10月末，北京突然出現(xiàn)一則五環(huán)內獨棟別墅項目發(fā)售的消息。在北京豪宅頻現(xiàn)的時期，為何在城區(qū)冒出一個別墅項目，而且還是包含獨棟別墅在內的純別墅社區(qū)，其身份和由來引發(fā)業(yè)界和購房者關注。

10月末，北京突然出現(xiàn)一則五環(huán)內獨棟別墅項目發(fā)售的消息。在北京豪宅頻現(xiàn)的時期，為何在城區(qū)冒出一個別墅項目，而且還是包含獨棟別墅在內的純別墅社區(qū)，其身份和由來引發(fā)業(yè)界和購房者關注。

11月10日，按照該別墅項目發(fā)售消息中的地址，記者來到了位于東長安街沿線北側，地鐵八通線高碑店站附近的該別墅項目。該項目名為長安府，小區(qū)靠近朝陽區(qū)興隆公園，交通條件和周邊環(huán)境均十分優(yōu)越。

記者在項目現(xiàn)場看到，項目南門的一條小徑上，高高的圍墻被白色的鐵皮包圍，黑色的畫布上，長安府三個大字格外顯眼，圍墻內則是另一番景象，十幾棟三層獨棟別墅拔地而起，部分已經(jīng)建成，黃色的外墻和紅色的圓頂造型盡顯法式風情；另一部分主體框架已經(jīng)完成，正在進行外墻修建。

圍墻外散落著一些老舊別墅，多數(shù)有公司租用辦公，一部分為居民居住。西墻外一棟別墅的居民表示，原來這里都是同一個項目，名為興隆湖景，被圍上的部分正在進行拆除改建工程，即長安府項目。

原來，從1993年啟動開發(fā)以來，興隆湖景項目一直糾紛不斷，項目別墅產權幾經(jīng)更替，原開發(fā)商北京興隆公園有限公司、北京鴻泰投資管理有限公司、北京首創(chuàng)資產管理有限公司和北京鑫農源房地產開發(fā)有限公司之間產權糾葛一直持續(xù)至今年。

中國房地產報記者調查了解到，在國家早就不批獨棟別墅用地的情況下，突然現(xiàn)身市場銷售的長安府項目為開發(fā)商北京鑫農源房地產開發(fā)有限公司通過收購原興隆湖景42棟別墅重新改造而成。

長安府前傳

三家公司十年糾紛

興隆湖景項目的開發(fā)商為北京興隆公園有限公司(簡稱“興隆公司”)，股東為香港加力置業(yè)有限公司和朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)農工商總公司。1993年，興隆公司獲得了北京市朝陽區(qū)高碑店開發(fā)建設興隆湖景別墅工程許可，隨后項目開始啟動。

1997年，興隆湖景項目建成并開始對外銷售，整個項目由70棟別墅、4棟公寓樓及綜合樓組成，總占地面積249750平方米，總建筑面積12萬平方米，除了一部分出售給零散的業(yè)主外，其中有大約29棟別墅和綜合樓為鴻泰公司所有。

在29棟別墅轉讓給鑫農源公司之前，由于鴻泰公司在農業(yè)銀行和光大銀行等金融機構違約，首創(chuàng)公司替鴻泰公司償還了這些債務，同時獲得了鴻泰持有的26棟別墅所有權。另外3棟別墅存在產權糾紛和被法院查封的情況，而所有人仍是鴻泰公司。

2005年4月份，鴻泰公司計劃把全部29棟別墅出售給鑫農源公司，作為其中26棟別墅實際所有人，首創(chuàng)公司同意了這一方案，隨后，三方簽署了相關轉讓協(xié)議，把全部29棟別墅轉讓給鑫農源公司。

其中首創(chuàng)擁有的26棟總建筑面積11230.2平方米，鴻泰公司所屬3棟別墅總建筑面積為1315.41平方米，總轉讓價格為10036.488萬元。按照三方約定，鑫農源公司必須于2005年4月26日前支付首創(chuàng)900萬元，于2005年5月10日前支付給法院3600萬元，以解封被封的部分別墅，鴻泰和首創(chuàng)負責清退租戶，鑫農源公司取得過戶受理后，再分期向首創(chuàng)和鴻泰支付剩余款項。

2006年8月份，鑫農源公司按照約定支付完前期款項后，獲得了26棟別墅所有權，不過，其中兩棟別墅出現(xiàn)糾紛，鴻泰公司于2000年把這兩棟別墅出租給個人馬玉良，2003年又變更為美好生活經(jīng)紀公司，租期長達19年，而且租金已經(jīng)全部付清，由此雙方產生糾紛。

