租車協議怎么寫才法律生效;停車位租賃合同協議書

現實中確實存在著出租人沒有出租房屋的所有權，甚至沒有使用權、轉租權而進行出租或轉租的情形，承租人因此主張租賃合同無效，會得到法院的支持嗎？本文用案例告訴大家答案。

裁判觀點

案例1 最高人民法院民事裁定書（2020）最高法民申2896號

本院經審查認為，雙方簽訂的《租賃合同》是否有效。《合同法》第五十一條規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。案涉《租賃合同》第17.2條載明：“大同實業公司承諾在2018年4月5日將合同項下加油站實體交于金盾控股公司并簽訂《租賃資產、資料交接明細表》，關于《成品油零售經營批準證書》《危險化學品經營許可證》兩證變更時間根據實際情況進行變更，如有延期金盾控股公司表示理解。”結合新星加油站2018年4月2日針對金盾控股公司就《租賃合同》標的物的權利狀態所提的異議進行的回函，案涉《租賃合同》自始發生法律效力。至于金盾控股公司關于案涉《租賃合同》違反行政法規的強制性規定，案涉《租賃合同》屬無效合同無事實依據，不能成立。

案例2 新疆維吾爾自治區高級人民法院民事裁定書（2023）新民申30號

本院經審查認為，關于案涉《租賃合同》的效力如何認定的問題。《民法典》第五百九十七條第一款規定：“因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。”依據上述法律規定，《民法典》明確了無權處分下簽訂的合同不因處分人未取得處分權而無效，即應在物權區分原則的指導下區分合同的效力和合同的履行，無權處分只影響合同履行，不影響合同效力。同理，出租人將自己無所有權或處分權的房屋進行出租的，該情形并不影響合同效力。本案中，曜石商業公司以無權處分為由主張案涉《租賃合同》無效，無法律依據，本院不予支持。

案例3 新疆維吾爾自治區高級人民法院民事判決書（2022）新民再137號

本院再審認為，關于《房屋轉讓租賃合同》的效力問題。

首先，《民法典》第七百一十六條第二款規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”第七百一十八條規定：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。”因此，出租人是否同意轉租，以及其是否在六個月內提出異議，均已不再成為影響轉租合同效力的因素。

其次，房屋租賃權本質上屬于債權，并未納入我國法律規定的物權種類。轉租人與次承租人之間的轉租關系在法律性質上仍然屬于租賃，屬于債權范疇。基于債權行為和物權行為兩分性的法理，轉租合同是否經過出租人同意并不能影響合同效力。如果轉租合同本身主體合法、意思表示真實，內容無違反法律、行政法規強制性規定，亦未違背公序良俗，應為有效。

案例4 吉林省高級人民法院民事裁定書（2021）吉民申4451號

本院經審查認為，京輝公司簽訂《租賃協議》支付租金，主要針對的是案涉土地，土地使用權為案涉合同的主要標的。京輝礦業公司提出孫厚志與吉林省冶金機械廠于2007年8月28日（手寫涂改為二十七日）簽訂的《出售協議》無效，其另案已經提起了撤銷權訴訟。但退一步講，即使該《出售協議》被確認無效，也只能認定孫厚志無權出租案涉土地，孫厚志僅構成無權處分，不符合《租賃協議》無效的法定情形。事實上孫厚志作為出租方，其已經按合同約定交付了租賃標的物，故京輝礦業公司主張《租賃協議》無效及基于合同無效返還租金的請求，本院不予支持。

案例5 上海市高級人民法院民事裁定書（2020）滬民申1027號

本院認為，雖涉案地下室并非案外人黃岱所有，王金良予以出租構成無權處分，但無權處分不影響租賃合同效力。即使涉案租賃合同無效，王金良與張保簽訂之間簽訂租賃合同，系雙方真實意思表示，張保基于該租賃合同取得對涉案地下室的占有、使用權益，仍應參照租賃合同的約定支付使用費，原審法院判決張保支付相應的租金及房屋使用費并無不當。

案例6 廣東省高級人民法院民事判決書(2020)粵民終60號

本院二審認為，案涉《租賃合同》是廣州市楊箕公司與豐偉公司在自愿平等的基礎上簽訂，是雙方的真實意思表示，并不存在《合同法》第五十二條規定關于合同無效的情形。雖然廣州市楊箕公司上訴主張與豐偉公司簽訂案涉《租賃合同》未經過民主表決、未經三資交易平臺公開交易，但即使未經過民主表決、未經三資交易平臺公開交易，該種情形亦不屬法律、法規規定的效力性強制規定，廣州市楊箕公司的主張不能成立。

