今年東莞樓市雖然看似一片繁榮，實則區(qū)域表現(xiàn)存在不少差距。近期，東坑樓市接連曝出樓盤停工、拖欠工人工資糾紛等。業(yè)內(nèi)人士表示，東坑房地產(chǎn)市場已連續(xù)兩年處于供過于求的局面。由于東坑本身經(jīng)濟實力較弱，本地需求相對較小，而且前兩年購房需求已提前透支，東坑項目的銷售將愈加艱難。

今年東莞樓市雖然看似一片繁榮，實則區(qū)域表現(xiàn)存在不少差距。近期，東坑樓市接連曝出樓盤停工、拖欠工人工資糾紛等。業(yè)內(nèi)人士表示，東坑房地產(chǎn)市場已連續(xù)兩年處于供過于求的局面。由于東坑本身經(jīng)濟實力較弱，本地需求相對較小，而且前兩年購房需求已提前透支，東坑項目的銷售將愈加艱難。

此外，前段時間東坑還出現(xiàn)了不少深圳投資客的身影。業(yè)內(nèi)人士認為，雖然東坑樓市有發(fā)展前景，但深圳客戶可能需要花較長的時間來等待。

傳兩樓盤資金鏈斷裂已停工

今年以來，東莞樓市成交一路飄紅，尤其臨深片區(qū)更是量價齊升。不少開發(fā)商開始加速跑馬圈地，然而，東莞各個區(qū)域樓市表現(xiàn)差距甚遠。比如東坑已出現(xiàn)供過于求的局面，近期更有消息傳出，位于東坑的錦繡東方、時代樓盤兩大樓盤因開發(fā)商資金鏈斷裂已停工，金禧家園則出現(xiàn)拖欠工人工資的糾紛事件。

記者從瑞峰置業(yè)東莞研究部了解到，東坑1~9月的供應量為36.29萬平方米，成交量為26萬平方米；而去年東坑的供應量為14.8萬平方米，成交量為8.61萬平方米。數(shù)據(jù)表明，東坑樓市已連續(xù)兩年處于供過于求的局面。

東莞中原地產(chǎn)研究人員告訴記者，今年東莞樓市住宅新增供應大幅增長，東莞多個片區(qū)邁入消化壓力區(qū)間，其中東坑片區(qū)出貨壓力甚巨。今年東坑潛在供應量達41萬平方米，而去年的供應量僅為14.8萬平方米，大幅增長了177%。“不知道為什么會有那么多開發(fā)商在東坑拿地，可能是想借助‘松山湖板塊’的概念，但市場證明這并不成功。”有業(yè)內(nèi)人士表示。

東坑樓盤銷售將愈加困難

從今年前三季度的數(shù)據(jù)也可以看到，東坑住宅成交了2271套。其中，主力貢獻項目是碧桂園豪庭，成交套數(shù)1924套，市場占有率為85%。成交面積合計約26萬平方米，均價在6553元/平方米左右。

但從數(shù)據(jù)上來看，截至9月30日庫存為177852平方米(僅限在房管局預售備案的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，不包含未辦理預售備案的樓盤)。按照近12個月月均銷售量25674平方米來預估的話，消化周期為7個月，處于紅色警戒線范圍內(nèi)。“若剔除碧桂園的成交拉動，東坑區(qū)域去貨速度較慢，消化周期將超過12個月。”瑞峰置業(yè)東莞研究部總監(jiān)李玲玲表示。

東莞中原地產(chǎn)研究人員也認為，盡管三季度東莞樓市火熱，但主要是受深圳客支撐，其實不少鎮(zhèn)區(qū)的部分項目成交較弱。這主要是因為前兩年東莞購房需求已提前透支，造成本地自身需求明顯減少。加之今年入市新盤增多，加劇市場競爭，導致部分項目出貨艱難。東坑占地僅23.8萬平方米，本身經(jīng)濟實力較弱，本地需求相對較小。在這種情況下，東坑樓盤的銷售將愈加艱難。

目前兩成客戶為深圳投資客

記者還發(fā)現(xiàn)，目前深圳客正在加速進入東莞市場。除了臨深片區(qū)，不少鎮(zhèn)區(qū)都出現(xiàn)了深圳客的身影。李玲玲告訴記者，東坑本地客戶大概占四成，另外四成是周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶，而深圳客大概占兩成左右。主要是項目采取二三級聯(lián)動，由中介公司帶來的客戶。

“這些深圳客基本上是以投資為主。”李玲玲說，雖然目前東坑市場的確處于價格洼地，未來也有很大的發(fā)展空間，但深圳客戶可能需要花足夠長的時間等待東坑樓市成長起來，回報周期相比其他鎮(zhèn)區(qū)較長。

此外，深圳客進入東莞購房會推高了東莞的房價，甚至超出了東莞本地的購買能力，建議無論是深圳購房者還是本地購房者保持理性，擇機購買。