【房地產(chǎn)行業(yè)獲高層關(guān)注 11股借勢起飛】高層連續(xù)三日喊話房地產(chǎn)去庫存化，在業(yè)內(nèi)看來，預(yù)計明年對樓市的政策態(tài)度將會更加寬松。

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高層密集關(guān)注房地產(chǎn)去庫存 行業(yè)政策望落地

11月10日上午，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財經(jīng)領(lǐng)導小組組長習近平主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十一次會議，在這次會議上，對于房地產(chǎn)，習近平有18個字表態(tài)，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”無獨有偶，11月11日，在國務(wù)院常務(wù)會議上，國家總理李克強強調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。緊接著的11月12日，國家財經(jīng)領(lǐng)導小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，再次強調(diào)“化解房地產(chǎn)庫存”的問題。高層連續(xù)三日喊話房地產(chǎn)去庫存化，在業(yè)內(nèi)看來，預(yù)計明年對樓市的政策態(tài)度將會更加寬松。

待售面積創(chuàng)新高 高層接連喊話去庫存

11月11日，國家統(tǒng)計局公布今年1-10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。

短短10多年的時間里，中國房地產(chǎn)最大基本面從短缺走到了嚴重過剩。易居研究院最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月底，其所監(jiān)測的北京、上海、廣州、深圳、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、北海等35個城市新建商品住宅庫存總量為26593萬平方米。

10月份，上述35個城市新建商品住宅存銷比為12.5，為近22個月新低，大體相當于2013年12月份的水平。12.5存銷比，意味著市場需要用12.5個月的時間才能消化完這些庫存，其中北海的存銷比數(shù)值最高，為31個月。從城市線類劃分，一、二、三線城市新建商品住宅存銷比分別為10、12.2和18.9個月。

“當前，我國房地產(chǎn)最大的痛點正是高庫存。而在市場區(qū)域分化嚴重的情況下，高庫存主要指代三、四線城市和部分二線城市，” 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，“近段時間，習近平主席和李克強總理皆提到房地產(chǎn)高庫存，并將其列為當前經(jīng)濟難點。這其實關(guān)系到兩個方面，一是樓市不穩(wěn)，經(jīng)濟難見底；二是庫存不降，金融體系有風險。”

房地產(chǎn)庫存持續(xù)高位，直接影響到房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6個百分點至2%，創(chuàng)歷史新低。這一增速增速已經(jīng)連續(xù)21個月下滑，在習近平第一次就樓市表態(tài)的2013年，它還基本保持在20%左右的速度。與此同時，1-10月份，全國房屋新開工面積下降13.9%，房企土地購置面積同比下降33.8%，降幅與1-9月份持平；土地成交價款5794億元，下降25.2%，降幅收窄2.3個百分點。

高庫存、低投資格局下，房地產(chǎn)正在從過去中國經(jīng)濟的引擎轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲩L拖累。在過去30多年年均26%的增長之后，今年前10月，中國固定資產(chǎn)投資增速已下滑到10.2%，全年很可能跌破兩位數(shù)。

深圳房地產(chǎn)價格漲逾四成 去庫存化政策或?qū)⒊雠_

國家統(tǒng)計局11月18日公布10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有33個，上漲的城市有27個，持平的城市有10個。

與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有54個，上漲的城市有16個。10月份，同比價格變動中，最高漲幅為40.5%。值得注意的是，北上廣深四大城市中，10月環(huán)比漲幅最大的為上海，漲幅達2.1%；同比漲幅最大的城市為深圳，上漲幅度為40.5%。

據(jù)媒體援引接近住建部的知情人士稱，目前中央針對房地產(chǎn)市場的表態(tài)，將影響今年年底的中央經(jīng)濟工作會議，預(yù)計明年對樓市的政策態(tài)度將會更加寬松。

據(jù)了解，對于樓市去庫存的相關(guān)政策，目前各部委已經(jīng)初步匯總了各項具體政策的調(diào)整思路，預(yù)計在年底經(jīng)濟工作會議之后會分層次出臺。在諸多業(yè)內(nèi)人士看來，短期內(nèi)的去庫存政策還將以市場刺激為主，與穩(wěn)定住房消費相關(guān)的常規(guī)手段或?qū)⒓哟罅Χ取?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年以來，鼓勵住房消費的政策導向不僅僅是從宏觀經(jīng)濟角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫存階段，這既關(guān)系到啟動需求，又關(guān)系到化解風險。為此，政府從財稅、信貸、公積金等相關(guān)政策出發(fā)，鼓勵改善性需求入市，加快商品房庫存消化。為了千方百計實現(xiàn)去庫存目標，除了從市場需求端因地施策之外，對供應(yīng)端即土地市場的調(diào)節(jié)也成為樓市政策的一大重點。

