本作者可為買(mǎi)房粉絲爭(zhēng)取到最低價(jià)格和優(yōu)惠

回顧一下前三年：

2020年，深圳首個(gè)日光盤(pán)是招商太子灣的商務(wù)公寓，均價(jià)8.5萬(wàn)/㎡；

2021年，深圳首個(gè)日光盤(pán)是新世界松風(fēng)明月，均價(jià)5萬(wàn)/㎡；

2022年，深圳首個(gè)日光盤(pán)是海德園A區(qū)，均價(jià)12.6萬(wàn)/㎡。

對(duì)比一下，今年的信義荔景御園單價(jià)7.9萬(wàn)/㎡、在布吉，看起來(lái)每一個(gè)要素都不像是能開(kāi)盤(pán)售罄的樣子，卻突出重圍勇奪第一。

沒(méi)有網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)、沒(méi)有渠道轉(zhuǎn)介下、靠自己“低調(diào)”日光，東部終于強(qiáng)勢(shì)崛起？

First 01

布吉天花板：新房日光，二手沖10萬(wàn)+

扛得住樓市周期的，這一輪基本都是區(qū)域里的標(biāo)桿次新房。

樓市回暖后，領(lǐng)漲的也是這些標(biāo)桿盤(pán)。作為布吉的“天花板”，信義金御半山三期日光在情理之中。

項(xiàng)目位于布吉百鴿籠片區(qū)，占地面積約9.5萬(wàn)㎡，總建面約49.7萬(wàn)㎡，區(qū)域內(nèi)的大盤(pán)。5號(hào)線百鴿籠站地鐵口物業(yè)，一個(gè)站到羅湖布心。雖說(shuō)地理位置在布吉，但居住氛圍、交通等總讓你感覺(jué)還在羅湖。

金御半山曾于2015年開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)的單價(jià)在3.1-4.2萬(wàn)/㎡。二手入市后，便撐起了片區(qū)二手房的天花板。2018年，小區(qū)二手房成交價(jià)沖到9.8萬(wàn)/㎡。

2021年，指導(dǎo)價(jià)將其定價(jià)在7.2萬(wàn)/㎡。但也是在同一年，金御半山的二手房成交價(jià)近11萬(wàn)/㎡。

這么一對(duì)比，今年三期信義荔景御園新房7.9萬(wàn)/㎡的單價(jià)，“倒掛”有3萬(wàn)/㎡，性價(jià)比十足。

本次三期推售的152套房源，都是97㎡真復(fù)式5房，套內(nèi)面積能達(dá)到139㎡，又是精裝現(xiàn)房。且不說(shuō)現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)，僅僅是97㎡5房，就秒殺一眾新房。

另外，項(xiàng)目的教育資源也是一大亮點(diǎn)。1公里范圍內(nèi)4所九年制學(xué)校、3所小學(xué)、1所初中學(xué)校，其中就包括深圳排名第一的學(xué)校百合外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，以及百合世紀(jì)小學(xué)、華中師大附屬可園學(xué)校、賢義外國(guó)語(yǔ)學(xué)校。

目前劃分小學(xué)學(xué)區(qū)范圍是春蕾小學(xué)，屬于百外教育集團(tuán)，每年都有100+畢業(yè)生能上百外。最吸引人的是，該小學(xué)雖為民辦，但也有地段生，不用參加搖號(hào)，就可以獲得每年十多萬(wàn)人在搶的百外入學(xué)考試資格。

First 02

同區(qū)不同命，另一新盤(pán)8.7折

二手倒掛+戶型優(yōu)勢(shì)+名校學(xué)區(qū)，這個(gè)組合放在哪個(gè)區(qū)域都是標(biāo)桿樓盤(pán)。

以上要素如果一個(gè)都沒(méi)有，那就只能打折了……

形成強(qiáng)烈對(duì)比的是上個(gè)月入市，同在布吉片區(qū)的另一新盤(pán)，其地段、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)在新房市場(chǎng)里不那么明顯，開(kāi)盤(pán)只能靠打8.7折來(lái)吸引客戶，折后均價(jià)4.7萬(wàn)帶精裝，也是現(xiàn)房。

