?；◢u的熱銷，再度攪動(dòng)沉寂多時(shí)的海南樓市。有專家預(yù)計(jì)，未來(lái)以產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)生、度假等為支撐的新型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將獲得較大增長(zhǎng)空間。

全國(guó)多地被霧霾困擾的背景之下，遠(yuǎn)在海南島的超級(jí)巨無(wú)霸樓盤、恒大地產(chǎn)(3333.HK)?；◢u項(xiàng)目在經(jīng)過(guò)10日的解籌之后，以120億的合同銷售額暫時(shí)收官。

該盤的熱賣，給政策寬容預(yù)期之下國(guó)內(nèi)樓市的翹尾行情寫下實(shí)在的一筆注腳，同時(shí)也使得恒大有望在今年實(shí)現(xiàn)合同銷售2000億的突破。

?；◢u的熱銷，再度攪動(dòng)沉寂多時(shí)的海南樓市。有專家預(yù)計(jì)，未來(lái)以產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)生、度假等為支撐的新型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將獲得較大增長(zhǎng)空間。

恒大高調(diào)“造島”

早在11月底恒大足球俱樂(lè)部奪得亞冠冠軍之后，被該集團(tuán)寄予厚望的年終壓軸大盤?；◢u就已經(jīng)啟動(dòng)了它在全國(guó)的宣傳攻勢(shì)。

資料顯示，恒大?；◢u位于海南省儋州市排浦港與洋浦港之間的海灣區(qū)域，南起排浦鎮(zhèn)，北至白馬井鎮(zhèn)，距離海岸大于600米，總跨度約6.8公里。由三個(gè)獨(dú)立的離岸式島嶼組成，規(guī)劃填海面積約8平方公里，規(guī)劃平面形態(tài)為盛開(kāi)在海中的三朵花，故人工島取名為“?；◢u”。

據(jù)透露，恒大預(yù)計(jì)在該項(xiàng)目上的總投資高達(dá)1600億，欲打造超大體量文化旅游項(xiàng)目，項(xiàng)目總占地8平方公里，是迪拜棕櫚島的1.5倍，規(guī)劃了旅游、文化、會(huì)議、會(huì)展、商務(wù)等28大業(yè)態(tài)。

此番為海花島首次推盤，所推的產(chǎn)品類型囊括濱海別墅、親海洋房、攬海高層、瞰海公寓及商鋪，面積跨度從22-588㎡，能滿足買家層次需求。

據(jù)克而瑞此前報(bào)告顯示，半個(gè)多月前，?；◢u認(rèn)籌量就已創(chuàng)造中國(guó)歷史紀(jì)錄，截至今天28日，合計(jì)認(rèn)籌量已達(dá)4萬(wàn)多組，超10萬(wàn)人。

鑒于認(rèn)籌量較大，恒大采取了分批解籌的方式開(kāi)盤，從19日第一天解籌至28日的10天內(nèi)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同簽約122億，創(chuàng)下國(guó)內(nèi)單盤開(kāi)盤銷售的新高。

對(duì)于海花島較高的銷售額，克爾瑞分析人士認(rèn)為，該項(xiàng)目宣傳推廣對(duì)銷售的作用很大，恒大前期投入了較高的營(yíng)銷費(fèi)用，帶來(lái)了更高的銷售回報(bào)，整體來(lái)看是一筆十分劃算的買賣。

該分析人士同時(shí)表示，海花島項(xiàng)目的規(guī)劃確實(shí)很吸引人，周邊環(huán)境也和被霧霾籠罩的中部和北部城市形成鮮明對(duì)比，因此熱銷也在情理中，項(xiàng)目對(duì)于恒大和海南省都有重要戰(zhàn)略意義，不過(guò)這個(gè)項(xiàng)目熱銷只是個(gè)開(kāi)頭，關(guān)鍵還是要看后期運(yùn)營(yíng)情況。

