法拍房供應(yīng)量持續(xù)攀升，今年房地產(chǎn)市場需求端除新房、二手房外，法拍房源逐步被大眾所接受。如今，法拍房市場熱度有再度提升趨勢，掛拍房源、成交量、溢價(jià)率均有不同程度的提升。金融機(jī)構(gòu)、信貸機(jī)構(gòu)等在法拍市場關(guān)注較以往也有側(cè)重。

其中，上海的法拍房市場在過去幾年中不斷升溫，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2023年1-8月份，上海法拍房市場掛拍住宅房源701套參與者累計(jì)約4591人，平均每個(gè)房源有6.5人參與法拍房報(bào)名。在拍賣過程中，每個(gè)房源項(xiàng)目的參與報(bào)名競價(jià)人數(shù)平均約為5.4人。根據(jù)中指法拍公布的數(shù)據(jù)，截至2023年8月，上海法拍市場累計(jì)掛拍各類法拍房源2612套，相比2022年同期的1254套增長了108.3%，法拍房市場供給端也在持續(xù)升溫。

中指法拍數(shù)據(jù)庫監(jiān)測顯示，2023年1-8月，上海法拍市場掛牌各物業(yè)類型法拍房源2612套[1]，成交1169套，成交率44.75%[2]，較上一年減少約7.9個(gè)百分點(diǎn)。同比上一年，上海法拍市場的掛牌量和成交量均比同期有所增加，其中掛牌量增加了約1358套，成交量增加了約509套；在法拍市場逐漸趨向成熟的背景下，各物業(yè)類型法拍房源掛拍量明顯增多，同時(shí)法拍房源成交未大幅增長，成交率較去年同期減少了約6個(gè)百分點(diǎn)。從數(shù)據(jù)上看，上海法拍市場在2023年表現(xiàn)相對活躍，市場供需狀況相對穩(wěn)定，成交變現(xiàn)折扣率78.8%較上一年同期略有收窄。

[1]指標(biāo)說明：拍賣結(jié)束日期在所選時(shí)間周期內(nèi)的標(biāo)的物（含已成交、已流拍、已中止、已撤回、已暫緩等）；在所選時(shí)間周期內(nèi)，如果同一標(biāo)的物多次上拍，按一件標(biāo)的物計(jì)算；

[2]變量說明：成交率=成交標(biāo)的數(shù)/拍賣標(biāo)的數(shù)；折扣率=起拍價(jià)/評估價(jià)；成交變現(xiàn)折扣率=變現(xiàn)成交價(jià)/評估價(jià)

2022年1月~2023年8月上海法拍房源掛拍及成交趨勢

數(shù)據(jù)來源：中指法拍數(shù)據(jù)

8月上海掛拍各類房源443套，成交各類法拍房源128套，受當(dāng)月掛拍激增影響當(dāng)月成交率僅28.89%，總成交面積達(dá)2.87萬平米，總成交金額約在7.1億元。其中，涉住宅房源掛拍237套，成交77套，成交率32.49%，成交變現(xiàn)折扣率80.8%，較前幾個(gè)月略低。

2023年1-8月上海法拍住宅房源成交分布

數(shù)據(jù)來源：中指法拍數(shù)據(jù)

法拍住宅房源：2023年1-8月法拍住宅房源掛拍1192套，成交702套，成交占比58.64%；浦東新區(qū)成交套數(shù)明顯高于其他區(qū)域，松江區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)等主城區(qū)域成交較為集中。浦東新區(qū)1-8月累計(jì)成交164套法拍住宅房源，成交量占全市23.5%左右，平均成交一套掛拍時(shí)長約7天。松江區(qū)累計(jì)成交83套排在第二位，成交量占全市約11.9%左右，平均成交天數(shù)21天，較浦東新區(qū)成交周期明顯拉長。其余成交較多區(qū)域均累計(jì)約在40套左右，平均成交天數(shù)4-20天左右；閔行區(qū)、寶山區(qū)分別需要4天，成交時(shí)間明顯少于其他區(qū)域。

2023年1-8月上海法拍住宅房源拍賣成交階段

數(shù)據(jù)來源：中指法拍數(shù)據(jù)