除此，據(jù)了解，相關(guān)部委在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費等方面已有政策儲備，為保證政策效果，購房首付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。在民生證券研究所執(zhí)行院長管清友看來，房地產(chǎn)信貸和利率政策有望進一步松動，尤其是住房公積金的作用有望得到強化，國家住房銀行或提上時間表。(來源：中國證券網(wǎng))

【個股解析】

房地產(chǎn)行業(yè)11只概念股價值解析

萬科A:銷售形勢良好，土地投資大幅提升

類別：公司 研究機構(gòu)：廣發(fā)證券股份有限公司 研究員：樂加棟，郭鎮(zhèn)，金山 日期：2015-11-10

核心觀點：

銷售形勢持續(xù)穩(wěn)健，均價整體繼續(xù)上升

2015年10月，萬科實現(xiàn)銷售金額236.5億元(同比+7%，環(huán)比-3%)，不過從認購金額的角度來看，同環(huán)比均實現(xiàn)了較大幅度的上升，金九銀十萬科的銷售形勢基本穩(wěn)定。2015年1-10月，萬科累計實現(xiàn)銷售金額2041億元(同比+19%)，已經(jīng)接近去年全年水平。公司目前可售資源充足，存量和每個月的新推貨都保持相對穩(wěn)健水平，全年銷售金額超過2500億元是比較確定的。10月銷售均價約12620元/平米(環(huán)比-5%，同比+9%).

拿地力度大幅提升，物流地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)力

2015年10月，萬科共獲取19個項目資源，合計建筑面積約305.7萬平米，總地價約150.74億元。月度拿地規(guī)模是近兩年來的高點，與銷售規(guī)模之比繼續(xù)提升，10月達到28%。土地投資力度的加大，一方面是三四季度地方政府供地增多，同時質(zhì)量相對較好的地塊(樓面價占周邊售價之比較低)的推出量也在增加，萬科拿地的可選擇范圍加大。不過整體拿地價格囿于土地資源稀缺、優(yōu)勢地塊爭奪激烈而有所上升。合作力度則略有下降，目前來看，公司10月獲取的項目大多是萬科控股以及100%控股，少數(shù)股東權(quán)益占比未來將相對下降。10月，萬科再次公告了獲取物流地產(chǎn)項目，杭州大江東香精廠項目，建筑面積10.2萬平米，截至目前，萬科在物流地產(chǎn)項目上的儲備建面達到49.0萬平米。未來發(fā)展提速可期。

預(yù)計公司15、16年EPS分別為1.64、1.86元，維持“買入”評級

萬科的銷售規(guī)模繼續(xù)保持穩(wěn)健態(tài)勢，前10月的銷售規(guī)模已經(jīng)接近去年全年水平。轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)(如物流地產(chǎn))有序推進。我們看好公司的長期發(fā)展

風險提示

全國房地產(chǎn)市場負向波動；轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)推進不及預(yù)期。

保利地產(chǎn)：10月銷售低于預(yù)期

類別：公司 研究機構(gòu)：群益證券(香港)有限公司 研究員：王睿哲 日期：2015-11-12

結(jié)論與建議：

公司10月銷售情況：公司10月單月實現(xiàn)簽約面積100.7萬平方米，實現(xiàn)簽約金額114.11億元，同比分別-13.6%和-24.4%，環(huán)比分別+10.9%和-2.3%。公司10月銷售情況低于預(yù)期。整體來看，公司2015年1-10月累計實現(xiàn)簽約面積958.3萬平方米；實現(xiàn)簽約金額1212.0億元，分別同比+15.2%和+13.4%。

受推盤節(jié)奏和結(jié)構(gòu)影響，10月銷售不及預(yù)期：公司10月單月銷售金額同比、環(huán)比均出現(xiàn)下降，一方面是受推盤節(jié)奏的影響，公司10月推貨量較原計劃約有4成左右的縮減；另一方面是由于公司10月二、三線城市的銷售占比有所增加，拉低了公司的銷售均價，公司10月的銷售均價為11333元/平米，環(huán)比下降11.9%，同比下降12.5%。在目前房地產(chǎn)政策和貨幣政策持續(xù)寬松的背景下，我們認為公司后續(xù)銷售仍將維持在相對高位，但由于公司9月和10月的銷售金額均略低于我們之前的預(yù)期，我們小幅下調(diào)公司全年銷售金額預(yù)測至1450億元(原預(yù)計1500億元)，同比增長6.1%。

