原告常某某訴稱：2016年7月31日，原告常某某與被告某集團簽訂《某小區(qū)地下停車位使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，協(xié)議約定被告將位于某小區(qū)地下301號車位使用權轉(zhuǎn)讓至原告，原告對該車位享有40年的使用權，轉(zhuǎn)讓費13萬元;當日原告向被告支付13萬元轉(zhuǎn)讓費。原告接收車位后，發(fā)現(xiàn)車位上方棚頂分裂且漏水嚴重，遂原告找被告協(xié)商解決，被告對車位進行維修但棚頂分裂無法維修，導致漏水間題無法解決。2017年11月13日經(jīng)原被告協(xié)商，被告承諾為原告置換新車位。原告選擇284號地下停車位，在要求與被告辦理地下車位交更時因被告存在經(jīng)濟糾紛政府部門將其相關貼產(chǎn)凍結無法辦理相關手續(xù)而導致車位變更手續(xù)無法辦理，后該手續(xù)一直未順利辦理。2019年11月，原告發(fā)現(xiàn)被告對外進行銷售宣傳，而284號車位也在銷售列表中，遂要求被告盡快辦理變更手續(xù)，但遭到被告拒絕，稱原告購買的301號車位與284號無關，但301號車位已經(jīng)明確不能維修無法使用，故原告訴至法院，請求法院判令解除原、被告簽訂的《某小區(qū)地下停車位使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，被告返還原告車位使用權轉(zhuǎn)讓費130，000元及利息(以130，000元為基數(shù)，自起訴之日起按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算至實際給付之日止)。

被告某集團辯稱：案涉協(xié)議系雙方真實意思表示自愿簽訂，應認定為合法有效，不存在合同法第九十四條規(guī)定的解除合同法定情形，原告接收車位后，要求解除協(xié)議超過法定除斥期間。合同法第九十五條規(guī)定期間為除斥期間，原告應在此期問內(nèi)行使權利;涉案車位不存在質(zhì)量問題，被告已經(jīng)對車位存在的問題進行了修繕，能夠正常使用;涉案車位交付后，一直未存在影響原告實際使用的情況存在，現(xiàn)原告要求解除合同，即使法院支持原告的主張，也應該退還原告相應使用費用，不應支付利息。

代理人受原告委托，擔任原告常某某與被告某集團商品房預售合同糾紛一案代理人，現(xiàn)代理人針對本案的爭議焦點發(fā)表如下代理意見：

原告與被告簽訂合法有效的車位使用權轉(zhuǎn)讓合同，該合同系雙方真實意思表示，應受法律保護，合同簽訂后原告已履行支付價款義務，被告未履行交付完好的車位，被告行為已構成違約，案涉車位漏水后被告雖有維修行為，但維修后車位仍然漏水致使原告一直無法正常使用，依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若千問題的解釋》第十三條第一款“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”的規(guī)定，原告請求解除合同返還價款符合法律規(guī)定，理應受到法律保護，故懇請法院支持原告訴訟請求，以維護原告合法權益，以上代理意見懇請法庭予以采納。

判決結果：原告常某某與某公司公司于本判決生效之日簽訂的《某小區(qū)地下停車位使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》解除;被告某公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告車位轉(zhuǎn)讓費130，000元及利息(以130，000元為基數(shù)，自2020年4月1日起，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算至實際給付之日止)。

法院認定：2016年7月31日，原告與被告簽訂某小區(qū)地下停車位使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，協(xié)議約定被告將位于某小區(qū)地下301號車位使用權轉(zhuǎn)讓至原告，原告對該車位享有40年的使用權，轉(zhuǎn)讓費13萬元;當日原告向被告支付13萬元轉(zhuǎn)讓費，2016年10月接收車位后，原告發(fā)現(xiàn)車位上方漏水，2011年7月被告對車位頂板進行維修，但漏水問題未徹底解決，后被告公司將284號車位提供給原告使用，2019年年底又再次對301號車位進行維修。在原告使用284號車位期間，原告丈夫多次與被告工作人員進行溝通將車位更換為284號車位以及301號車位多次維修后漏雨現(xiàn)象繼續(xù)存在申請退車位事宣，并通過該二位工作人員上報《某集團客戶退房申請表》，被告公司未審批通過。

法院認為：本案系車位糾紛，原、被告雙方簽訂《某小區(qū)地下停車位使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》意思表示真實，內(nèi)容合法，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故本院對協(xié)議書效力予以確認。雙方應依約全面履行合同義務，原告交納車位轉(zhuǎn)讓費，被告應交付給原告無質(zhì)量問題的車位，本案中，涉案車位存在漏水的質(zhì)量問題;經(jīng)維修后仍影響正常使用，依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若千問題的解釋》第十三條第一款“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”規(guī)定，原告以車位存在質(zhì)量問題嚴重影響正常使用為由請求解除協(xié)議，合理合法、本院予以支持。被告抗辯原告解除協(xié)議已過除斥期間，因房屋漏水在質(zhì)保期內(nèi)原告即已提出，被告經(jīng)過維修仍影響使用，故本院對其抗辯主張不予支持;關于車位轉(zhuǎn)讓費和利息事項，因被告車位存在質(zhì)量問題，原告請求解除協(xié)議被告應返還車位轉(zhuǎn)費，原告應將車位返還給被告公司。起訴前原告與被告工作人員多次溝通，被告仍未退款，原告有權請求被告支付占用上述資金損失，原告請求自起訴之日起即2020年4月1日起至實際給付之日止，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算，合理合法，本院予以支持。