1-8月上海法拍住宅房源中，一拍成交549套，占比78.2%，二拍成交147套，占比20.9%，變賣及重拍成交6套，占比0.9%。前8個(gè)月當(dāng)中，浦東新區(qū)一拍成交房源最多，成交123套，一拍成交占全市22.4%；二拍成交41套，成交占比27.9%。松江區(qū)一拍成交75套，成交占全市13.7%，二拍成交9套，成交占比6%；閔行區(qū)一拍成交53套，一拍成交占全市9.7%，二拍成交11套，成交占全市7.5%。

2023年1-8月上海法拍住宅房源價(jià)格段&成交區(qū)域

數(shù)據(jù)來源：中指法拍數(shù)據(jù)

1-8月上海共成交702套法拍住宅房源，在法拍成交住宅房源中，1000萬以下成交的房源共有524套，占比74.6%。其中200萬以下成交的房源共有114套，占比16.2%；200萬-500萬以內(nèi)成交的房源共有267套，占比38%；500萬以上至1000萬之間成交的房源143套，占比20.4%。從價(jià)格分布上看，千萬元以下價(jià)段房源占據(jù)了較大的比例。而1000萬以上的價(jià)格段房源占比25%左右，約有四分之一成交在上海法拍房市場高價(jià)段中。其中2000萬以下房源成交107套，成交占比15.2%；3000萬以下房源成交34套，億萬價(jià)值以上法拍房源成交4套。這表明在上海法拍市場中，高價(jià)格段法拍房源的需求也不在少數(shù)，主要是一些稀缺地段，稀缺產(chǎn)品等在法拍市場出現(xiàn)。但需要注意的是，法拍房市場的價(jià)格和供需狀況與二手房市場有所不同，因此不能完全用二手房市場的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)來衡量。

從成交區(qū)域上看，8月份上海累計(jì)成交77套住宅房源，浦東新區(qū)成交房源項(xiàng)目最多，成交18套，占整體成交23.4%。其中500萬以內(nèi)法拍住宅房源成交11套，另外有4套法拍房源成交超過千萬，上海市浦東新區(qū)丁香路1299弄19號房源建筑面積269.8㎡，評估價(jià)4641萬元，成交價(jià)3250萬元，成交折扣率70%；寶山、嘉定區(qū)8月份均成交9套房源，500萬以內(nèi)法拍住宅房源成交13套，千萬元以上法拍住宅房源成交1套，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)芳林路888弄5號，建筑面積373.3㎡，房源評估價(jià)格2342.6萬元，法拍時(shí)長歷經(jīng)47天，經(jīng)過二拍以1840萬元成交，成交折扣率79%。

2023年8月上海法拍住宅房源成交套數(shù)&成交折扣率

數(shù)據(jù)來源：中指法拍數(shù)據(jù)

1-8月，上海法拍住宅的成交折扣率在各折扣之間呈現(xiàn)相對均勻分布，其中7折成交房源項(xiàng)目最多，共計(jì)32套，占比41.6%；8折成交房源23套占比29.9%，為成交折扣率次高區(qū)間；高于評估價(jià)成交房源10套，成交區(qū)域主要分布在靜安、青浦、浦東新區(qū)、金山、虹口等區(qū)域，其中松江、虹口區(qū)多套法拍房源高于評估價(jià)成交。

2023年1-8月上海法拍住宅房源成交折扣率分布

數(shù)據(jù)來源：中指法拍數(shù)據(jù)

小結(jié)

法拍房市場逐漸房地產(chǎn)市場的重要組成部分，其市場規(guī)模正在不斷擴(kuò)大，但整體而言，法拍房成交規(guī)模僅相當(dāng)于同期商品住房市場規(guī)模的一小部分。目前來看法拍房市場也相當(dāng)活躍，這主要由于房源位置的稀缺性以及相較于商品住房的價(jià)格優(yōu)勢。此外，法拍房市場交易規(guī)則趨于完善，發(fā)展十分迅猛，現(xiàn)階段的法拍房價(jià)和其他相比又處于較低水平，使得更多的人愿意選擇法拍市場。