編者按：在商業(yè)地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”之后，今年寒冬悄然而至。頂級(jí)奢侈品關(guān)店收縮，百貨門(mén)店頻頻關(guān)閉，大量同質(zhì)化商業(yè)招商遇難題，零售市場(chǎng)噩耗連連。在這樣的背景之下，未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)何去何從？

2015年12月7-9日，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體將在廣州舉行第三屆觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)，圍繞論壇主題“商業(yè)過(guò)冬遠(yuǎn)見(jiàn)與未來(lái)”，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)專(zhuān)家學(xué)者、中國(guó)內(nèi)地、香港及海外知名商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商、品牌商、零售商以及互聯(lián)網(wǎng)電商，推出2015觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)系列報(bào)道。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 通往主會(huì)場(chǎng)的長(zhǎng)長(zhǎng)紅毯，跳動(dòng)音符下蹦出的串串頒獎(jiǎng)詞，它給你的第一感覺(jué)是，“咦，這是不是一場(chǎng)上海灘電影節(jié)？”而當(dāng)聚光燈開(kāi)始出現(xiàn)多彩變化時(shí)，明星嘉賓們嗨翻全場(chǎng)的表演會(huì)再次顛覆你的認(rèn)知，“啊哦，這是不是一場(chǎng)冬季演唱會(huì)？”

當(dāng)答案最終揭曉時(shí)，它卻很淡定地拍拍你的肩膀，“親，醒一醒，我們這在舉辦的只是新城2015商業(yè)年會(huì)，不過(guò)這當(dāng)然是個(gè)大party！”

用新城控股集團(tuán)董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事兼行政總裁王振華的話來(lái)說(shuō)，這一年度大party的首要內(nèi)容是總結(jié)即將過(guò)去的2015:“今年1-10月，我們完成銷(xiāo)售合約238億元，比去年增長(zhǎng)了30%，而集團(tuán)A股也即將在上交所上市掛牌。”

而至于接下來(lái)的2016，王振華給所有新城人下的目標(biāo)是，在“1+3”戰(zhàn)略擴(kuò)張模式下，實(shí)現(xiàn)多個(gè)新城吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，且每年保持15塊左右的商業(yè)用地增速，“累計(jì)開(kāi)發(fā)、在建的綜合體超過(guò)30個(gè)”。

對(duì)比“截至2015年底累計(jì)開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目達(dá)6個(gè)，在建項(xiàng)目15個(gè)”這一數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，在業(yè)內(nèi)都在大呼商業(yè)寒冬來(lái)臨的當(dāng)下，新城吾悅廣場(chǎng)的擴(kuò)張不可謂不快。可細(xì)心者總是能發(fā)現(xiàn)，當(dāng)越來(lái)越多的商業(yè)體往一線扎堆時(shí)，新城選擇的則是布局二三線市場(chǎng)空白。

逆勢(shì)二三線布局

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，目前新城五個(gè)已開(kāi)業(yè)的吾悅廣場(chǎng)分別為上海青浦吾悅廣場(chǎng)、常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)、常州吾悅國(guó)際廣場(chǎng)、蘇州新城吾悅廣場(chǎng)及蘇州張家港吾悅廣場(chǎng)。

不難發(fā)現(xiàn)，除了上海青浦吾悅廣場(chǎng)外，上述其余四個(gè)均位于二三線。作為新城在一線布局的首個(gè)商業(yè)綜合體，青浦吾悅地處上海青浦區(qū)淀山湖大道南側(cè)、漕盈路東側(cè)，項(xiàng)目總建筑面積超15萬(wàn)平方米，其中開(kāi)發(fā)商自持超80%，于2014年12月底建成開(kāi)業(yè)。

雖地處大上海，但由于青浦吾悅廣場(chǎng)距市中心較遠(yuǎn)，這也從根本上決定了該項(xiàng)目不可能像城市級(jí)購(gòu)物中心“港匯廣場(chǎng)”那樣輻射整個(gè)城市，只能定位為“區(qū)域性購(gòu)物中心”。更準(zhǔn)確地說(shuō)，它只是一線城市的一個(gè)二級(jí)購(gòu)物中心。

拋開(kāi)上述五個(gè)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，在新城2016年的商業(yè)布局中，二三線市場(chǎng)無(wú)疑仍是其攻城略地的首選。其中包括今年12月18日進(jìn)入試運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的鎮(zhèn)江丹陽(yáng)新城吾悅廣場(chǎng)，以及將于明年先后開(kāi)業(yè)的海南、南昌、常州金壇、安慶及成都龍泉驛項(xiàng)目，六個(gè)綜合體的總建筑面積約414萬(wàn)平方米。

