從散售轉(zhuǎn)型自持后，SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)連續(xù)三年下滑，今年該公司再次開啟售樓模式，不僅是公司對(duì)利益的追逐，更像是潘石屹對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的一次妥協(xié)。7月29日，SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱，將旗下SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目以32.97億元售出，這是潘石屹?zèng)Q定出售部分持有物業(yè)后賣掉的第一個(gè)項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一方面持有巨大的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，另一方面是逐年下滑的業(yè)績(jī)，兩者的巨大反差，讓掙慣了快錢的潘石屹在過去的四年中一定很寂寞。

重新開始賣樓

“SOHO中國(guó)打算將公司個(gè)別成熟的、滿租的非核心資產(chǎn)拿出來銷售。”在今年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾表示，既然市場(chǎng)給了這么好的機(jī)會(huì)，能賺錢就賺錢。而當(dāng)時(shí)，以北京、上海為代表的重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)正經(jīng)歷一波上漲。

位于上海的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)是第一個(gè)被列入出售清單的項(xiàng)目，歷經(jīng)近四個(gè)月時(shí)間，這棟自持物業(yè)終究還是被賣了。7月29日晚，SOHO中國(guó)有限公司發(fā)布公告，公司間接全資附屬公司與買方(獨(dú)立第三方)訂立協(xié)議。據(jù)此，SOHO中國(guó)同意按代價(jià)人民幣32.22億元(經(jīng)扣除增值稅)向買方國(guó)華人壽保險(xiǎn)股份有限公司出售SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)，折合單價(jià)達(dá)到7.67萬(wàn)元/平方米。

對(duì)于此事件，SOHO中國(guó)表示，有見中國(guó)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，經(jīng)參考該物業(yè)將產(chǎn)生的預(yù)期現(xiàn)金及毛利潤(rùn)，出售事項(xiàng)為集團(tuán)以公平值變現(xiàn)其于該物業(yè)所作投資的良機(jī)。此外，經(jīng)考慮該物業(yè)僅占集團(tuán)持有的所有投資物業(yè)組合的可租總面積約3.7%，董事會(huì)認(rèn)為，出售事項(xiàng)對(duì)集團(tuán)的總租金收入的影響極微。未來該公司仍將堅(jiān)持在北京、上海核心地段持有優(yōu)質(zhì)辦公樓的發(fā)展戰(zhàn)略。

轉(zhuǎn)型后業(yè)績(jī)差強(qiáng)人意

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，SOHO中國(guó)重新開始銷售，一方面的原因是整體樓市走強(qiáng)，出售部分自持物業(yè)可以降低潛在的金融風(fēng)險(xiǎn);另一方面，則是轉(zhuǎn)型后差強(qiáng)人意的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

北京商報(bào)記者查閱SOHO中國(guó)近年財(cái)報(bào)顯示，2015年該公司營(yíng)業(yè)額約為9.95億元，較2014年約60.98億元下降約51.03億元，下降約84%。主要原因是公司業(yè)務(wù)模式從“開發(fā)銷售”向“開發(fā)自持”轉(zhuǎn)變。

事實(shí)上，自從SOHO中國(guó)宣布轉(zhuǎn)型自持之后，該公司業(yè)績(jī)逐年下滑，且下滑幅度不斷加劇。按照近幾年來SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)的下滑速度，SOHO中國(guó)的未來預(yù)期并不容樂觀。據(jù)了解，SOHO中國(guó)從2012-2015年四年的時(shí)間里，公司各項(xiàng)盈利指標(biāo)一路下行。其中營(yíng)業(yè)額分別為161.43億元、146.21億元、60.98億元、9.95億元，同比跌幅分別為9%、58%和84%。

不僅僅是營(yíng)收，凈利潤(rùn)也呈現(xiàn)同一趨勢(shì)。四年來，公司除稅前溢利分別為181.95億元、124.7億元、66.89億元和14.07億元;同比跌幅分別為31%、46%和79%;公司股東應(yīng)占溢利分別為105.85億元、73.88億元、40.79億元、5.38億元，同比跌幅分別為30%、45%和87%;每股基本盈利亦從2.051元一路跌至1.492元、0.781元以及0.104元。

潘石屹選擇妥協(xié)?

盡管SOHO中國(guó)表示出售SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目不會(huì)改變公司目前繼續(xù)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的戰(zhàn)略，此次重啟銷售，或許不是SOHO中國(guó)再次走向轉(zhuǎn)型之路的信號(hào)，但這也意味著，潘石屹對(duì)轉(zhuǎn)型陣痛的一次妥協(xié)。

此次SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)是潘石屹?zèng)Q定出售部分非核心資產(chǎn)后出售的第一個(gè)項(xiàng)目，至于是否還將繼續(xù)銷售物業(yè)，今年3月時(shí)，SOHO中國(guó)CEO張欣曾表示，對(duì)哪些物業(yè)以百分之多少比例銷售是沒有目標(biāo)的，市場(chǎng)行情好時(shí)銷售非核心資產(chǎn)，也是從公司角度考慮的，這種方式并不是不常見的，世界上很多公司在適當(dāng)時(shí)候也都有資產(chǎn)調(diào)整計(jì)劃。SOHO方面稱，未來，SOHO將堅(jiān)持在北京、上海核心地段持有優(yōu)質(zhì)辦公樓的發(fā)展戰(zhàn)略，并進(jìn)一步發(fā)展全新的共享辦公產(chǎn)品SOHO 3Q。

值得一提的是，SOHO中國(guó)公告披露，根據(jù)SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)2015年底的賬面值及SOHO根據(jù)協(xié)議收取的代價(jià)，預(yù)期公司將自出售實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)約5.02億元，所得款項(xiàng)凈額用做一般營(yíng)運(yùn)資金。對(duì)于所得資金用途，SOHO中國(guó)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)并未給予明確回復(fù)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，SOHO中國(guó)出售部分物業(yè)可以回籠資金，后續(xù)可能對(duì)包括創(chuàng)業(yè)類型的辦公物業(yè)進(jìn)行收購(gòu)、尋找新的項(xiàng)目進(jìn)行投資或者進(jìn)行新業(yè)態(tài)的布局，同時(shí)繼續(xù)持有核心優(yōu)質(zhì)地段的物業(yè)，這也是SOHO中國(guó)在轉(zhuǎn)型中的一次修正。