對(duì)于2016年樓市，因?yàn)檎邔捤深A(yù)期，或許讓人多了幾分期許。而這一年，將會(huì)有不少問(wèn)題值得關(guān)注，如按揭利息抵稅、房?jī)r(jià)運(yùn)行趨勢(shì)、購(gòu)房門(mén)檻會(huì)不會(huì)降低等等，在此我們提前進(jìn)行梳理并進(jìn)行預(yù)測(cè)，以利于購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)判。

對(duì)于2016年樓市，因?yàn)檎邔捤深A(yù)期，或許讓人多了幾分期許。而這一年，將會(huì)有不少問(wèn)題值得關(guān)注，如按揭利息抵稅、房?jī)r(jià)運(yùn)行趨勢(shì)、購(gòu)房門(mén)檻會(huì)不會(huì)降低等等，在此我們提前進(jìn)行梳理并進(jìn)行預(yù)測(cè)，以利于購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)判。

猜想1：成交再次放大

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年1~11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到10.93億平方米，同比增長(zhǎng)7.3%。而按照近年來(lái)前11個(gè)月銷(xiāo)售面積鎖住全年約84%的比例來(lái)推算，2015年全年銷(xiāo)售面積將會(huì)達(dá)到13.02億平方米。

2016年在中央倡導(dǎo)去庫(kù)存的大背景下，會(huì)出臺(tái)一系列刺激政策來(lái)促進(jìn)住房消費(fèi)，因此成交量有望再次放大，尤其是在放寬對(duì)投資性需求限制之后，國(guó)內(nèi)高收入家庭會(huì)加大房產(chǎn)在資產(chǎn)配置中的比重，從而推動(dòng)需求量的上升。

【實(shí)現(xiàn)可能】★★★★☆

猜想2:市場(chǎng)分化趨緩

2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化格局尤為明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，在2015年11月，同比價(jià)格變動(dòng)中，包括北上廣深等在內(nèi)的一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲跡象，其中深圳漲幅最大，達(dá)到44.6%；而包括湛江、濟(jì)寧、蚌埠等在內(nèi)的三四線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)則出現(xiàn)了下降現(xiàn)象，降幅最大城市為湛江，降幅為5.6%.

供需結(jié)構(gòu)決定了各個(gè)城市的價(jià)格走勢(shì)，一線(xiàn)城市呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面，導(dǎo)致價(jià)格大幅上漲，而三四線(xiàn)城市供大于求，則導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。這種局面會(huì)在2016年得到緩解，但一線(xiàn)城市仍將維持上漲態(tài)勢(shì)，而三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)可能企穩(wěn)。

【實(shí)現(xiàn)可能】★★★★☆

猜想3：首付比例再降

首付下調(diào)最大的作用在于刺激剛需，尤其是首次置業(yè)需求，對(duì)樓市去庫(kù)存將會(huì)發(fā)揮顯著的推動(dòng)作用。據(jù)了解，現(xiàn)階段在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；對(duì)于使用住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付款比例為20%.

專(zhuān)家分析指出，首付比例確實(shí)存在下調(diào)空間。易居(中國(guó))控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱分析指出，考慮到中國(guó)為儲(chǔ)蓄型國(guó)家，發(fā)生次貸危機(jī)的可能性很小，而且首套房發(fā)生信用危機(jī)的可能性也不大，所以房貸首付比例存在一定的下調(diào)空間。

【實(shí)現(xiàn)可能】★★★☆☆

猜想4：房貸利息抵稅

毋庸置疑的是，該項(xiàng)政策對(duì)刺激購(gòu)買(mǎi)力將起到非常大的作用，特別是對(duì)改善型需求的刺激作用將更加明顯。其實(shí)，房貸按揭利息抵稅，是個(gè)稅改革的一個(gè)組成部分，但考慮到該措施確實(shí)能夠起到刺激住房消費(fèi)的作用，因此有可能會(huì)提前單獨(dú)實(shí)施。

經(jīng)測(cè)算，個(gè)稅沖抵部分將相當(dāng)于月供降低20%左右，最高可以達(dá)到40%。可以預(yù)見(jiàn)，一旦實(shí)施，在一線(xiàn)城市及部分重點(diǎn)城市，將會(huì)促使改善型需求大量入市，從而刺激成交量的進(jìn)一步放大。而對(duì)于北京、上海等城市而言，原本火熱的豪宅市場(chǎng)，可能會(huì)再上層樓。

【實(shí)現(xiàn)可能】★★★★☆

猜想5：房企會(huì)否降價(jià)

2015年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就有關(guān)房產(chǎn)去庫(kù)存方面指出，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)來(lái)加快去庫(kù)存速度。房企會(huì)不會(huì)相應(yīng)政府號(hào)召，主動(dòng)降價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)加快去化庫(kù)存的愿望，這主要取決幾個(gè)方面因素：首先要看是否存在降價(jià)空間，不少三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)下跌時(shí)間已經(jīng)持續(xù)了兩年時(shí)間，很多項(xiàng)目已經(jīng)虧本，所以再次降價(jià)的可能性已經(jīng)很小；其次，開(kāi)發(fā)商心存顧慮，擔(dān)心降價(jià)會(huì)引發(fā)前期業(yè)主不滿(mǎn)，并影響到自身經(jīng)營(yíng)；再次，房企也有逐利本性，不到萬(wàn)不得已，也不會(huì)采取這種策略。綜合來(lái)看，房企普遍采取降價(jià)回籠資金的可能性不大，但不排除部分項(xiàng)目降價(jià)方式達(dá)到清盤(pán)目的。