目前，8.7折開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠還在……

同區(qū)不同命，即使單價(jià)相比信義金御半山三期便宜近一半，一邊不宣傳也能日光，另一邊持續(xù)打折。

果然，市場(chǎng)還在加劇分化。招商臻城以央企加持，近百萬(wàn)㎡規(guī)模賦能，再造一個(gè)中心，還有更多工作要做。

First 03

龍華更拼：100萬(wàn)首付買(mǎi)大四房

東部一邊日光，一邊挨著“底限”打折。同樣的情況，也存在于中部的龍華。

上個(gè)月，華潤(rùn)超核潤(rùn)府甫一入市，便引發(fā)全城熱搶?zhuān)瑸硯椭髟谛〖t書(shū)上看到不少白天上班，晚上去營(yíng)銷(xiāo)中心簽單買(mǎi)房的用戶。最終，超核潤(rùn)府開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售33億，趁著熱銷(xiāo)，馬上加推樓王單位，眼看著也要入市了。

北站這邊賣(mài)的如火如荼，再往油松片區(qū)看看，好家伙，100萬(wàn)首付都能買(mǎi)大四房了。

灣幫主細(xì)問(wèn)了一下，該樓盤(pán)是去年12月入市的富基云瓏府。本次優(yōu)惠操作方式如下：

無(wú)論是哪一種方式，基本都已經(jīng)貼近要求的最低折扣價(jià)來(lái)打了，甚至有可能會(huì)更低。按照第一種方式首付1.5成，即宣傳的首付110萬(wàn)，其實(shí)等于已經(jīng)讓利110萬(wàn)。如果以2月爆火的“60萬(wàn)首付”營(yíng)銷(xiāo)方式，要不是頂著輿論壓力，送首付100萬(wàn)估計(jì)噱頭更甚。

富基云瓏府位于龍華老城區(qū)，位置不如壹成中心、卓越和奕府那么主流，在比較老舊的油松片區(qū)。去年12月備案251套房源，誠(chéng)意登記55批客戶。

入市4個(gè)多月，銷(xiāo)售的并不理想。究其原因，大面積、總價(jià)高，與改善客戶的片區(qū)認(rèn)知或有一定差距。于是，折扣一直不斷，特價(jià)盤(pán)周周在推。

不過(guò)按照這個(gè)最新折扣算下來(lái)，單價(jià)最低的能去到4.9萬(wàn)/㎡，略高于紅山的人才房，一下子性價(jià)比就上來(lái)了，預(yù)計(jì)能去化一批房源。

100萬(wàn)首付，目前能打出這個(gè)口號(hào)的，不是坪山就是龍崗，現(xiàn)在放到龍華，還能買(mǎi)到大四房。果然，如果沒(méi)有先天優(yōu)勢(shì)，價(jià)格就只能成為最大的優(yōu)勢(shì)。

First 04

樓市分化，性價(jià)比是王道

目前的樓市，真的很魔幻。

一邊誠(chéng)意滿滿甚至打骨折，也未必賣(mài)得出去；另一邊無(wú)折扣無(wú)宣傳，甚至在同一個(gè)區(qū)，也會(huì)開(kāi)盤(pán)日光。

當(dāng)前的行情是，無(wú)是新房還是二手房，價(jià)格基本都在往三年前靠攏，加上人才房的攪局，隨便買(mǎi)房能賺錢(qián)的時(shí)代已然遠(yuǎn)去。片區(qū)分化，越發(fā)明顯，且又不同于往年。

前幾年的深圳樓市，分化主要是西熱東冷，豪宅好賣(mài)過(guò)剛需。今年的分化，則更趨于樓盤(pán)本身。這就表現(xiàn)在同一行政區(qū)，不同地段之間、戶型之間、新舊之間的差距。

分化也將是樓市的長(zhǎng)期主旋律。這種分化表現(xiàn)在區(qū)域、學(xué)區(qū)、品質(zhì)、價(jià)格等方方面面。既意味著房子的消費(fèi)屬性和金融屬性愈加分離，也意味著有部分樓盤(pán)注定會(huì)因折舊而貶值。

今年的樓市，依舊是買(mǎi)方市場(chǎng)。置業(yè)者們會(huì)用更多的時(shí)間去綜合考慮學(xué)位、地鐵、配套，也會(huì)橫向縱向的對(duì)比地段、價(jià)格。

對(duì)他們來(lái)說(shuō)，性價(jià)比毋庸置疑是最重要的，沒(méi)有房?jī)r(jià)倒掛，沒(méi)有突出的優(yōu)勢(shì)，都不值得一看。那么，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，沒(méi)有先天優(yōu)勢(shì)，要么躺平，要么只能以價(jià)換量了。