值得提及的是，不少業(yè)內(nèi)人士近期對(duì)旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)前景有所看好。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹此前曾指出，2016年房地產(chǎn)業(yè)態(tài)方面，新型地產(chǎn)將獲得較大的增長(zhǎng)空間，比如特定人群需求創(chuàng)新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，以改造升級(jí)和管理為核心的存量房有機(jī)更新，以資產(chǎn)管理為核心的辦公商務(wù)樓宇的開(kāi)發(fā)，以產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)生、度假等支撐為核心的新型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以服務(wù)配套為核心的老年服務(wù)社區(qū)的開(kāi)發(fā)等。

將被證券化運(yùn)作

恒大地產(chǎn)在?；◢u的銷售上，引入了托管經(jīng)營(yíng)這一旅游地產(chǎn)常用模式。根據(jù)恒大公布的信息，免費(fèi)簽約托管其房屋后，可以獲得的收益和服務(wù)包括：1)每月得到實(shí)際房屋租賃收益的50%；

2)房屋的日常維護(hù)、清潔保養(yǎng)、設(shè)施維修及更新；3)每年免費(fèi)15-30天入住海花島的度假權(quán)益，以及7-15天運(yùn)營(yíng)商在其他地區(qū)分時(shí)度假酒店的入住權(quán)益。

在此之前，恒大也曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)上海威尼斯、清遠(yuǎn)恒大世紀(jì)旅游城等綜合旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，也涉及大量酒店文旅等配套，但其體量均沒(méi)有銷售的商品房多，而且，也未推出過(guò)托管經(jīng)營(yíng)這一模式。唯獨(dú)在?；◢u上，其持有的大量商用物業(yè)比例，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售房源。因此，銷售對(duì)于海花島來(lái)說(shuō)僅僅意味著補(bǔ)充流動(dòng)資金，擁有長(zhǎng)期、可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)收入才是其主要目的。

事實(shí)上，可靠的信息顯示，根據(jù)恒大的部署，海花島一開(kāi)始就會(huì)脫離集團(tuán)獨(dú)立上市，進(jìn)行資本化運(yùn)作。據(jù)悉，從2014年開(kāi)始，恒大內(nèi)部運(yùn)作該項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)就基本獨(dú)立辦公。同時(shí)，恒大的年報(bào)資料顯示，?；◢u的土地儲(chǔ)備一直沒(méi)有納入上市公司框架，其14年、15年的年報(bào)中均未出現(xiàn)?；◢u項(xiàng)目公司。

鑒于此，克爾瑞分析認(rèn)為，?；◢u的資產(chǎn)規(guī)模龐大，收入來(lái)源也有多個(gè)種類。如果通過(guò)規(guī)劃，使銷售有分期、可持續(xù)的增長(zhǎng)，再加上運(yùn)營(yíng)收入逐步穩(wěn)定，那么整體在香港借殼上市的可能性最大，也對(duì)恒大最有利。

今年8月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)旅游投資和消費(fèi)的若干意見(jiàn)》中指出，將放寬在線度假租賃等新業(yè)態(tài)的準(zhǔn)入許可和經(jīng)營(yíng)許可制度。

克爾瑞也在其新近的研究報(bào)告中提到，恒大?；◢u采取的托管經(jīng)營(yíng)模式，符合化解旅游地產(chǎn)庫(kù)存壓力的大形勢(shì)，也符合政策風(fēng)向標(biāo)，由于這種模式有利于提高社會(huì)資源的使用效率，因此，國(guó)家對(duì)于酒店式托管類業(yè)務(wù)十分支持。

目前，尚不清楚恒大最終將采取何種方式讓?；◢u這個(gè)項(xiàng)目得以證券化，但可以預(yù)計(jì)的是，這個(gè)號(hào)稱耗資1600億打造的巨無(wú)霸，最終極有可能成為恒大地產(chǎn)董事局主席許家印撬動(dòng)更大資本局的籌碼。