今年下半年以來，“去庫(kù)存”取代“控房?jī)r(jià)”成為樓市新主題后，樓市政策均圍繞“去庫(kù)存”展開。然而，截至目前，樓市庫(kù)存壓力并未得到根本緩解。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至10月底，全國(guó)商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，比9月末增加2122萬(wàn)平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬(wàn)平方米，再創(chuàng)歷史新高。

今年下半年以來，“去庫(kù)存”取代“控房?jī)r(jià)”成為樓市新主題后，樓市政策均圍繞“去庫(kù)存”展開。然而，截至目前，樓市庫(kù)存壓力并未得到根本緩解。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至10月底，全國(guó)商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，比9月末增加2122萬(wàn)平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬(wàn)平方米，再創(chuàng)歷史新高。

我國(guó)房地產(chǎn)待售面積自2011年來不斷增長(zhǎng)，2011年底全國(guó)待售面積為2.72億平方米，2012年、2013年、2014年、2015年10月分別增長(zhǎng)到3.65億、4.93億、6.22億和6.86億平方米。

值得一提的是，當(dāng)前統(tǒng)計(jì)的還只是顯性庫(kù)存，即已領(lǐng)預(yù)售證但未售出的部分，實(shí)際上還有更龐大的隱性庫(kù)存。從會(huì)計(jì)核算角度看，樓市庫(kù)存應(yīng)分為已批未建庫(kù)存(原材料庫(kù)存)，即開發(fā)商儲(chǔ)備土地，在建未售庫(kù)存(半成品庫(kù)存)，即處于施工狀態(tài)但并未獲得預(yù)售許可的庫(kù)存，以及前面講的待售庫(kù)存等“三大塊”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)如何去庫(kù)存？在需求層面，從短線政策來看，需要采取四方面措施：一是當(dāng)前貨幣政策相對(duì)寬松，利率不斷下調(diào)，首付比例已有所下調(diào)，未來首付仍有降低空間；二是應(yīng)取消二手交易的營(yíng)業(yè)稅，契稅尚有減免優(yōu)惠的空間，首套房貸利息可抵個(gè)人所得稅；三是貨幣政策繼續(xù)寬松，繼續(xù)降準(zhǔn)降息；四是棚戶區(qū)改造拆遷補(bǔ)貼以貨幣為主，實(shí)物為輔，加大貨幣補(bǔ)償比例，促進(jìn)拆遷戶直接購(gòu)買商品房。

中期來看，“十三五”期間將加快城鄉(xiāng)規(guī)劃轉(zhuǎn)型升級(jí)。農(nóng)民進(jìn)城不能落戶，購(gòu)房意愿薄弱，就會(huì)始終處于漂泊之中。一些地方政府已經(jīng)把購(gòu)房與落戶、契稅減免、財(cái)政補(bǔ)貼等政策掛鉤，對(duì)促進(jìn)農(nóng)民工購(gòu)置房產(chǎn)、安居樂業(yè)產(chǎn)生了積極影響，也有利于城鎮(zhèn)化的落實(shí)。

在供給層面，主要是政府的土地政策。在我國(guó)，房地產(chǎn)不是一個(gè)完全市場(chǎng)化的行業(yè)，因?yàn)橥恋毓?yīng)具有壟斷性質(zhì)。作為唯一土地供應(yīng)方，地方政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響非常大。因此，去庫(kù)存也要地方政府發(fā)揮關(guān)鍵作用，即嚴(yán)格控制土地出讓規(guī)模。

從全國(guó)樓市整體來看，前期去庫(kù)存效果不明顯，主要是三四線及中西部地區(qū)城市問題突出。這些地區(qū)一直以來依賴土地財(cái)政，早先大量賣地，現(xiàn)在新房集中上市，庫(kù)存體量較大，加上經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，樓市投資價(jià)值不高，因此一系列去庫(kù)存政策見效慢，甚至作用很小。未來，一二線城市和東部沿海城市要加大土地供應(yīng)并進(jìn)行合理調(diào)節(jié)以避免“地王”頻出，讓企業(yè)有穩(wěn)定的長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期。而三四線城市則應(yīng)該限制土地供應(yīng)，著重消化存量，完善商業(yè)和產(chǎn)業(yè)配套，提高入住率，避免“新城”淪為“鬼城”。