北七家鎮(zhèn)一帶目前商品房?jī)r(jià)格在2.8 萬(wàn)元/ 平方米左右，宏福苑小產(chǎn)權(quán)房相對(duì)低廉的價(jià)格吸引著購(gòu)房者。中國(guó)航天科技集團(tuán)五院的700 多名職工也曾經(jīng)做著這樣的“住房夢(mèng)”，然而近兩年來(lái)，始于2013 年的宏福苑小區(qū)團(tuán)購(gòu)房事件，像夢(mèng)魘一樣讓這700 多名職工寢食難安。?

北七家鎮(zhèn)一帶目前商品房?jī)r(jià)格在2.8 萬(wàn)元/ 平方米左右，宏福苑小產(chǎn)權(quán)房相對(duì)低廉的價(jià)格吸引著購(gòu)房者。中國(guó)航天科技集團(tuán)五院的700 多名職工也曾經(jīng)做著這樣的“住房夢(mèng)”，然而近兩年來(lái)，始于2013 年的宏福苑小區(qū)團(tuán)購(gòu)房事件，像夢(mèng)魘一樣讓這700 多名職工寢食難安。

沿北京城中軸線一路向北，離奧林匹克森林公園只有11公里的昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)鄭各莊村“生長(zhǎng)著”北京市最大的小產(chǎn)權(quán)房聚集區(qū)——宏福苑小區(qū)。

小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷(xiāo)售的商品住宅。小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑，但中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者近日得到線索，宏福苑小區(qū)南一區(qū)和南二區(qū)最近仍然在加緊施工，其中幾棟樓主體工程已經(jīng)完工，正在以1.58萬(wàn)元/平方米的均價(jià)對(duì)外出售。

而北七家鎮(zhèn)一帶目前商品房?jī)r(jià)格在2.8萬(wàn)元/平方米左右，宏福苑小產(chǎn)權(quán)房相對(duì)低廉的價(jià)格吸引著購(gòu)房者。中國(guó)航天科技集團(tuán)五院(以下簡(jiǎn)稱“航天五院”)的700多名職工也曾經(jīng)做著這樣的“住房夢(mèng)”，然而近兩年來(lái)，始于2013年的宏福苑小區(qū)團(tuán)購(gòu)房事件，像夢(mèng)魘一樣讓這700多名職工寢食難安。

單位組織的福利購(gòu)房

2013年3月，航天五院工會(huì)組織年輕職工團(tuán)購(gòu)距離單位只有十多公里的宏福苑南一區(qū)5棟未開(kāi)建的小產(chǎn)權(quán)房。航天五院700余名職工參加了這次團(tuán)購(gòu)。當(dāng)時(shí)宏福苑團(tuán)購(gòu)價(jià)是9200元/平方米，雖然逼近萬(wàn)元大關(guān)，但還是比商品房便宜很多。而且宏福苑是比較成熟的社區(qū)，在航天五院之前，總裝備部、安貞醫(yī)院等多個(gè)單位都曾經(jīng)組織職工團(tuán)購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房，因此很多年輕職工開(kāi)始東拼西湊，向親戚朋友舉債購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，生怕錯(cuò)過(guò)這次機(jī)會(huì)。

航天五院與北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)鄭各莊村委會(huì)、宏福集團(tuán)下屬宏福建工集團(tuán)有限公司簽訂了《北京市昌平區(qū)宏福苑小區(qū)房屋買(mǎi)賣(mài)合同之框架協(xié)議》。按照該協(xié)議，參與購(gòu)房職工于2013年5月向宏福建工集團(tuán)賬戶繳納了60%的首付房款，總金額約3.9億元。收到房款后，宏福集團(tuán)開(kāi)始施工建設(shè)。

2013年11月22日，國(guó)土部、住建部?jī)刹块T(mén)聯(lián)合下發(fā)緊急通知，指出“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)、銷(xiāo)售和購(gòu)買(mǎi)不受法律保護(hù)，堅(jiān)決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”的行為，堅(jiān)決拆除一批、教育一片，同時(shí)對(duì)違規(guī)為“小產(chǎn)權(quán)房”補(bǔ)辦手續(xù)的要嚴(yán)肅處理。

在政策高壓之下，宏福集團(tuán)停止了小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，此時(shí)5棟樓均剛剛建完地基或蓋至第2層。2014年3月，北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)鄭各莊村村民委員會(huì)、北京宏福建工集團(tuán)與航天五院總體部和508所決定解除“購(gòu)房協(xié)議”，同時(shí)簽署《退款協(xié)議》，明確雙方為借貸關(guān)系，宏福集團(tuán)承諾2014年12月底前退還全部已支付房款。