本案系商品房預售合同糾紛，生活中此種糾紛非常之多，本案原告主張解除合同，《合同法》第94條規(guī)定的法定解除合同情形有五種，即（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。本案代理人未從合同法定解除情形入手，而是從《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若千問題的解釋》第十三條第一款入手，該條明確約定“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”正是這一條關鍵性的法律規(guī)定，致使法院支持原告全部訴訟請求，可見，在代理案件中要找到適合案件的重要法律依據(jù)，有力的維護當事人合法權益。

本案法院支持原告全部訴請，代理人為當事人贏得最大的權益，據(jù)此，代理人針對商品房預售合同糾紛總結如下：商品房（車位）銷售合同的出賣方對于出賣標的物的質(zhì)量負有法定和合同約定的質(zhì)量擔保義務，法定質(zhì)量擔保義務通常以國家或行業(yè)強制性標準為依據(jù)確定。本案中，被告某公司在合同中約定了交付的車位應當符合國家發(fā)布的質(zhì)量規(guī)范、標準和設計文件要求，因此雖然雙方合同約定了車位以套計價，但其實際交付車位不符合法律規(guī)定的質(zhì)量標準，屬于質(zhì)量瑕疵，被告應當按照相關法律規(guī)定的承擔更換、退貨或減少價款等違約責任。商品房預售合同糾紛案件具有自身特點，如群體性訴訟現(xiàn)象較為突出、起訴主體以購房者為主、涉解除合同訴求類案件調(diào)解撤訴率低。

針對商品房預售合同糾紛案件特點和存在的問題，建議以下幾方面著手妥善處理糾紛：

1.統(tǒng)一司法裁判標準

在認定合同解除問題時遵循維護國家調(diào)控政策、保護當事人合法權利的原則。首先，房屋新政在司法實踐中不宜認定為《合同法》第117條規(guī)定的不可抗力，其次，對于受到貸款政策收緊影響的房屋買賣合同，房屋新政并不必然導致購房人無履約能力和繼續(xù)履行對一方當事人顯失公平，故不宜簡單認定構成情勢變更，但對購房人確因房屋新政導致履行不能而請求解除合同的，可予支持。再次，合同訂立后由于房屋新政的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，可認定為因不可歸責于雙方當事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)，而解除合同。

2.以法治宣傳引導各方理性維權

擴大庭審公開和透明度，邀請人大代表、社區(qū)業(yè)主等，旁聽案件審理，加強裁判文書的釋法說理，提醒開發(fā)商和購房者加強規(guī)范意識；充分利用廣播、報紙、電視、網(wǎng)絡等傳統(tǒng)媒體以及微信、微博、公眾號等新媒體，采取網(wǎng)絡直播、專題報道、案例分析、釋法答疑等形式，開展涉房地產(chǎn)類法律法規(guī)和新政講解、典型案例通報等；利用普法講座、制作并發(fā)放宣傳材料等方式，向購房者宣傳相關法律知識。

3.加強與住建委等部門的信息聯(lián)動

住建委是監(jiān)督管理房地產(chǎn)市場、規(guī)范市場秩序的主要部門，其最為了解房產(chǎn)政策，也掌握著區(qū)域房地產(chǎn)市場實際發(fā)生的變化。法院與住建委等部門加強溝通、交流，一方面可以促進彼此更全面的掌握群眾的訴求，維護社會秩序；另一方面通過法律咨詢、普法宣傳以及加強業(yè)務交流的，可以使政策與法律更好的對接，有效規(guī)范房地產(chǎn)市場的行為。

4.購房者要增強法律意識，依法維護自己合法權益

商品房買賣合同糾紛案件中，一方面購房者無法按期收房或者房屋質(zhì)量存在問題，是“受害者”，購房者平時要注意加強對法律知識的學習，對相關的規(guī)定有所了解，同時要注意收集固定相關證據(jù)，有效保護自身的合法權益。2.開發(fā)商要規(guī)范合同格式，加強與購房者之間的溝通，妥善處理矛盾糾紛

5.開發(fā)商應當認真分析目前商品房銷售合同糾紛中反映出來的合同文本問題，對合同條款進行修改、完善，統(tǒng)一合同格式，一方面避免利用自身優(yōu)勢制定格式條款合同對購房者造成不利，另一方面也防止因合同存在漏洞給開發(fā)商造成負擔，給房地產(chǎn)市場造成混亂。

相關法律知識：

虛假訴訟罪與詐騙罪的區(qū)分有什么

虛假訴訟罪和詐騙罪區(qū)別如下：

1.時間范疇不同：虛假訴訟罪，是在“民事訴訟中”的行為。詐騙罪，是在民事訴訟以外的行為。

2.主觀目的不同：虛假訴訟罪，是為了獲得非法民事利益。詐騙罪，具有直接獲取非法占有公私財物的目的等等。

3.侵犯的客體不同：虛假訴訟罪，是侵犯司法秩序或侵害他人合法權益。詐騙罪，是侵犯他人公私財物所有權。

4.客觀表現(xiàn)不同：虛假訴訟罪較為單一,只能是捏造事實提起民事訴訟。而詐騙罪的客觀行為可以表現(xiàn)多種多樣。