另外，26棟交付面積與協(xié)議面積有較大出入，首創(chuàng)和鴻泰需要支付相關賠償責任，另外3棟別墅登記在個人名下，并不屬于鴻泰或者首創(chuàng)，出現(xiàn)了無法過戶的現(xiàn)象。由此，三方進行長達7年的司法訴訟，并一度把官司打到最高法院。

2015年5月14日，最高人民法院終審判決，29棟別墅其中3棟轉讓條款無效，首創(chuàng)和鴻泰賠償鑫農源1000萬元違約金，鑫農源支付剩余款項，鑫農源獲得26棟別墅所有權，數(shù)年糾紛暫時告一段落。

結案后，鑫農源公司即開始醞釀長安府項目。在這前后，鑫農源又從其他業(yè)主手中收購了相關別墅，共計42棟。總占地面積為46138.14平方米，總建筑面積為27344.84平方米。此外，原興隆湖景項目還有20多棟別墅未被收購，現(xiàn)為其他業(yè)主所有。

“重建”獨棟可售存疑

這些被收購過來的42棟別墅構成了目前的長安府項目，一位銷售人員告訴中國房地產報記者，項目屬于改建工程，在原來項目基礎上“重建”。

長安府項目共分為5個區(qū)域，其中1區(qū)11棟別墅已建成，2區(qū)6棟別墅主體框架已經(jīng)形成，還在施工中，其他三個區(qū)少部分已經(jīng)拆遷完成，大部分還保持著原興隆湖景老別墅風貌。

改建后的長安府項目全部為獨棟別墅，分3種戶型，面積分別為593平方米、653平方米和1409平方米，銷售價格大約為每平方米10萬元到13萬元，目前已經(jīng)有不超過5棟別墅繳納訂金、意向金和全款。

該銷售人員表示，如果現(xiàn)在繳納全款可參加“雙11”活動，優(yōu)惠近千萬元總房款，由于是老項目，新業(yè)主不需要繳納相關稅費，而且可以立即辦理產權證明。長安府被稱為北京市區(qū)內唯一一個在售獨棟別墅項目。

由于長安府為改建項目，并不涉及預售許可證等新項目所需的手續(xù)，只要把產權過繼給新的購買者即可，由于該項目為10年之久的老項目，意味著產權年限的減少。長安府銷售人員也表示購買者產權會減去原來的年限。

按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關法律、法規(guī)規(guī)定，對于未經(jīng)批準的違法建筑處理主要有罰款、限期拆除和沒收三種方式。對于可以采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的違法建筑，處建設工程造價5%以上10%以下的罰款；無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的違法建筑，限期拆除；對于占用公共空間、不按批準圖紙施工的違法建筑、擅自改建和加建的建筑等行為采取沒收處罰。

就該項目改建是否合規(guī)等相關問題，記者致電北京市規(guī)劃委朝陽分局，一位工作人員告訴中國房地產報記者，改擴建項目辦理的手續(xù)與新建項目相同，需要辦理用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，且相關證件都可以在市規(guī)劃委網(wǎng)站查詢。

雖然長安府已開始動工，部分已經(jīng)接近重建完成。中國房地產報記者查詢北京市住建委公布的相關施工審批手續(xù)中，涉及長安府項目或鑫農源公司的只有一個2012年7月關于40幢、42幢、43幢、47幢外立面裝修工程施工許可證，此外，記者并未查到其他相關施工許可。

此外，中國房地產報記者調查了解到，長安府項目42棟別墅有兩棟別墅土地證在鑫農源名下，分別為2014年7月8日取得57幢374.3平方米土地和2015年10月8日取得63幢628.72平方米土地。記者并未查到其他別墅的土地使用證。

11月11日，中國房地產報記者就上述事宜采訪鑫農源的大股東永新華控股有限公司，該公司一位工作人員表示，公司相關負責人將通過電話接受采訪，但截至發(fā)稿前，記者并未收到相關回復。

據(jù)一位規(guī)劃部門的人士介紹，對于該類重建項目，由于政策實施彈性空間較大，主要看當?shù)刂鞴懿块T的認定。如果確實是違建，可處以罰款，由于目前項目所有者和違法實施者是企業(yè)，不會影響到購買者的利益和未來繼續(xù)銷售；如果一旦認定為不可消除影響的違規(guī)建筑，則會涉及拆遷或者沒收，這會涉及購買者的利益，“如果是這家公司賣給了其他人，需要把錢退還給購買者”。