律師評析

一、權利性質分析

無權處分中的“權”，既包括所有權，也包括使用權，既包括物權，也包括債權。

所有權分為三類，國家所有、集體所有和個人所有，其核心權能是處分權，占有、使用、收益等都不能決定物權的最終歸屬。

債權請求他人為一定行為的民法上的權利，包括給付請求權、給付受領權以及債權保護請求權。

物權規范財產的歸屬和利用關系，債權則規范財產的流轉關系。房屋租賃合同關系本質上屬于債權，并不影響房屋作為無權的核心權能，即不會改變租賃房屋的歸屬。

王澤鑒認為，租賃行為為負擔行為，也即債權行為/債務行為，并不以轉移標的物所有權為內容，故不以出租人對租賃物有所有權為必要。租賃行為如此，買賣、贈與等也不例外。或稱作物權與債權的區分原則，物權的給付不能不必然引起債權行為的失效。

二、合同無效分析

（一）民法典總則編的規定

民法典總則編關于合同無效的法定情形共有四條五款：

第一百四十四條　無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。

第一百四十六條　行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。

第一百五十三條　違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無效。

第一百五十四條　行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。

原合同法規定的欺詐、脅迫、乘人之危等三種行為并不當然使合同無效，只是屬于可撤銷的民事行為，受欺詐、脅迫及受損害人一方享有撤銷權。

（二）民法典合同編的規定

另外，民法典合同編關于格式條款無效和免責條款無效共有兩個條文：

第四百九十七條 有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。

第五百零六條 合同中的下列免責條款無效：

（一）造成對方人身損害的；

（二）因故意或者重大過失造成對方財產損失的。

合同無效的認定非常嚴格，除以上六個條文以外，其他情形均不屬于判定合同無效或合同條款無效的依據。

三、無權處分分析

無權處分包括了無所有權、無使用權、無轉租權等多種情況，也包括所有權在辦等情形。

案例1再審申請人認為，大同實業公司在未經市政府土地管理部門和房產管理部門批準的情況下出租劃撥土地，系無權處分，違反了行政法規的強制性規定，合同無效。這是關于土地使用權無權處分的情形。

案例2再審申請人認為，案外人新疆建設兵團國資公司只辦理了部分樓層及房屋的產權預告登記，未取得全部房屋所有權，其將未取得所有權的房屋對外出租屬于無權處分，該部分房屋對應的租賃合同無效。這是關于房屋所有權無權處分的情形。

案例3是關于無權轉租租賃合同效力的問題。2009年發布的《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條規定，“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。”該規定其實認可對無權處分情況下轉租行為無效，但是需要承租人在六個月內提出異議，逾期則合同從無效變為有效。

該條款在2020年12月23日修正版中被刪除，被修改后變為了民法典第七百一十八條：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。”意味著民法典時代，即使是無權轉租，租賃合同也并不必然無效。

四、無效理由分析

對于無權處分租賃合同的效力認定，基本都是主張有效，但理由各有不同。主流觀點有：

第一種觀點認為，根據物權與債權的區分原則，認定物權的給付不能并不必然導致債權的無效。作為債權關系的租賃合同關系，只要不存在法定無效的情形，無權處分不影響租賃合同效力。案例3即是。

第二種觀點認為，無處分權的人處分他人財產，經權利人經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。該條款原屬于《合同法》第51條，持無權處分合同效力待定的觀點，經追認或嗣后取得處分權而有效。但該條款已經完全刪除，該觀點已經沒有依據。案例1即是。

第三種觀點認為，類推買賣合同的情形，無權處分只影響合同履行，不影響合同效力。民法典第五百九十七條第一款規定，因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。租賃合同可以參照適用。案例2即是。

五、錯誤認識分析

無權處分租賃合同并不必然無效，不代表一定有效。房屋租賃合同不因無權處分無效，并不代表著不會因為其他原因無效。比如，租賃合同主體不適格，租賃合同并非雙方真實意思表示，租賃合同違背公序良俗，違背國家法律強制性規定等原因，一樣可以認定租賃合同無效。

租賃合同不因無權處分無效，但不影響真正的權利依據其他的法律關系向無權處分人主張權利，比如提起不當得利糾紛訴訟等。

煙火律師認為，無權處分情況下簽訂的租賃合同抑或其他合同的情況屢有發生，造成了一定的社會困惑和爭議。相關的合同主體除了事前防范以外，也可以依據法律的規定切實保護自身合法權益。