【養(yǎng)老地產(chǎn)困境】近期，包括綠城、融創(chuàng)、萬(wàn)科、正榮等房企紛紛在養(yǎng)老地產(chǎn)方面有所行動(dòng)，保利、遠(yuǎn)洋、綠地等多家公司早前都已試水養(yǎng)老地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)分析指出，這些企業(yè)雖然不乏較為成熟的養(yǎng)老業(yè)態(tài)，但尚未找到能夠可持續(xù)盈利的商業(yè)模式。

近期，包括綠城、融創(chuàng)、萬(wàn)科、正榮等房企紛紛在養(yǎng)老地產(chǎn)方面有所行動(dòng)，保利、遠(yuǎn)洋、綠地等多家公司早前都已試水養(yǎng)老地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)分析指出，這些企業(yè)雖然不乏較為成熟的養(yǎng)老業(yè)態(tài)，但尚未找到能夠可持續(xù)盈利的商業(yè)模式。

全國(guó)老齡委最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從2015到2035年，中國(guó)將進(jìn)入急速老齡化階段，老年人口將從2.12億增加到4.18億，占比29%。隨之而來(lái)的是眾多資本和房企對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)愈加急迫的進(jìn)入，近期，包括綠城、融創(chuàng)、萬(wàn)科、正榮等房企紛紛在養(yǎng)老地產(chǎn)方面有所行動(dòng)，保利、遠(yuǎn)洋、綠地等多家公司早前都已試水養(yǎng)老地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)分析指出，這些企業(yè)雖然不乏較為成熟的養(yǎng)老業(yè)態(tài)，但尚未找到能夠可持續(xù)盈利的商業(yè)模式。

養(yǎng)老地產(chǎn)“虛熱”

據(jù)新浪網(wǎng)報(bào)道，大型開(kāi)發(fā)商越來(lái)越把養(yǎng)老地產(chǎn)視為一種勢(shì)在必行的戰(zhàn)略選擇，萬(wàn)科、保利等行業(yè)巨頭早已布局養(yǎng)老地產(chǎn)多年，更多的開(kāi)發(fā)商也躍躍欲試。

然而，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為地產(chǎn)投資發(fā)展新“藍(lán)海”的背后，并非如看起來(lái)的那么很美。目前，在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，探索實(shí)踐者眾多，成型者寥寥。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心在于養(yǎng)老服務(wù)，而國(guó)內(nèi)大多數(shù)資本對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的理解還停留在以養(yǎng)老概念賣(mài)房，更關(guān)注怎么從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)掙錢(qián)，而忽略了養(yǎng)老服務(wù)本身。

在前不久閉幕的十八屆五中全會(huì)上，全面放開(kāi)二胎，積極開(kāi)展應(yīng)對(duì)人口老齡化的行動(dòng)被提上日程。這一政策的背后，是中國(guó)已步入老齡化社會(huì)的現(xiàn)實(shí)。全國(guó)老齡委最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從2015到2035年，中國(guó)將進(jìn)入急速老齡化階段，老年人口將從2.12億增加到4.18億，占比29%。

這也讓一些資本看到了投資機(jī)遇。比如說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)。這個(gè)巨大的市場(chǎng)給了很多開(kāi)發(fā)商想象的空間，近期包括綠城、融創(chuàng)、萬(wàn)科、正榮等房企都在社區(qū)里面開(kāi)始了養(yǎng)老爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

那么，在養(yǎng)老地產(chǎn)火爆的今天，這個(gè)領(lǐng)域真的有想象的那么美好嗎？

現(xiàn)實(shí)給出的答案是否定的。長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的噱頭多于實(shí)質(zhì)，盈利周期漫長(zhǎng)甚至遙遙無(wú)期，成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)的重大阻礙。

“養(yǎng)老地產(chǎn)比商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)周期更漫長(zhǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，將是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。”大宇咨詢(xún)房地產(chǎn)分析師李家云記者表示。

業(yè)界普遍認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)仍處于“蹣跚起步”的階段，未來(lái)中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)是基于服務(wù)的產(chǎn)品，還是基于產(chǎn)品的服務(wù)，到現(xiàn)在也沒(méi)有定論。從已投入運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)中看，資金投入不少，只見(jiàn)枝葉瘋長(zhǎng)，卻不見(jiàn)花開(kāi)，更談不上結(jié)果。

市場(chǎng)發(fā)育不成熟

據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，中國(guó)指數(shù)研究院的研究認(rèn)為，國(guó)內(nèi)廣大消費(fèi)者傳統(tǒng)的“居家養(yǎng)老”觀(guān)念短期內(nèi)很難轉(zhuǎn)變。中國(guó)老人受傳統(tǒng)觀(guān)念影響，仍然更傾向于在家養(yǎng)老，只有在生活不能自理時(shí)，才會(huì)進(jìn)入專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。目前國(guó)內(nèi)的民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍入住率低，例如北京民辦養(yǎng)老院的入住率只有20%。未來(lái)究竟有多少老年人口將會(huì)選擇養(yǎng)老住宅，轉(zhuǎn)換為實(shí)際需求仍有較大不確定性。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策保障不健全，缺乏落到實(shí)處的具體法律法規(guī)。雖然中央政府大力提倡發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，各項(xiàng)政策法規(guī)也不斷出臺(tái)，但是多為綱領(lǐng)性、原則性的政策，缺乏落實(shí)到實(shí)處的補(bǔ)貼、土地和財(cái)稅政策。政策出臺(tái)時(shí)間、支持程度等并不明確，這對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，將意味著較大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

