觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 地產(chǎn)紅人潘石屹曾經(jīng)不以為然地調(diào)侃稱，“迪士尼概念”對(duì)周邊商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的提升或許遠(yuǎn)不如一個(gè)交通樞紐中心建立的作用。

如今看來(lái)，老潘的這一結(jié)論似乎有些過(guò)于武斷，因?yàn)樽?009年選址上海浦東以來(lái)，迪士尼已經(jīng)成為了這一板塊發(fā)展的引擎。其中，在這場(chǎng)以迪士尼為名的地產(chǎn)饕餮盛宴中，得意者無(wú)數(shù)。

11月22日，綠地集團(tuán)對(duì)外透露，近日其通過(guò)股權(quán)收購(gòu)形式獲得了上海浦東濱海旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，并規(guī)劃打造成滬上近郊度假全新標(biāo)志性項(xiàng)目——綠地國(guó)際度假村。

這也是綠地在迪士尼板塊誕下的又一子，公開(kāi)資料顯示，該項(xiàng)目位于浦東三甲港，毗鄰浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，距離迪士尼樂(lè)園僅有10分鐘車程。顯然，在迪士尼紅利的誘惑下，綠地這家上海老牌房企已經(jīng)按耐不住了。

綠地集團(tuán)相關(guān)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，此次收購(gòu)反映了綠地強(qiáng)化上海資源的獲取形式，意味著未來(lái)不一定非要去公開(kāi)市場(chǎng)拼地王。“但若僅就這個(gè)項(xiàng)目而言，含金量更高的顯然是跟迪士尼板塊掛鉤。”

不可否認(rèn)，在世界范圍內(nèi)，迪士尼已經(jīng)成為了主題樂(lè)園中的一個(gè)造富神話，其一個(gè)主題公園就可以催生上萬(wàn)億元的GDP產(chǎn)值。有說(shuō)法稱，上海迪士尼開(kāi)業(yè)后每年保守將帶來(lái)1000萬(wàn)的旅游人次。對(duì)地產(chǎn)商而言，面對(duì)如此大的一個(gè)“蛋糕”，不動(dòng)心或許是假的。

并購(gòu)浦東度假項(xiàng)目

迪士尼這只“靴子”落地以來(lái)，以之為依附的地產(chǎn)項(xiàng)目便紛至沓來(lái)。而綠地此次落定的度假村項(xiàng)目位于浦東三甲港，毗鄰迪士尼，占地面積約為250畝，規(guī)劃建筑面積逾26萬(wàn)平方米。

按照綠地的規(guī)劃，這一國(guó)際度假村項(xiàng)目將建成集星級(jí)酒店、溫泉娛樂(lè)、商務(wù)會(huì)議、配套商業(yè)等于一體的度假酒店集群。其中，酒店業(yè)態(tài)規(guī)劃配置五星級(jí)酒店200余間客房、三星級(jí)酒店1300余間共計(jì)1500余間客房；而溫泉區(qū)則擁有地上地下兩層，共計(jì)1.5萬(wàn)平方米，建成后將成為上海最大的溫泉度假勝地。

綠地方面表示，項(xiàng)目建成后將充分依托周邊的環(huán)境資源及浦東迪士尼樂(lè)園的輻射效應(yīng)，成為上海近郊度假的新熱點(diǎn)。

不過(guò)，就是次交易方以及交易價(jià)格，綠地方面并未進(jìn)行披露。該集團(tuán)負(fù)責(zé)人指出，由于在收購(gòu)過(guò)程中賣(mài)方提出了相應(yīng)的要求，因此綠地目前還不便透露。

“這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)發(fā)到一定階段了，但離最終的成型尚早，綠地是在規(guī)劃條件要求內(nèi)做了相應(yīng)的調(diào)整。”

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，目前位于浦東三甲港的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目主要為上海三甲港海濱度假樂(lè)園，該樂(lè)園占水域560余畝，為上海地區(qū)唯一的天然海濱浴場(chǎng)。但綠地集團(tuán)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，三甲港海濱度假樂(lè)園的概念與綠地國(guó)際度假村項(xiàng)目還不能完全對(duì)等。

事實(shí)上，自明確要?jiǎng)?chuàng)新商業(yè)模式以來(lái)，綠地在上海已經(jīng)開(kāi)始大手筆地涉足旅游度假以及養(yǎng)生養(yǎng)老。其中，總占地約15.4平方公里，總規(guī)劃面積約2.35萬(wàn)畝，全長(zhǎng)17.5千米的綠地長(zhǎng)島項(xiàng)目便是個(gè)可以窺探一二的樣本。