新城的逆勢(shì)二三線布局無(wú)疑激起了現(xiàn)場(chǎng)媒體們的濃厚興趣，不間斷有重慶、武漢、石家莊、山西的記者舉手發(fā)問(wèn)，“請(qǐng)問(wèn)新城是否有到我們那兒去發(fā)展的打算？”

“我是來(lái)自山西太原的記者，現(xiàn)在山西到處都是轟轟烈烈的城改工程，新城控股下一步有沒(méi)有來(lái)山西開(kāi)展業(yè)務(wù)的打算？對(duì)山西這類(lèi)中部省份有什么看法？”

面對(duì)山西記者開(kāi)門(mén)見(jiàn)山的問(wèn)題，新城控股執(zhí)行董事、副總裁劉源滿的回答也是一針見(jiàn)血：“從現(xiàn)在來(lái)講，山西不在我們的住宅投資開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)，但我們的商業(yè)是全國(guó)化拓展，假如山西或下面的一些地級(jí)市有好的項(xiàng)目，只要還沒(méi)有體驗(yàn)業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心，我們都有興趣去參與投入。”

從劉源滿的上述話語(yǔ)中，不難看出，二三四線城市的體驗(yàn)式購(gòu)物中心的市場(chǎng)空白點(diǎn)，是新城商業(yè)布局的最大區(qū)域考量，而填補(bǔ)這一空白點(diǎn)則是其擴(kuò)張的最大動(dòng)力。

對(duì)此，劉源滿對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體等現(xiàn)場(chǎng)媒體分析指出，目前三四線城市的綜合體并不多，但老百姓又比較喜歡這種商業(yè)形態(tài)，因此新城去年的拿地也主要集中在三四線這些區(qū)域。

“由于新城在這些城市的吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后都取得了巨大成功，我們認(rèn)為三四線城市的綜合體仍然是我們的重點(diǎn)之一，而從今年年初開(kāi)始，一二線城市也是未來(lái)重點(diǎn)布局區(qū)域，明年一季度會(huì)有4個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在重慶、成都、天津等落地。”

對(duì)新城來(lái)說(shuō)，三四線市場(chǎng)空白的撿漏讓其在這些城市的成功顯得更為容易或取巧，而當(dāng)面對(duì)一二線的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)高壓時(shí)，這種成功或許來(lái)的更為謹(jǐn)慎。

新城控股副總裁、新城商業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理張振對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹稱(chēng)，對(duì)青浦而言，它大的輻射有近百萬(wàn)人口，其中城區(qū)有五六十萬(wàn)人，“在這區(qū)域沒(méi)有一個(gè)大型購(gòu)物中心，傳統(tǒng)商業(yè)能級(jí)比較低”。

這樣看來(lái)，青浦購(gòu)物中心的市場(chǎng)空白仍是新城闖上海灘做到差異化競(jìng)爭(zhēng)的一大利器。而當(dāng)其位于南京的傳統(tǒng)商圈時(shí)，對(duì)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)選擇與調(diào)整則顯得更為實(shí)際。

“在這個(gè)老地塊中，目前政府的規(guī)劃已經(jīng)重新崛起，南京新城吾悅廣場(chǎng)的主要定位于高尚白領(lǐng)寫(xiě)字辦公樓的配套，其中包括高端時(shí)尚餐飲及高端配套，另外還有精品超市和基礎(chǔ)零售，同時(shí)補(bǔ)充一些化妝品和服裝。”張振指出。

新城的商業(yè)野望

其實(shí)，五個(gè)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目、六個(gè)待開(kāi)業(yè)項(xiàng)目不過(guò)是新城在首屆商業(yè)年會(huì)上提出的商業(yè)雄心藍(lán)圖的冰山一角而已。

彼時(shí)，王振華公布了新城的全新商業(yè)戰(zhàn)略，目標(biāo)是“至2017年累計(jì)發(fā)展40個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，2020年累計(jì)發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目達(dá)80個(gè)，集團(tuán)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊(duì)”。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2015年新城的商業(yè)總資產(chǎn)達(dá)100億元，同比增長(zhǎng)68.46%；總面積達(dá)185萬(wàn)平方米，同比遞增71.3%；項(xiàng)目總數(shù)量為20個(gè)，其中已開(kāi)業(yè)5個(gè)，在建15個(gè)。

