防范化解房企流動性風險

根據(jù)銀保監(jiān)會網(wǎng)站消息，該《通知》的發(fā)布是為支持優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動性風險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

《通知》提出，允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務；監(jiān)管賬戶內資金達到住房和城鄉(xiāng)建設部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內資金。

“央行、銀保監(jiān)會剛聯(lián)合發(fā)布16條金融政策支持房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場就又迎來預售監(jiān)管資金方面的利好，可以看出這是明顯的積極信號?！币晃环科筘撠熑讼蛐戮﹫笥浾弑硎?，“這說明政策方面的目的是保住企業(yè)主體、穩(wěn)定市場。三部門《通知》可以理解為房企可以通過保函提取預售資金，改善其流動性，可以說從根本上對房企提供了大力支持?！?/p>

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，當前，樓市供需兩端相互制約，要實現(xiàn)“保交樓”和行業(yè)穩(wěn)定，供需兩端要同步發(fā)力、相互扶持以穩(wěn)定預期，近期政策就是這種基調。此次《通知》提出的“保函置換”是供給端的政策，而在供給端，圍繞保交樓還有如16條金融政策等一攬子紓困措施；當然，近期需求端方面的政策也在“加大力度”，供需兩端一起發(fā)力，樓市穩(wěn)定就有了希望。

關鍵：

保函可置換金額有明確限制

值得關注的是，《通知》明確，保函僅可用于置換依法合規(guī)設立的預售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內資金，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

保函的額度和期限有哪些具體要求？三部門有關負責人在答媒體記者問時表示，監(jiān)管額度內資金撥付使用時，保函金額相應下調，確保監(jiān)管賬戶內資金始終不低于項目竣工交付所需資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內補足差額資金，保函金額不得調整。此外，要求商業(yè)銀行合理確定保函期限，確保與項目建設周期相匹配。

根據(jù)《通知》，監(jiān)管評級4級及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務；同時，商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金。企業(yè)集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監(jiān)管資金。

對于備受關注的保函使用流程，上述相關負責人介紹，房地產(chǎn)企業(yè)提供商業(yè)銀行出具的保函，向住房和城鄉(xiāng)建設部門請求釋放預售資金監(jiān)管賬戶相應額度資金的，監(jiān)管賬戶行應配合住房和城鄉(xiāng)建設部門做好必要的審核工作，住房和城鄉(xiāng)建設部門研究同意后向監(jiān)管賬戶行發(fā)出撥付指令；監(jiān)管賬戶行根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部門撥付指令做好資金撥付，并等額減少賬戶管理額度。

那么，商業(yè)銀行又應如何防范保函業(yè)務風險？對此，上述相關負責人指出，商業(yè)銀行在出具保函置換預售監(jiān)管資金時，要參照開發(fā)貸款授信標準，選擇經(jīng)營穩(wěn)健、財務狀況良好的優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)，保函額度全額計入對房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團的統(tǒng)一授信額度；要通過保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務風險，按要求計提風險資本，提取風險準備；一旦出現(xiàn)墊付，出函銀行要及時向房地產(chǎn)企業(yè)采取追索措施，保全債權安全，墊付資金應足額計提撥備、真實分類，不得隱藏風險。

此外，上述相關負責人表示，房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等；房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔監(jiān)管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

影響：

多項政策疊加有助房企紓困

業(yè)內多位人士向新京報記者表示，近期出臺的一系列政策，開始從“保項目不保房企”轉向“保優(yōu)質房企”，將有助于扭轉房企融資困境，有效遏制企業(yè)“爆雷潮”。

李宇嘉稱，銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金，實際上在年初住建部發(fā)布的《關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》中就有規(guī)定。去年以來，各地優(yōu)化預售資金監(jiān)管規(guī)則，在推進保交樓、緩解資金鏈緊張等方面都有措施，比如北京去年11月規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函免除同等額度的監(jiān)管資金。

“由于開發(fā)商存在多頭融資、預售資金挪用等問題，當出現(xiàn)債務風險及相應風險預期時，就發(fā)現(xiàn)監(jiān)管賬戶的預售資金不夠用了。地方要保交樓、銀行要保貸款債權、信托要保權益、施工單位要工程款、供應商要材料款……于是有可能導致預售資金監(jiān)管賬戶被‘鎖’住了?！崩钣罴伪硎?，“有了保函，預售資金賬戶內的重點監(jiān)管資金(等于項目竣工交付需要的額度)，就可以釋放出一部分。即使這時賬戶內的資金小于項目竣工交付需要的額度，但有銀行保函的保障，變相等于維護了預售資金監(jiān)管的規(guī)則?！?/p>

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，三部門銀行保函政策出臺，其實有一個大背景，即近期處于流動性風險邊緣線的企業(yè)受到關注。此次銀保監(jiān)會的定調，有助于各地工作的開展。通過銀行保函的方式來置換預售資金，減少了預售資金的沉淀，對于加快此類資金使用和周轉有積極作用。被置換出來的預售資金，在使用方面已有非常大的創(chuàng)新——“可以蓋樓也可以還債”，有助于房企通過此類資金更好地償還債務，也有助于債務風險的更好化解。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，2022年以來，面對諸多開發(fā)企業(yè)發(fā)生資金流動性問題，全國已有超110省市調整預售資金監(jiān)管政策，或放松預售資金監(jiān)管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項目建設資金安全。此次三部門政策從全國層面對“保函置換預售監(jiān)管資金”的方式提出細致要求，既允許房企以保函置換部分監(jiān)管資金，提高資金流動性，又要求資金監(jiān)管賬戶留存充足額度，保障項目竣工交付。

陳文靜認為，此次政策出臺后，各地的預售資金監(jiān)管政策有望加快落地執(zhí)行，為優(yōu)質房企釋放更多資金流動性，短期來看，政策效果或有限，但近期多項政策疊加可以更好地發(fā)揮政策效果。下一步更重要的仍是要促進市場銷售企穩(wěn)，只有房企銷售回款獲得明顯改善，行業(yè)才能真正恢復平穩(wěn)發(fā)展。