【11月樓市數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷 政府怎么辦？】國家統(tǒng)計局12日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元，同比名義增長1.3%，增速尚不足去年同期11.9%的“零頭”。其中，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.4%的住宅投資增長0.7%，增長幾近停滯。對此，中金公司固定收益組認為，明年經(jīng)濟的焦點在于商品房銷售，一旦商品房銷售出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)投資將出現(xiàn)加速回落風險，工業(yè)乃至整體經(jīng)濟增長或繼續(xù)放緩，基本面仍支持收益率繼續(xù)下行。

國家統(tǒng)計局12日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元，同比名義增長1.3%，增速尚不足去年同期11.9%的“零頭”。其中，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.4%的住宅投資增長0.7%，增長幾近停滯。對此，中金公司固定收益組認為，明年經(jīng)濟的焦點在于商品房銷售，一旦商品房銷售出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)投資將出現(xiàn)加速回落風險，工業(yè)乃至整體經(jīng)濟增長或繼續(xù)放緩，基本面仍支持收益率繼續(xù)下行。

明年商品房銷售大概率放緩

據(jù)中國證券報報道，國家統(tǒng)計局12日公布的一系列經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，工業(yè)生產(chǎn)有所加快，固定資產(chǎn)投資初步呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象，消費繼續(xù)穩(wěn)健發(fā)力……11月經(jīng)濟數(shù)據(jù)總體好于市場預期，經(jīng)濟運行出現(xiàn)諸多積極變化。數(shù)據(jù)顯示，1-11月全國固定資產(chǎn)投資增速與前10個月持平，改變了這一指標自2014年下半年以來一路放緩的態(tài)勢。

11月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實際增長6.2%，環(huán)比增長0.58%，分別比10月加快0.6個和0.12個百分點。從行業(yè)類別看，黑色金屬從10月的5.6%升至7%，有色金屬從10月的12.1%降至11.8%，非金屬礦物從10月的4.9%升至5.2%，中上游行業(yè)產(chǎn)出有所回升；通用設備從10月的1.7%升至2.5%，專用設備從10月的4.6%降至2.2%，電器機械器材從10月的7.3%降至6.4%，下游資本品產(chǎn)出仍在低位；汽車制造業(yè)從10月的7.3%升至13%。

數(shù)據(jù)同時顯示，1月至11月，全國商品房銷售面積同比增長7.4%；銷售額增長15.6%，增速提高0.7個百分點。11月當月，全國商品房銷售面積同比增長8.6%，增速比10月提高3.1個百分點；銷售額增長20.2%，增速提高7.8個百分點。

目前開發(fā)商的開發(fā)投資意愿趨于消極。SOHO中國董事長潘石屹表示，目前SOHO中國的主要任務是把存量資產(chǎn)盤活，“現(xiàn)在已經(jīng)不是人均居住面積7平方米的時代了，我們過去十幾年蓋了太多的房子。至于還會不會再開發(fā)，看機會吧。”

中金公司固定收益組認為，11月經(jīng)濟數(shù)據(jù)總體好于市場預期，尤其是工業(yè)產(chǎn)出和固定投資，但這并不意味著經(jīng)濟企穩(wěn)。工業(yè)產(chǎn)出回升主要是受汽車產(chǎn)出增長和去年同期低基數(shù)影響，由于汽車產(chǎn)出反彈主要與政策支持有關，工業(yè)產(chǎn)出反彈可持續(xù)性不足。

投資企穩(wěn)主要來自基建投資大幅反彈的支撐，考慮房地產(chǎn)投資加速下行，需求不足將使投資仍面臨下行壓力。明年經(jīng)濟的焦點在于商品房銷售，一旦商品房銷售出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)投資將出現(xiàn)加速回落風險，工業(yè)乃至整體經(jīng)濟增長或繼續(xù)放緩，基本面仍支持收益率繼續(xù)下行。

11月商品房銷售面積同比增速從10月的5.5%升至8.6%，房屋新開工面積同比增速從10月的-24.5%升至-20.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資從10月的-2.9%繼續(xù)降至-4.5%，100個大中城市數(shù)據(jù)顯示成交土地規(guī)劃建筑面積繼續(xù)下降。除商品房銷售仍相對良好外，11月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷，尤其是房地產(chǎn)投資出現(xiàn)加速下行。房地產(chǎn)企業(yè)到位資金繼續(xù)好轉，但增速仍在相對低位。

中金認為，隨著居民可投資資金消耗，明年商品房銷售大概率顯著放緩，預計明年房屋新開工面積將繼續(xù)下降，但仍高于商品房銷售面積，這意味著房地產(chǎn)廣義庫存將繼續(xù)累積，去庫存仍是房地產(chǎn)市場面臨的核心問題。預計明年土地出讓繼續(xù)減少，房地產(chǎn)投資面臨更大下行風險。

11月社會消費品零售總額同比增長11.2%，較10月的11%繼續(xù)回升，顯示消費總體相對平穩(wěn)。

業(yè)內(nèi)人士認為，從限額消費品零售的主要分項來看，由于商品房銷售依然穩(wěn)定，房地產(chǎn)相關消費保持較高速度增長，家具類消費從10月的12.4%升至14.5%，家電類消費從10月的7.1%升至18%；受前期部分排量汽車購置稅減半刺激，汽車消費繼續(xù)保持較快增長，汽車消費從10月的7.1%升至9%；日用品消費增速從10月的10.2%升至14%。