然而，還款的事情并不順利。“宏福集團(tuán)承諾給我們退款，但卻一拖再拖，如今我們錢(qián)財(cái)兩空。”參與團(tuán)購(gòu)宏福苑小產(chǎn)權(quán)房的職工代表趙建國(guó)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者訴說(shuō)兩年來(lái)的遭遇，“在宏福集團(tuán)和單位向職工再三進(jìn)行解釋和安撫的情況下，我們安靜地等待還款。我們通過(guò)單位協(xié)商、信訪維權(quán)等各種途徑想拿回購(gòu)房款，但都沒(méi)有成功。”

艱難的退款路

根據(jù)宏福集團(tuán)與航天五院簽署的退款協(xié)議約定，2014年12月31日是宏福集團(tuán)的最終還款日，如果違約將按照每年6%的利率罰息，并且利息逐年翻倍。《退款協(xié)議》中還引入了北京溫都水城資產(chǎn)管理有限公司作為宏福集團(tuán)的連帶保證人，對(duì)航天五院的購(gòu)房職工債權(quán)所發(fā)生全部費(fèi)用承擔(dān)連帶保證責(zé)任，保證期至退款完成。

看似天衣無(wú)縫的退款協(xié)議，讓航天五院的購(gòu)房職工暫時(shí)吃了定心丸。但到2014年12月，鄭各莊村委書(shū)記兼宏福集團(tuán)董事長(zhǎng)黃福水突然表示，公司今年經(jīng)營(yíng)不佳，無(wú)法按照協(xié)議還款，要求將還款日期延遲1年至2015年12月。宏福集團(tuán)派副總經(jīng)理陳剛到航天五院購(gòu)房職工大會(huì)上承諾，確保2015年6月份還款50%，2015年12月底還清所有欠款，并答應(yīng)年底前立即償還職工部分利息。

2015年6月，宏福集團(tuán)再次表示，無(wú)法按承諾償還50%的欠款，并表示在爭(zhēng)取其他途徑，確保12月還款。這次還款期限的拖延讓航天五院購(gòu)房職工徹底失去了耐心，他們請(qǐng)求單位領(lǐng)導(dǎo)出面與宏福集團(tuán)協(xié)商。

在購(gòu)房職工幾次三番要求集會(huì)抗議示威的情況下，宏福集團(tuán)僅于2014年底償還部分人員房款利息共計(jì)人民幣約1529萬(wàn)元(按3%年利息計(jì)算)，于2015年5月4日償還本金約1126萬(wàn)元，于2015年9月8日償還本金約1059萬(wàn)元，合計(jì)償還本金約2185萬(wàn)元，其余款項(xiàng)均未退還。這些款項(xiàng)僅占欠款總額的5.7%。

2015年11月，航天五院的購(gòu)房職工與鄭各莊村委會(huì)和宏福集團(tuán)無(wú)法協(xié)商退款的情況下，向北京市昌平區(qū)政府部門(mén)提出信訪要求，同時(shí)還給北京市委書(shū)記、市長(zhǎng)郵寄了信訪材料。昌平區(qū)信訪部門(mén)將材料轉(zhuǎn)給北七家鎮(zhèn)信訪辦，在信訪職工追問(wèn)下，北七家鎮(zhèn)信訪辦工作人員最后答復(fù)是航天五院與宏福集團(tuán)的糾紛他們無(wú)法協(xié)調(diào)，小產(chǎn)權(quán)房的事情很復(fù)雜。

其實(shí)早在2015年1月，張某為代表的7位債權(quán)人聯(lián)合委托律師向北京市昌平區(qū)人民法院提起訴訟。但北京市昌平區(qū)人民法院以小產(chǎn)權(quán)房糾紛不在法律保護(hù)范圍內(nèi)為由，拒絕立案。

2015年4月，在律師指點(diǎn)下，7人小組以宏福集團(tuán)違反退款協(xié)議內(nèi)容再次起訴。這次昌平區(qū)人民法院對(duì)債務(wù)糾紛進(jìn)行立案，并在長(zhǎng)達(dá)半年之久的審理后，進(jìn)行了法律調(diào)解。最終7人小組在答應(yīng)了宏福集團(tuán)的條件后追回了欠款本息。

“如果沒(méi)有《退款協(xié)議》，走法律途徑也走不通，幸好有最后這根救命稻草。”參與購(gòu)房的職工李強(qiáng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“但7個(gè)人好辦，如果我們700人都走這個(gè)途徑，涉及數(shù)額這么大，還是不敢抱太大希望。”

趙建國(guó)表示，聽(tīng)說(shuō)當(dāng)初團(tuán)購(gòu)后一度停止建設(shè)的宏福苑南一區(qū)還在繼續(xù)建設(shè)，并且還對(duì)外銷(xiāo)售。“我們當(dāng)初就不應(yīng)該碰小產(chǎn)權(quán)房，一步走錯(cuò)了，注定了麻煩開(kāi)始。希望通過(guò)我們的教訓(xùn)，讓大家遠(yuǎn)離小產(chǎn)權(quán)房。”