此外，新城新老商場(chǎng)在2015年的平均客流量為3.5萬(wàn)人/日，同比增長(zhǎng)14%；開(kāi)業(yè)率98%，同比遞增9.8%；會(huì)員數(shù)量76萬(wàn)，同比增長(zhǎng)26.7%。其中七級(jí)產(chǎn)品線主要覆蓋家庭年齡段的人群，基本覆蓋城市中產(chǎn)階級(jí)。

隨著鎮(zhèn)江丹陽(yáng)等項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，到2016年，新城開(kāi)業(yè)的城市綜合體將達(dá)11個(gè)，而其在2017年預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目則包括桐鄉(xiāng)、長(zhǎng)春、衢州、鎮(zhèn)江、寧波、義烏、臺(tái)州黃巖、南京及盛州九個(gè)城市。

為了實(shí)現(xiàn)上述宏偉藍(lán)圖，在全國(guó)各地或是補(bǔ)倉(cāng)儲(chǔ)糧，或是拿地拓疆，無(wú)疑都是新城的“指定動(dòng)作”。今年1-10月，新城共獲取九幅商業(yè)綜合體項(xiàng)目地塊，其中單10月，就在上海、江蘇南京及蘇州共獲得四幅地塊，總地價(jià)款共計(jì)38.23億元。

上海的地塊總價(jià)為5.18億元，位于上海青浦區(qū)，地塊出讓面積為26,653.7平方米，土地用途為商住用地。

“通過(guò)10到15年的發(fā)展，一線城市企業(yè)成長(zhǎng)得非常好，最近有一大批原來(lái)在三四線城市的企業(yè)都涌向了一線城市，致使一線城市狼多肉少，形成一種搶購(gòu)的局面。”在一線城市土地狂熱的當(dāng)下，王振華表示，“新城不會(huì)去搶太高的地王項(xiàng)目，我們有自己的投資策略，會(huì)關(guān)注一二線市場(chǎng)，也會(huì)關(guān)注三四項(xiàng)城市，只要是沒(méi)有商業(yè)綜合體的地方，我們就愿意去投入，愿意去追加投資。”

除了在土地市場(chǎng)大施拳腳外，新城B轉(zhuǎn)A的順利完成，以及A股年內(nèi)將在上交所掛牌，也為其商業(yè)大發(fā)展的實(shí)現(xiàn)提供了資本。

對(duì)此，新城聯(lián)席執(zhí)行總裁梁志誠(chéng)指出，在B轉(zhuǎn)A之前，B股以住宅開(kāi)發(fā)為主，H股是以商業(yè)開(kāi)發(fā)為主，“B轉(zhuǎn)A以后，我們將把住宅、商業(yè)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理三個(gè)核心業(yè)務(wù)都注入A股的范疇內(nèi)，這將為公司的運(yùn)營(yíng)及融資都打開(kāi)一扇高速發(fā)展的門(mén)”。

在梁志誠(chéng)看來(lái)，從外部來(lái)說(shuō)，新城在A股上市后能徹底改變B股自身造血的功能，能利用外部市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)更好的融資運(yùn)作，而新城最近發(fā)行的4.5%低利率公司債就是一大例證。

早前11月4日，新城控股董事會(huì)宣布，境內(nèi)公司債券的第一批債券發(fā)行已于2015年11月4日完成。

新城控股本期債券發(fā)行為五年期，于第三年末發(fā)行人有權(quán)調(diào)整票面利率及債券持有人可行使贖回權(quán)，債券發(fā)行規(guī)模為人民幣30億元，票面利率為4.50%，發(fā)行價(jià)格為境內(nèi)債券本金的100%。

除對(duì)外融資這一塊，梁志誠(chéng)認(rèn)為，從內(nèi)部來(lái)講，高周轉(zhuǎn)將是新城一直的核心競(jìng)爭(zhēng)力，“高周轉(zhuǎn)也就意味著我們現(xiàn)金流的穩(wěn)健，也意味著我們開(kāi)發(fā)的穩(wěn)健”。

在這一策略下，堅(jiān)持“去存貨”也是新城維持現(xiàn)金流穩(wěn)健的另一保證，只有這樣才能保持商業(yè)開(kāi)發(fā)的資金充足。據(jù)介紹，今年1-10月份，新城控股集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約238.19億元，比去年增長(zhǎng)了30%，累計(jì)合約銷(xiāo)售面積約258.74萬(wàn)平方米。