任志強(qiáng)認(rèn)為，目前中國(guó)庫(kù)存量急劇增加，已經(jīng)接近7億平方米，未來(lái)在政策方面“去庫(kù)存化”肯定會(huì)有較大松動(dòng)，最有利的條件就是個(gè)人貸款利息沖抵個(gè)稅，讓富人和窮人都可以積極買房，也可以讓更多人利用這個(gè)辦法解決住房問(wèn)題。而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，走出困局一個(gè)重要的條件則是維持現(xiàn)金流?。

2016年1月12日，“樂(lè)居+創(chuàng)見——2016年度樂(lè)居北京創(chuàng)新峰會(huì)暨頒獎(jiǎng)盛典”上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望及如何去庫(kù)存發(fā)表了看法。

任志強(qiáng)認(rèn)為，目前中國(guó)庫(kù)存量急劇增加，已經(jīng)接近7億平方米，未來(lái)在政策方面“去庫(kù)存化”肯定會(huì)有較大松動(dòng)，最有利的條件就是個(gè)人貸款利息沖抵個(gè)稅，讓富人和窮人都可以積極買房，也可以讓更多人利用這個(gè)辦法解決住房問(wèn)題。而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，走出困局一個(gè)重要的條件則是維持現(xiàn)金流。

未來(lái)房地產(chǎn)不會(huì)有迅速擴(kuò)大的可能性

從2015年至今年1月份，GDP增速持續(xù)下滑，沒(méi)有絲毫停步跡象。而固定資產(chǎn)投資增速亦表現(xiàn)糟糕，從數(shù)據(jù)上看已降至歷史低點(diǎn)，民間固定資產(chǎn)投資增速也開始下降。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。

任志強(qiáng)認(rèn)為，未來(lái)如果不出臺(tái)強(qiáng)刺激改革措施，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速還將繼續(xù)下降。而只有當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高于固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率時(shí)，GDP增長(zhǎng)才是往上的，反過(guò)來(lái)就是往下的。

“全國(guó)新開工面積負(fù)增長(zhǎng)不會(huì)停止，明年還是會(huì)負(fù)的。負(fù)增長(zhǎng)是一個(gè)好事，因?yàn)樾麻_工面積越少，庫(kù)存越減弱。未來(lái)出臺(tái)政策應(yīng)該是以消化庫(kù)存為主，不是以抑制房?jī)r(jià)為主，所以房地產(chǎn)不會(huì)有迅速擴(kuò)大的可能性。即使二三月份政府出臺(tái)一些政策，可能也要到下半年才會(huì)見效。”任志強(qiáng)表示。

同城不同價(jià)情況更為明顯

任志強(qiáng)認(rèn)為，從土地情況看，在很多城市是高地價(jià)逼迫房?jī)r(jià)不得不高升的情況；另外一些地區(qū)則因?yàn)楦邘?kù)存導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。所以，今年有可能出現(xiàn)：在一個(gè)城市里局部地區(qū)房?jī)r(jià)上升，另一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)下降。很多大城市可能會(huì)出現(xiàn)同城價(jià)格差，很多三線城市也會(huì)出現(xiàn)這樣的差異，中心區(qū)和邊緣地區(qū)的房?jī)r(jià)差別都會(huì)體現(xiàn)。

2016年北京市場(chǎng)或出現(xiàn)較大庫(kù)存量，以單價(jià)10萬(wàn)元以上房子為主

就北京市場(chǎng)而言，目前并沒(méi)有出現(xiàn)大量庫(kù)存。但任志強(qiáng)認(rèn)為，因?yàn)檫^(guò)多高價(jià)地出現(xiàn)，2016年可能北京市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)較大的庫(kù)存量，庫(kù)存以10萬(wàn)元/平方米以上房子為主，很多高檔房要積壓一段時(shí)間。但是普通的商品房，從土地供應(yīng)和交易情況來(lái)看，還是有很大的缺口。

“北京普通商品住宅短期缺乏，寫字樓供應(yīng)土地過(guò)量，大量的寫字樓改為了商住產(chǎn)品，城市規(guī)劃根本沒(méi)有考慮城市發(fā)展需求，這恰恰是因?yàn)檎畨艛啵瑢?dǎo)致了政府決定蓋什么產(chǎn)品，而不是市場(chǎng)決定蓋什么產(chǎn)品，所以才有了巨大的市場(chǎng)差距。”任志強(qiáng)表示。

去庫(kù)存最有利：個(gè)人貸款利息沖抵個(gè)稅

在如何消化庫(kù)存上，任志強(qiáng)認(rèn)為最有利的條件就是個(gè)人貸款利息沖抵個(gè)稅，讓富人和窮人都可以積極買房，也可以讓更多人利用這個(gè)辦法解決住房問(wèn)題。1999年到2003年6月期間，上海市運(yùn)用了這樣的方式，迅速解決了上海庫(kù)存的問(wèn)題。

“按現(xiàn)在的情況來(lái)看，大概7000多億元個(gè)人所得稅，2億多人，如果一年賣一千萬(wàn)多套房子，1/10減稅，大概增加一千萬(wàn)套房子的交易量，可以增加7000億元財(cái)政稅收，所以減個(gè)稅是增加國(guó)家的財(cái)政稅收，讓更多人利用這個(gè)辦法解決住房的問(wèn)題。”任志強(qiáng)分析稱。

并不是所有的庫(kù)存都能消化，房企現(xiàn)金流能否頂住是關(guān)鍵

任志強(qiáng)認(rèn)為，如果在某些地區(qū)，人口大量轉(zhuǎn)移，減少，這些地區(qū)又在不太適合的地方蓋了一些房子，這些房子就成了“瞎子”和“瘋子”。換句話說(shuō)只能炸掉，不會(huì)因?yàn)槿魏握呦簟?/p>

還有一些可能是產(chǎn)品替代，有一些庫(kù)存房子太爛了，幾年前就是庫(kù)存，十年后還是庫(kù)存，不斷有新產(chǎn)品替代時(shí)，大家愿意買好的和新的，不愿意買舊的，那些舊的就變成瞎子，瘋子，所以那些房子仍然很難賣出去，還會(huì)保留一部分的庫(kù)存。

對(duì)企業(yè)來(lái)講有一個(gè)重大的問(wèn)題，就是現(xiàn)金流能不能頂住，頂不住，可能有一些要降價(jià)。在解決庫(kù)存問(wèn)題上，要從多種角度看，我們不認(rèn)為可以沒(méi)有庫(kù)存，如果沒(méi)有庫(kù)存，出臺(tái)任何政策都會(huì)類似于2008年之后的情況，房?jī)r(jià)迅速上漲。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)想要健康平穩(wěn)的發(fā)展，就是回歸市場(chǎng)化，從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)完全轉(zhuǎn)為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，才是長(zhǎng)久之計(jì)。