地王的誕生，更深層次的原因是石家莊二環(huán)內(nèi)凈地稀缺，房企拿地意愿強(qiáng)烈。這也導(dǎo)致近兩年石家莊市區(qū)地價(jià)一年一個(gè)臺(tái)階。

2015年年末，石家莊土地市場再現(xiàn)瘋狂一幕。2015年12月25日，石家莊棉三廠地塊經(jīng)過807輪競拍，最終被河北榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以28.91億元的價(jià)格摘得，折合每畝單價(jià)達(dá)到1787萬元，一躍成為石家莊土地單價(jià)新地王。

作為二環(huán)內(nèi)為數(shù)不多的凈地，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，盡管此次拍賣地價(jià)再度創(chuàng)出新高，但從2015年整體來看，石家莊的土地市場保持比較平穩(wěn)的態(tài)勢，在政府加大消化庫存力度，號(hào)召房企降價(jià)的趨勢引導(dǎo)下，石家莊房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大漲大落的局面。

多家房企參與競拍

作為石家莊土地市場本年度關(guān)注度最高的地塊，棉三廠地塊引來了中建地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、碧桂園以及本土的榮盛地產(chǎn)4家房企參與競拍。

按照國土部門提供的資料，棉三廠地塊位于紡織街(規(guī)劃路)東、光華路南、育才街北延(規(guī)劃路)西、和平東路北，為住宅商服用地 (出讓的商品住房用地項(xiàng)目，須按照項(xiàng)目總建筑面積10%以上的比例配建公共保障房)，約合161.78畝。起拍價(jià)為14.34億元，折合886.39萬元 /畝。

記者當(dāng)天在現(xiàn)場看到，整個(gè)競拍環(huán)節(jié)異常激烈，還沒開始競拍，中海地產(chǎn)直接加價(jià)4億多元，報(bào)價(jià)18.61億元。下午3點(diǎn)，隨著掛牌時(shí)間結(jié)束，競價(jià)大戰(zhàn)率先在碧桂園與河北榮盛之間展開，碧桂園先叫價(jià)18.63億元，榮盛緊隨其后加價(jià)100萬元，雙方每次加價(jià)幅度都在100萬元到300萬元之間。半小時(shí)后，雙方連續(xù)競價(jià)91輪，榮盛報(bào)價(jià)突破20億元。

到16時(shí)20分，競價(jià)400多輪時(shí)，中海地產(chǎn)加入搶地大戰(zhàn)，報(bào)價(jià)24.45億元，碧桂園退出了報(bào)價(jià)。中海和榮盛隨后互不相讓，24.63億元、24.64億元、24.67億元……到17時(shí)，中海地產(chǎn)喊出了28億元后，雙方加價(jià)速度明顯慢了下來。

最終，歷時(shí)近3小時(shí)，經(jīng)過807輪競拍加價(jià)，棉三廠地塊被河北榮盛以28.91億元拿下，溢價(jià)率為102%，折合每畝1787萬元。

河北榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工作人員表示，目前該地的建設(shè)項(xiàng)目正在謀劃階段。按照公開出讓地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求，該地商服用地容積率為不大于5.5，建筑密度為不大于45%，綠地率為不小于20%；住宅用地容積率不大于3.0，建筑密度不大于25%，綠地率為不小于30%。

凈地稀缺助推價(jià)格上漲

對于該地塊再次創(chuàng)出成交新紀(jì)錄，業(yè)內(nèi)人士其實(shí)早有預(yù)期。采訪中業(yè)內(nèi)人士表示，此次出讓的棉三廠地塊屬于一環(huán)旁稀缺大面積凈地，臨廣安大街CBD，而和平路和體育大街周邊區(qū)域大型商業(yè)資源匱乏，地塊位置非常優(yōu)越。

近兩年，石家莊市區(qū)地價(jià)飆升，尤其二環(huán)以內(nèi)凈地稀缺，形成了如今石家莊土地市場“僧多粥少”的局面。2013年石家莊熱電四廠地王的誕生仍讓很多人記憶猶新。

業(yè)內(nèi)人士表示，地王的誕生，更深層次的原因是石家莊二環(huán)內(nèi)凈地稀缺，房企拿地意愿強(qiáng)烈。這也導(dǎo)致近兩年石家莊市區(qū)地價(jià)一年一個(gè)臺(tái)階，2014年至今已有多宗地塊每畝地價(jià)超過千萬元，如位于市中心北國商圈的[2014]041號(hào)地休門村改造地塊、[2014]043號(hào)地新源燕府地塊和位于槐安路沿線的[2014]042號(hào)地嘉悅中心地塊，每畝單價(jià)都超過了千萬元。

記者注意到，雖然棉三廠地塊建什么目前還不確定，但按照之前的土地規(guī)劃指標(biāo)以及政府對長安區(qū)城區(qū)工業(yè)區(qū)功能空間布局來看，這里將被納入中央商務(wù)區(qū)，成為區(qū)域性高端寫字樓和高端商業(yè)、商務(wù)居住區(qū)綜合配套的大型項(xiàng)目。

至于這塊黃金地塊未來的房價(jià)，按約1787萬元/畝的單價(jià)，容積率商服5.5、住宅3.0來核算，折合樓面價(jià)約為6748元/平方米。而房價(jià)的組成大概包括地價(jià)、建安成本、稅費(fèi)、管理成本、房企利潤。由此預(yù)計(jì)該地塊未來的住宅和商業(yè)都將刷新長安區(qū)房價(jià)。

“新地王的產(chǎn)生，決定其最終房價(jià)的除了開發(fā)商成本，更重要的還有市場供求關(guān)系。”石家莊資深地產(chǎn)專家陳世欣告訴記者，“今年，在政府加大消化庫存力度，號(hào)召房企降價(jià)的趨勢引導(dǎo)下，預(yù)計(jì)石家莊房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大漲大落的局面。除了個(gè)別定位走高端路線的樓盤外，大多數(shù)項(xiàng)目依然將維持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。”

值得注意的是，棉三廠地王僅僅是個(gè)開始。1月7日，一墻之隔的棉四廠地塊也將掛牌出讓，預(yù)計(jì)屆時(shí)又將上演一場房企搶地大戲。