車位租賃協(xié)議書需要注意什么,車位租賃合同要注意什么

人防車位是否存在與房屋相同的優(yōu)先承租權(quán)

——潘某等業(yè)主訴某物業(yè)公司租賃合同糾紛案

◎ 鐘志平 鄭予凡

一、案情

原告：潘某等業(yè)主；

被告：某物業(yè)公司。

潘某等人系某小區(qū)業(yè)主，被告系該小區(qū)的物業(yè)公司，該小區(qū)有人防車位若干。2019年9月，潘某等業(yè)主在被告處租賃人防車位，租期兩年。2021年9月初，被告同意各承租人可免費使用租賃車位至12月底。2021年11月，被告在征求小區(qū)業(yè)主意見的基礎(chǔ)上，對人防車位進行搖號，重新確定了承租人。2022年1月1日，人防車位已交付新的承租人使用。潘某等業(yè)主向法院提起訴訟，請求確認(rèn)其對租賃車位享有優(yōu)先承租權(quán)，判令被告立即與原告簽訂車位租賃合同。

二、審判

慈溪市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：首先，原告主張人防車位享有優(yōu)先承租權(quán)，其法律依據(jù)及邏輯在于：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）第二條規(guī)定，房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物，《中華人民共和國人民防空法》（以下簡稱《人民防空法》）第十八條規(guī)定，人民防空工程中的人防車位屬于地下防護建筑，《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第七百三十四條第二款規(guī)定，承租人對房屋享有優(yōu)先承租權(quán)。據(jù)此，原告認(rèn)為，人防車位系建筑物或構(gòu)筑物，應(yīng)認(rèn)定為房屋，享有與房屋相同的優(yōu)先承租權(quán)。對此，法院認(rèn)為，人防工程中的人防車位，無論從權(quán)利來源、建筑結(jié)構(gòu)，還是從使用功能等層面看，都不能等同于房屋，《民法典》中關(guān)于房屋優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定對人防車位并不適用。原告該項主張法律邏輯錯誤，依法不能成立。其次，原告主張，被告通過搖號方式重新確定承租人，該決定未得到業(yè)主大會表決及小區(qū)業(yè)主委員會同意，程序違法，應(yīng)屬無效。對此，法院認(rèn)為，業(yè)主及業(yè)主委員會對人防車位的管理與使用不具有表決權(quán)。再次，根據(jù)《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地下人民防空工程設(shè)施平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放。被告作為人防車位的管理主體，在征詢業(yè)主意見的基礎(chǔ)上，通過搖號確定承租人，體現(xiàn)了公開、公平、公正原則及機會均等原則，保障了更大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益。綜上，判決駁回潘某等業(yè)主的訴訟請求。宣判后，雙方當(dāng)事人均未上訴，一審判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。

三、評析

城市新建小區(qū)停車難問題是近年來比較突出的民生問題。人防車位（車位、車庫等）能否等同于房屋，是否享有與房屋相同的優(yōu)先承租權(quán)，這些問題似是而非。從法律以及法理的角度，對房屋、房屋優(yōu)先承租權(quán)、人防車位的性質(zhì)等問題進行探討與界定，厘清相關(guān)概念，有利于正視聽及定分止?fàn)帯?/span>

（一）房屋法定優(yōu)先承租權(quán)的法理基礎(chǔ)

《民法典》第七百三十四條第二款規(guī)定，“租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利”，首次將房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)法定化。現(xiàn)實生活中，因租賃物不同，租賃關(guān)系林林總總，比如房屋租賃，車輛租賃，設(shè)備租賃等等。租賃行為具有市場性，需要通過協(xié)商、契約而為之，而法律僅賦予房屋這一租賃物的承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)，其中蘊含的法理基礎(chǔ)值得我們思量。就法條本身而言，《民法典》并未明確“房屋租賃”為何種房屋的租賃。基于一般理解，房屋租賃包括用于居住生活的住房租賃以及用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋商業(yè)租賃，概括為住房租賃和商業(yè)租賃。住房租賃確立優(yōu)先承租權(quán)，在于住房的特殊性，住房是滿足人們居住需求的重要的生活資料。在國人看來，住房歷來是安家立命的根本。確立住房的優(yōu)先承租權(quán)，對于滿足民眾的居住穩(wěn)定性、安定性需求，對于落實租購?fù)瑱?quán)理念，具有重要意義。商業(yè)租賃確立優(yōu)先承租權(quán)，在于承租人在很大可能性上要對商業(yè)用房進行裝飾裝修，其對生產(chǎn)經(jīng)營投入及收益具有穩(wěn)定的預(yù)期，而且，商業(yè)用房能為承租人特別是長期經(jīng)營者積累、建立品牌效應(yīng)，能帶來經(jīng)營增值利益。確立房屋商業(yè)租賃的優(yōu)先承租權(quán)，對于經(jīng)營的穩(wěn)定性亦具有重要意義。