供給端改革文件將密集亮相

據(jù)證券日報報道，“雖然庫存整體在持續(xù)走高，但一二線城市與三四線城市卻有著明顯的分化趨勢。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從數(shù)量上看，一二線城市的庫存壓力明顯小于三四線城市。主要原因在于一線城市由于新增人口眾多，使得房地產(chǎn)市場需求相對比較旺盛。從城市發(fā)展來看，一線城市的庫存量并不過剩，相反還會出現(xiàn)一定程度的短缺。

我國樓市自去年進入調(diào)整期以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一路下跌，與此同時，庫存卻在一路走高。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元，同比增長1.3%，增速比前10個月回落0.7個百分點。

張大偉認為，北上廣深等一線城市面臨庫存不足、需求旺盛等矛盾，可以通過房地產(chǎn)供給側改革來解決。例如，加大中小套型住宅的供應量，此舉既能滿足市場需求，又能拉動經(jīng)濟，實現(xiàn)房地產(chǎn)與經(jīng)濟的雙贏。而對于庫存較多的三四線城市而言，則需要在一定程度上減少土地的供應面積。

如何有效減少三四線城市的樓市庫存？易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進建議，可以從供給端層面進行多角度推進。比如，提高房屋質量、增加房屋類型或完善周邊基礎配套設施等。對于房企而言，也應從老式的賣方思維逐步向目前發(fā)展的買方思維靠近，同時，還要加大對于潛在客戶購房的挖掘力度。

另外，隨著中央經(jīng)濟工作會議臨近，業(yè)內(nèi)專家分析認為，對于房地產(chǎn)市場而言，包括財稅等供給端的配套改革文件有望在接下來的一段時間內(nèi)密集亮相。受此影響，房地產(chǎn)市場的去庫存壓力也能得到進一步減小。

實際上，近期，住房按揭貸款利息將抵扣個稅的消息四處流傳，甚至拉動了地產(chǎn)股的集體大漲。

據(jù)人民日報報道，對眾多貸款購房的家庭來說，不動產(chǎn)投資大，房貸償還周期長，使不少普通家庭因為買房淪為 “房奴”，節(jié)衣縮食地供房子。如果房貸利息抵扣個稅的消息屬實，無疑會減輕家庭負擔。對提振樓市而言，抵稅也是利器。如今樓市仍處于深度調(diào)整中，利用稅收杠桿刺激需求進一步釋放，從而消化庫存，是開發(fā)商所樂見的。

不過，房貸利息抵個稅恐怕也存在負效應，特別是可能加劇財富分配的馬太效應，值得警惕。

對于不同收入階層而言，房貸利息抵扣個稅的財富效應差異巨大。有人算了一筆賬，假如購買總價250萬元的普通住宅，八成房款用商業(yè)貸款，貸20年，抵扣總利息近33萬元；若購買1000萬元的豪宅，六成房款用商業(yè)貸款，貸20年，抵扣額高達222萬元左右。后者抵扣金額接近前者的總房價。如果抵扣政策不加以細化限制，即便只購買一套房產(chǎn)，高收入階層得到的實惠顯然比中低收入家庭要多得多。

房貸利息抵稅還有可能造成樓市新一輪投機熱，使樓市運行偏離軌道。一方面，房貸利息抵稅釋放出鼓勵貸款購房的信號，將影響多層次住房供應體系的穩(wěn)定性。在同等居住條件下，如果房租不能抵稅，貸款利息可以抵稅，這無疑是引導消費者遠離租賃市場，可能會阻礙住房消費市場的結構優(yōu)化，人為加劇供需矛盾。

另一方面，現(xiàn)在不少城市取消了限購、限貸，高收入階層的貸款能力又較強，他們利用大量購置不動產(chǎn)來避稅的可能性并非不存在。實際上，早在1998年，上海為了應對亞洲金融危機對樓市的沖擊，就曾出臺過為期5年的個稅抵扣政策。政策實施后，雖然強力拉動了樓市銷售，但也造成高收入人群大肆囤購中高端房產(chǎn)避稅，推動樓市走向畸形高燒。本是“抽肥補瘦”的所得稅政策，反而加劇了收入分配差距，這是誰也不想見到的。

也有人質疑，現(xiàn)在多數(shù)發(fā)達國家的個稅抵扣項都包括房貸利息，難道人家就沒考慮到財產(chǎn)性收入分配的公平性？應當看到，其一，發(fā)達國家早已完成了城鎮(zhèn)化，而中國仍處于城鎮(zhèn)化加快推進的過程中。中國擁有成套自有住房的家庭占比，以及房地產(chǎn)的升值空間，顯然都和發(fā)達國家不可同日而語，住房投資的財富效應更大。其二，國外的房貸利息抵扣政策也多有限制條件。比如在美國，房貸利息抵扣個稅的條件就很明確，每個家庭只能抵扣第一套和第二套住房，而且可以抵扣的總額也被限定。