小產(chǎn)權(quán)房的死結(jié)

宏福苑始建于1998年，當(dāng)時(shí)鄭各莊村實(shí)施舊村改造工程，新建宏福苑小區(qū)，村民上樓居住。鄭各莊村有568戶，1500人，村域面積4432畝。宏福集團(tuán)是鄭各莊村的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，現(xiàn)在鄭各莊村和宏福集團(tuán)早已經(jīng)村企合一，鄭各莊村委書(shū)記黃福水兼任宏福集團(tuán)董事長(zhǎng)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從鄭各莊村的宣傳資料看到，當(dāng)時(shí)他們提出口號(hào)“自主城鎮(zhèn)化”，鄭各莊以優(yōu)惠條件讓村民搬遷上樓，人均住房面積70平方米，并投資近20億元，完善了幼兒園，大、中、小學(xué)校，休閑娛樂(lè)、商業(yè)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施以及道路、交通、水、電、氣、熱、污水處理廠等市政基礎(chǔ)設(shè)施。

不算建設(shè)中的幾棟樓，目前宏福苑小區(qū)小產(chǎn)權(quán)房已達(dá)130余棟。而鄭各莊村村民僅500多戶，并早已搬遷上樓。余下的小產(chǎn)權(quán)房全部賣(mài)給了鄭各莊村以外的居民。鄭各莊村原本只有1000多人，現(xiàn)有3萬(wàn)多外來(lái)人口。宏福集團(tuán)通過(guò)開(kāi)發(fā)住宅、辦企業(yè)等方法，在這片土地上獲得了巨大收益。根據(jù)公開(kāi)資料顯示，截至2015年，村企合一的宏福集團(tuán)已經(jīng)成為擁有60億元資產(chǎn)、30余家全資子公司的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。

但宏福集團(tuán)的發(fā)展仍然受土地性質(zhì)的困擾。“集團(tuán)要跟銀行借款，但是土地資產(chǎn)不能抵押。”宏福集團(tuán)一位內(nèi)部管理人員在接受記者采訪時(shí)稱。資本市場(chǎng)也同樣讓宏福集團(tuán)心動(dòng)又無(wú)奈：“要想上市，也需要首先解決土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。”

“要實(shí)現(xiàn)土地同權(quán)同價(jià)，國(guó)家要放開(kāi)農(nóng)村建設(shè)用地市場(chǎng)，與國(guó)有土地獲得平等權(quán)利，允許上市流通轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，可以自征自用，所建廠房和商品房在法律上認(rèn)可，并核發(fā)產(chǎn)權(quán)證件，政府在這些環(huán)節(jié)中只收取相應(yīng)的稅費(fèi)，不再是土地交易的操控者，對(duì)平抑建設(shè)用地土地價(jià)格和平抑商品房?jī)r(jià)格都十分有利。”宏福集團(tuán)董事長(zhǎng)兼黨支書(shū)黃福水稱。

但這只是黃福水的一廂情愿而已。目前，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)范圍仍被嚴(yán)格控制在集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部，且流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的收益，將分為房屋收益和宅基地收益兩部分，前者歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員個(gè)人所有，后者則須在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員個(gè)人和村集體之間進(jìn)行分配。“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”目前暫無(wú)希望。

李強(qiáng)認(rèn)為，雖然國(guó)家相關(guān)部門(mén)已認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑，但是在具體處理辦法上沒(méi)有明確規(guī)定，這造成了一些地方在處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題上執(zhí)行彈性大，甚至無(wú)法進(jìn)行處理和監(jiān)管。

“小產(chǎn)權(quán)房的存在實(shí)際是市場(chǎng)需求的驅(qū)動(dòng)和政策管理方向錯(cuò)配的結(jié)果。一方面國(guó)家對(duì)于土地性質(zhì)的嚴(yán)格劃分和規(guī)劃用途限制是為了保護(hù)耕地和失地農(nóng)民的利益。另一方面，城鄉(xiāng)接合部的村民及村民組織有將土地變現(xiàn)的需要，買(mǎi)不起大產(chǎn)權(quán)房的低收入者甘愿鋌而走險(xiǎn)而獲得居住權(quán)。” 中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師、研究員鄒曉云在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

在鄒曉云看來(lái)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看還需要一定疏通措施，適當(dāng)情況下，放寬并準(zhǔn)許農(nóng)村集體土地建設(shè)居住用房，并且有限制地出售給居住者，這樣既可以解決一部分低收入人群的居住問(wèn)題，又可以對(duì)違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)進(jìn)行有效疏通。

(文中采訪對(duì)象均為化名)