi)放營(yíng)銷中心，引來(lái)“萬(wàn)人看房”潮。本身為舊改項(xiàng)目，除鴻榮源外，另有中洲、海岸、德業(yè)基三大舊改地塊。鴻榮源所占據(jù)的舊改體量十分大，占地面積達(dá)500000㎡，項(xiàng)目宣傳為1/2平方公里城市“超體”，總建面320萬(wàn)平方米，超大沖舊改，建成后將可容納1萬(wàn)多戶住戶。