（二）房屋的概念及房屋優(yōu)先承租權(quán)語境中房屋的理解與界定

房屋概念雖然通俗易懂，但要進行界定，卻是一個難題。眾說紛紜的觀點有：“房屋指為住人或存放東西的鋼筋混凝土構(gòu)成的建筑物”；“按永久存在設(shè)計而建成的建筑物，占用土地空間，通常有屋頂，多半完全用墻包圍住，作為住宅、倉庫、工廠、牲畜圈棚或其他有用的建筑物”；“但根據(jù)某些地方的房屋生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)”。在法律規(guī)定層面，《城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定，“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物”。財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》中，將房屋解釋為“是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)，房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所”，“獨立于房屋外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、酒窖菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窖以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)”。在現(xiàn)實生活中，對房屋概念的理解產(chǎn)生偏離，將會引起類似本案的紛爭。我們認(rèn)為，對房屋優(yōu)先承租權(quán)語境中房屋的理解及界定，應(yīng)結(jié)合三個方面的因素進行考量。一是物理結(jié)構(gòu)，二是使用功能，三是大眾認(rèn)知。在物理結(jié)構(gòu)上，房屋是占用土地空間，有屋面、屋頂?shù)慕ㄖ锛皹?gòu)筑物，《城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定的房屋概念為認(rèn)定房屋提供了基礎(chǔ)及前提，即房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。但不能反向認(rèn)為，土地上的建筑物及構(gòu)筑物就是房屋。反向認(rèn)知，違反了三段論，犯了邏輯錯誤。在使用功能上，居住、商業(yè)經(jīng)營是界定房屋優(yōu)先承租權(quán)語境中的房屋的核心因素。比如，儲藏室、車庫等建筑物以及附屬設(shè)施，具有有別于居住及商業(yè)經(jīng)營的特定使用功能，不能理解為優(yōu)先承租權(quán)語境中的房屋。在大眾認(rèn)知層面上，優(yōu)先承租權(quán)語境中的房屋，應(yīng)當(dāng)符合房屋形態(tài)，符合大眾對房屋的感知與認(rèn)知，或者說該建筑物或構(gòu)筑物能普遍為大眾接受、認(rèn)同為房屋。

（三）人防車位的性質(zhì)及是否享有法定優(yōu)先承租權(quán)問題

人防車位是開發(fā)商根據(jù)《人民防空法》的要求，建設(shè)人民防空地下室并將之設(shè)計為平時使用的地下停車位。在司法實踐中，人防車位權(quán)屬普遍采國家所有的觀點，同時也支持投資者的使用權(quán)益。人防車位作為人防工程的一種現(xiàn)實存在形式，本質(zhì)屬性為國防戰(zhàn)備設(shè)施，應(yīng)當(dāng)歸國家所有，由人民防空管理部門代表國家行使所有者權(quán)能，但為鼓勵社會資金投資人防工程建設(shè)，人防工程經(jīng)驗收合格后，投資者（建設(shè)單位）可以取得用益物權(quán)性質(zhì)的使用權(quán)。現(xiàn)實生活中，小區(qū)內(nèi)的人防車位由開發(fā)商依法投資及建造，由開發(fā)商使用、管理和收益，實際由開發(fā)商委托物業(yè)公司進行管理使用。人防車位產(chǎn)權(quán)既不屬于開發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主共有，不屬于《物業(yè)管理條例》中規(guī)定的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，業(yè)主及業(yè)主委員會對人防車位的管理與使用不具有表決權(quán)。人防車位的使用管理具體由物業(yè)公司負責(zé)，物業(yè)公司對人防車位的使用管理具有自主權(quán)，但應(yīng)遵循面向全體業(yè)主開放的原則。如前文分析，人防車位（車位、車庫）在物理結(jié)構(gòu)上雖然是建筑物或構(gòu)筑物，但從使用功能上看，并非滿足人們的居住或商業(yè)經(jīng)營用途，也不符合社會大眾對于房屋的普遍認(rèn)知，故不能認(rèn)定為房屋，不享有法定優(yōu)先承租權(quán)。否決承租人的優(yōu)先承租權(quán)，實際上支持了其他業(yè)主對人防車位享有平等的租賃權(quán)利，貫徹了人防車位面向全體業(yè)主開放原則，體現(xiàn)了民法平等保護的理念，維護了更大多數(shù)業(yè)主的民生權(quán)益。

編者注：轉(zhuǎn)載自《浙江審判》2023年第2期，略有刪減。為方便閱讀，已隱去注釋。

作者單位：慈溪市人民法院