【實(shí)現(xiàn)可能】★★★☆☆

猜想6：限購(gòu)逐步退出

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確提出，取消過(guò)時(shí)限制性措施，這給人予以想象空間，即在部分城市仍在執(zhí)行的限購(gòu)措施會(huì)不會(huì)退出，行政干預(yù)會(huì)否由此退出歷史舞臺(tái)。

據(jù)了解，在全國(guó)范圍內(nèi)，目前仍在執(zhí)行的限制性措施主要是限購(gòu)政策，包括北京、上海、廣州、深圳和三亞等5個(gè)城市尚未宣布取消。限購(gòu)政策的出臺(tái)具有其特殊的市場(chǎng)背景，即房?jī)r(jià)在投機(jī)、投資性需求的猛烈推動(dòng)下，出現(xiàn)了非理性的暴漲行情。為防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性上漲，限購(gòu)措施可能會(huì)以逐步退出的方式來(lái)告別市場(chǎng)，比如廣州先行取消，北京、上海、深圳等放松限購(gòu)。

【實(shí)現(xiàn)可能】★★★☆☆

猜想7：庫(kù)存壓力減輕

中小城市的庫(kù)存壓力會(huì)不會(huì)減輕？根據(jù)易居研究智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月份，三四線(xiàn)城市的面臨巨大庫(kù)存壓力，如北海、三亞、煙臺(tái)、呼和浩特等城市，超過(guò)24個(gè)月。隨著一些刺激政策的實(shí)施，這種狀況有望得到緩解，如加快戶(hù)籍制度改革進(jìn)度、將農(nóng)民工納入公積金繳納體系、對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房給予稅費(fèi)優(yōu)惠等政策將會(huì)有序推進(jìn)，這確實(shí)對(duì)推動(dòng)三四線(xiàn)城市樓市需求有一定的作用。

【實(shí)現(xiàn)可能】★★★☆☆

猜想8：地王仍舊頻出

2015年是“地王”頻出的一年。在這一年，開(kāi)發(fā)商將主戰(zhàn)場(chǎng)放在了北上廣深等一線(xiàn)城市及部分中心城市如南京、杭州、武漢等地，并導(dǎo)致地價(jià)接連攀升，高溢價(jià)率、“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象成為土地市場(chǎng)常態(tài)。在樓市“白銀時(shí)代”，人口導(dǎo)入型城市稱(chēng)為各房企拼殺之地，由此導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)較為集中，而在2016年這種競(jìng)爭(zhēng)格局并不會(huì)發(fā)生改變，因此可以預(yù)見(jiàn)，2016年，“地王”現(xiàn)象仍然會(huì)不斷出現(xiàn)。

【實(shí)現(xiàn)可能】★★★★★

猜想9：互聯(lián)網(wǎng)+深化

房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)，在2015年走得更加深入。據(jù)了解，房地產(chǎn)行業(yè)在營(yíng)銷(xiāo)、金融、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等多個(gè)方面，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“互聯(lián)網(wǎng)+”，比如萬(wàn)科與淘寶聯(lián)姻實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上賣(mài)房，包括萬(wàn)達(dá)、遠(yuǎn)洋等房企推出房產(chǎn)眾籌產(chǎn)品等等方式，傳統(tǒng)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展大潮中，實(shí)現(xiàn)了融合。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，對(duì)于傳統(tǒng)行業(yè)的影響會(huì)越來(lái)越深入。因此在2016年，房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)會(huì)更加深入，并給購(gòu)房者帶來(lái)更佳的消費(fèi)體驗(yàn)。

【實(shí)現(xiàn)可能】★★★★★

猜想10：領(lǐng)頭羊再更替

2015年萬(wàn)科與綠地對(duì)于龍頭老大的競(jìng)爭(zhēng)一直就沒(méi)有停歇過(guò)。萬(wàn)科極有可能重新奪回第一寶座，2015年1~11月銷(xiāo)售額達(dá)到2282億元，超過(guò)2014年全年水平，同比增長(zhǎng)20%，銷(xiāo)售面積1820萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14%。2014年度老大綠地集團(tuán)在2015年前三個(gè)季度完成銷(xiāo)售額1410億元，如果要保住第一，必須在第四季度完成至少千億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，難度不小。

2016年對(duì)于“第一”的爭(zhēng)奪可能會(huì)趨于白熱化。恒大地產(chǎn)在2015年1~11月銷(xiāo)售額達(dá)到1723.9，同比增幅42.8%。而縱觀恒大最近幾年的發(fā)展歷程不難發(fā)現(xiàn)，其保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，如果延續(xù)到2016年，極有可能一舉完成對(duì)綠地和萬(wàn)科的超越。

【實(shí)現(xiàn)可能】★★☆☆☆