盈利預(yù)測與投資建議：公司作為國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，擁有出色的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與品牌優(yōu)勢，銷售穩(wěn)健，融資成本低廉，未來將會在行業(yè)集中度提升中受益。另外，公司正在積極推進“5P”戰(zhàn)略[Promise(承諾)、Power(力量)，Pei ban(陪伴)，Poly APP(保利APP 端)]，我們看好公司未來在小區(qū)O2O 和養(yǎng)老地產(chǎn)方向的發(fā)展?jié)摿Α？紤]到公司今年銷售將低于原來的預(yù)期，我們小幅下調(diào)公司的盈利預(yù)測，預(yù)計公司2015、2016年凈利潤分別同比增長12.0%、6.8%至137億元、146億元，對應(yīng)PE 分別為1.27元、1.36元，對應(yīng)目前A 股PE 分別為7.2倍、6.8倍，PB1.3倍。目前公司在行業(yè)龍頭企業(yè)中估值較低，具有較大的吸引力，維持買入的投資建議。

招商地產(chǎn)：受結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏改變以及匯兌損失增加影響，公司前三季度凈利潤同比微降1%

類別：公司 研究機構(gòu)：群益證券(香港)有限公司 研究員：王睿哲 日期：2015-10-30

結(jié)論與建議：

公司業(yè)績：公司2015Q1-Q3共實現(xiàn)營業(yè)收入239.1億，同比增長0.6%；

實現(xiàn)凈利22.2億，同比下降0.97%；基本每股收益為0.86元，公司業(yè)績低于預(yù)期。其中Q3公司實現(xiàn)營業(yè)收入59.3億元，同比下降23.0%，實現(xiàn)凈利潤7350萬元，同比下降83.9%。

結(jié)轉(zhuǎn)偏少迭加匯兌損失增多拖累業(yè)績：由于公司Q3結(jié)轉(zhuǎn)量偏少使得公司Q3營收同比下降23.0%，拖累凈利潤同比下降。而從結(jié)轉(zhuǎn)質(zhì)量來看，公司Q3單季毛利率為32.7%，環(huán)比提升2.9個百分點，同比提升4.5個百分點，公司的結(jié)轉(zhuǎn)質(zhì)量較為良好。公司Q3凈利潤大幅下降另外還主要是由于匯兌損失增加所致的財務(wù)費用激增：由于8月份外幣匯率波動，公司外幣借款所帶來的損失大幅增加，Q3單季匯兌損失為4.28億(去年同期僅為5015萬元)，使得公司Q3財務(wù)費由去年同期的1.7億激增至7.0億。展望未來，由于公司結(jié)算主要集中于Q4(2014年Q4營收占全年營收的45.3%)，我們認為3Q單季度結(jié)轉(zhuǎn)進度的減少不會對業(yè)績造成較大影響。匯兌損失方面，公司目前已開始結(jié)合對外幣資金的需求情況，陸續(xù)以人民幣借款置換部分外幣借款，我們預(yù)計公司未來外幣匯率變動的風險將逐步降低。

銷售穩(wěn)定增長：公司2015年1-9月累計實現(xiàn)銷售面積235.4萬平，實現(xiàn)銷售金額376.3億元，分別同比增長11.7%和20.2%，公司銷售業(yè)績穩(wěn)定增長。我們認為在目前政策寬松的環(huán)境下，公司4Q銷售將持續(xù)增長，預(yù)計全年銷售業(yè)績將可增長13.6%至580億。

合幷方案穩(wěn)步推進，園區(qū)龍頭呼之欲出：招商蛇口換股吸收合幷招商地產(chǎn)整體上市方案已于10月9日在股東大會順利通過，幷于10月13日收到證監(jiān)會的受理通知，預(yù)計招商蛇口將于年底前完成合幷幷實現(xiàn)上市。

合幷后的招商蛇口主業(yè)將整合為園區(qū)開發(fā)與運營、社區(qū)開發(fā)與運營、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營三大業(yè)務(wù)板塊，成為全國最大的房地產(chǎn)園區(qū)企業(yè)。幷且，新公司將擁有原招商地產(chǎn)土地儲備建面1265.3萬平米，土地使用權(quán)23萬平米；原招商蛇口房產(chǎn)建面139萬平米，房產(chǎn)開發(fā)儲備建面388萬平米，土地使用權(quán)590萬平米(其中前海區(qū)域的土地使用權(quán)為530萬平米)，一躍成為前海蛇口自貿(mào)區(qū)最大的地主，未來將會充分享受到自貿(mào)區(qū)建設(shè)及一帶一路建設(shè)所帶來的紅利。

盈利預(yù)測：由于目前吸收合幷還未完成，我們暫不調(diào)整招商地產(chǎn)盈利預(yù)測。基于整合完成后招商蛇口的發(fā)展前景，我們維持公司A、B股的買入建議。