“比如床位補(bǔ)貼，民辦養(yǎng)老院和公辦養(yǎng)老院待遇相差頗多，具體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)不明確”。該負(fù)責(zé)人表示，老年人在入住老年住宅時(shí)，一般會(huì)考量提供的醫(yī)療服務(wù)，而關(guān)于老年社區(qū)配備的醫(yī)院是否納入醫(yī)保范圍的問(wèn)題也一直未得到解決。整體而言，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮的政策環(huán)境仍不理想。

在該人士看來(lái)，更為重要的是，國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，盈利模式不明晰。養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)老年人生活的配套設(shè)施的要求較高，因而投入成本高于普通住宅，前期資本投入大，受限于資金壓力，目前開(kāi)發(fā)商采取銷(xiāo)售、出租或二者相結(jié)合的方式，但無(wú)論哪種運(yùn)營(yíng)方式都存有一定問(wèn)題，盈利狀況并不良好。美國(guó)由于資本市場(chǎng)運(yùn)作發(fā)達(dá)，日本則依靠介護(hù)保險(xiǎn)制度，養(yǎng)老地產(chǎn)普遍取得較好收益。未來(lái)開(kāi)發(fā)商如何布局養(yǎng)老地產(chǎn)、以何種方式開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)將是盈利的關(guān)鍵點(diǎn)。

不僅如此，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)配套服務(wù)落后，缺乏專(zhuān)業(yè)人才，類(lèi)似的局面也亟待改觀(guān)。由于養(yǎng)老地產(chǎn)的核心和重點(diǎn)在于后續(xù)運(yùn)營(yíng)，而國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)處于發(fā)育階段，醫(yī)療護(hù)理人才缺失，配套單一，服務(wù)規(guī)范不完善。如何在未來(lái)培養(yǎng)一個(gè)高專(zhuān)業(yè)能力的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)將是橫亙?cè)谄髽I(yè)面前的難題之一。

值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士表示，盡管不少房企宣稱(chēng)投資開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，但大多因?yàn)橛Ｊ讲磺逦⑾嚓P(guān)配套服務(wù)跟不上，養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目最終只能當(dāng)作普通商品房去賣(mài)，一些所謂的“養(yǎng)老社區(qū)”也與普通樓盤(pán)無(wú)異，養(yǎng)老地產(chǎn)最后變成了不少一些開(kāi)發(fā)商拿地賣(mài)房的噱頭。

困境亟待擺脫

CRIC研究中心分析師李瑩表示，老齡人口的增長(zhǎng)讓越來(lái)越多的房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，包括萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)等，其中萬(wàn)科的杭州良諸文化村隨園嘉樹(shù)項(xiàng)目已出爐，遠(yuǎn)洋成為北京第一個(gè)獲得民政部門(mén)頒發(fā)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)職業(yè)資格的市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)。

“未來(lái)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)將是政府托底，以市場(chǎng)為主體”。李瑩說(shuō)，為鼓勵(lì)市場(chǎng)力量參與養(yǎng)老事業(yè)，預(yù)計(jì)未來(lái)國(guó)家層面將會(huì)出臺(tái)一定的優(yōu)惠政策，除了金融保險(xiǎn)公司以外，房地產(chǎn)企業(yè)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中也將有不小的發(fā)展空間。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，無(wú)論是政府規(guī)劃、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策，還是實(shí)際的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求、開(kāi)發(fā)企業(yè)布局動(dòng)作來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)的確面臨著巨大的市場(chǎng)發(fā)展空間。“但這么巨大的市場(chǎng)空間背后面臨更多的是市場(chǎng)沖動(dòng)。其中，關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式、養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等諸多方面還存在不成熟的一面，一定程度上會(huì)造成當(dāng)前中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出‘粗放式’增長(zhǎng)的特征”。

張宏偉表示，養(yǎng)老地產(chǎn)“粗放式”增長(zhǎng)背后勢(shì)必會(huì)帶來(lái)盈利模式、運(yùn)營(yíng)模式、重復(fù)建設(shè)等諸多方面的困局。他說(shuō)，在短期內(nèi)政策刺激之下，大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)躍躍欲試，以養(yǎng)老地產(chǎn)為名變相圈地，養(yǎng)老地產(chǎn)變成開(kāi)發(fā)商的拿地工具。“這樣導(dǎo)致短期內(nèi)養(yǎng)老床位呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但是，實(shí)際上這些養(yǎng)老床位基本上沒(méi)有辦法投入運(yùn)營(yíng)，仍然處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范疇之內(nèi)，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)”。

“和建保障房、商品住宅不一樣，養(yǎng)老地產(chǎn)(床位)不可能依靠大規(guī)模的興建項(xiàng)目來(lái)充量”。他認(rèn)為，“養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)配套很關(guān)鍵，僅有床位沒(méi)有配套解決不了養(yǎng)老問(wèn)題。在進(jìn)行任何一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，如果沒(méi)有配套的支持，尤其是醫(yī)院等這些醫(yī)療設(shè)施配套、相關(guān)從業(yè)人員的跟進(jìn)，規(guī)模龐大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)必然會(huì)出現(xiàn)管理、事故等方面問(wèn)題，這個(gè)項(xiàng)目本身也必然是失敗的”。

“事實(shí)上，養(yǎng)老地產(chǎn)還必須要尋求一個(gè)適合自己的運(yùn)營(yíng)模式，如采取出租、賣(mài)產(chǎn)權(quán)、直接買(mǎi)斷等方式”。張宏偉說(shuō)，“這一點(diǎn)，也是養(yǎng)老地產(chǎn)具體項(xiàng)目未來(lái)能否持續(xù)生存的關(guān)鍵所在和每一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)階段必須解決的問(wèn)題”。