“從地產(chǎn)投資類型來(lái)看，這兩個(gè)項(xiàng)目有點(diǎn)相似，但也有一些小的區(qū)別，長(zhǎng)島項(xiàng)目是定位休閑養(yǎng)生、旅游度假，而國(guó)際度假村項(xiàng)目更傾向于旅游休閑的概念。”

該負(fù)責(zé)人指出，這兩個(gè)項(xiàng)目的異曲同工之處在于都交由主管高端物業(yè)的綠地上海事業(yè)二部來(lái)操作。“在這方面的開(kāi)發(fā)，不管是團(tuán)隊(duì)，還是開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，事業(yè)二部相對(duì)其他事業(yè)部的優(yōu)勢(shì)都比較明顯。”

在上海等一線城市土地價(jià)格持續(xù)走高的背景下，綠地完成此次并購(gòu)實(shí)際上也反映出對(duì)拿地形式和資源類型的重新思考。

“未來(lái)不一定要去公開(kāi)市場(chǎng)上拼地王，拼地價(jià)，也不一定非要去拼住宅用地，像上海本身就存在很多機(jī)會(huì)，這個(gè)項(xiàng)目的獲取很好地反映了綠地的戰(zhàn)略。”

迪士尼紅利中的地產(chǎn)饕餮

迪士尼落戶上海，給這個(gè)城市注入了新的血液。有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，上海迪士尼首年的參觀人數(shù)將達(dá)到2500萬(wàn)人次，成為世界上接待人數(shù)最多的迪士尼樂(lè)園。

巨大的客流量帶來(lái)的是巨大的消費(fèi)，據(jù)測(cè)算，上海迪士尼每年將給長(zhǎng)三角帶來(lái)250億元的餐飲酒店收入。對(duì)于天性逐利的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，顯然是機(jī)不可失，失不再來(lái)。

迪士尼概念對(duì)房地產(chǎn)的刺激，幾乎可以稱得上是立竿見(jiàn)影。2009年11月迪士尼樂(lè)園獲批消息公布后一個(gè)半小時(shí)，緊鄰迪士尼規(guī)劃用地的一塊住宅用地即拍出了11.9億元的高價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)264%。

獲批后僅一年多的時(shí)間里，迪士尼項(xiàng)目所在的浦東川沙板塊房?jī)r(jià)漲幅幾乎全部超過(guò)100%。對(duì)比2009年到2014年上海川沙板塊商品住宅成交均價(jià)時(shí)發(fā)現(xiàn)，在迪士尼正式宣布落戶之后的幾年中，位于上海迪士尼項(xiàng)目周邊的川沙板塊房?jī)r(jià)幾乎都在一路上漲。

到2014年，川沙板塊的成交均價(jià)已達(dá)到了25947元/平方米，相比2009年的11501元/平方米，足足翻了1倍以上。

房?jī)r(jià)上漲的背后是概念紅利的刺激，在這期間，幾乎只要與迪士尼概念相關(guān)的地塊都不出意外地以高溢價(jià)成交。

在這批圍獵迪士尼紅利的房企中，不乏萬(wàn)科、綠地、金地、陽(yáng)光城等身影。其中，綠地在2013年10月以6.1億元總價(jià)競(jìng)得迪士尼板塊一宗商辦地塊，溢價(jià)率達(dá)80%。

或許政策紅利天生就有傳染性，迪士尼板塊的熱潮在隨后的一段時(shí)間里開(kāi)始向浦東更廣范圍內(nèi)傳播，即便是在惠南及周浦這種較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域都不約而同地出現(xiàn)了搶地潮。

當(dāng)然，這僅僅只是迪士尼效應(yīng)帶來(lái)的一個(gè)側(cè)面，在這場(chǎng)地產(chǎn)饕餮盛宴中，前仆后繼者已經(jīng)難以俱表。

土地盛宴過(guò)后，酒店、商業(yè)配套等概念開(kāi)始成為地產(chǎn)商的“新天地”，都企圖分享迪士尼的客群外溢效應(yīng)。而為了推動(dòng)周邊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，不少開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始借力資本市場(chǎng)。

其中，廣東海印集團(tuán)股份有限公司在今年6月份披露了公開(kāi)發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券預(yù)案，募集資金將投入周浦項(xiàng)目文娛商業(yè)綜合體和酒店。

值得關(guān)注的是，周浦鎮(zhèn)項(xiàng)目的文娛商業(yè)綜合體部分是海印股份首次將“文娛+商業(yè)”的概念在異地進(jìn)行復(fù)制，而首選上海的原因正是看好迪士尼帶來(lái)的重大利好。

當(dāng)?shù)鲜磕衢_(kāi)園的腳步越來(lái)越近時(shí)，我們仿佛已經(jīng)能夠感受到，米老鼠像狼一樣地來(lái)了。