1992年，“南方講話”一錘定音，市場經濟成為中國堅定不移的發展方向。接著，中央提出加快住房市場改革步伐；國務院審議批準海南吸引外資開發洋浦經濟開發區。

一時間利好不斷，海南房地產市場開始火熱。當時全國各地流傳著“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”的口號。1988年海南省和海南經濟特區成立，讓這座不到20萬人的海濱小城海口，一躍成為全國各地淘金者的圣地。

建省之初的兩年間，這個海濱小島一下子崛起了逾兩萬家房地產公司。人才不斷地涌入，十萬人才下海南的盛況在這里上演，像《芳華》里的男主角劉峰一樣，他們坐著渡輪渡海而來，希望在海南闖出一番天地。這些人沒趕上深圳特區的開發，但他們都不想錯過海南的大開發。

海南房價也隨之一路扶搖直上，建省之初的兩年，海口三亞等熱門地區商品房價格基本維持在1300元-1400元/平方米之間，而1992年就躥升到5000元/平方米，1993年更是達到7500元/平方米的巔峰，兩年翻了三倍以上。與此同時，海南土地價格從1991年的每畝幾十萬，攀升到1993年的最高600多萬元/畝。

與海南隔海相望的廣西北海市，房地產開發的火爆程度也毫不遜色。1992年，這座原本只有10萬人的小城冒出了1000多家房地產公司，全國各地駐扎在北海的炒家達50余萬人。經過輪番倒手，政府幾萬元/畝批出去的地能炒到100多萬元/畝，當地政府一年批出去的土地就達80平方公里。以至于次年前來視察的朱镕基副總理忍不住提醒當地政府：“北海不同于我的上?！?（北海建設）要量力而行”。

1993年，海南的“半拉子工程”。 攝影丨黃一鳴

危機在海南這片土地上潛伏。彼時，為了核實一個項目的審批情況，潘石屹以五斤橘子和一條的代價獲準查閱有關內部資料，他意外發現?？谑性诮ㄈ司》棵娣e已達50多平方米，而同期北京人均住房面積才7平方米。憑著直覺，潘石屹意識到，“海南的房地產要出事了”，六人緊急抽身回京，從而完美避開1993年下半年海南房地產泡沫的破裂。

其他人還在玩著擊鼓傳花的游戲。

1993年下半年，海南跌入黑暗，噩夢開始了。劇烈增長的泡沫引發了中央的擔憂，導致了中國房地產的首個調控政策出臺，中國的房地產調控史也從這里開始。

1993年6月23日，當最后一群接到“花”的玩家正在緊張尋找下家時，終場哨聲突然毫無征兆地吹響。當天，時任國務院副總理的朱镕基發表講話，宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。

調控進一步加碼。次日，國務院發布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，這被稱之為“國16條”。16條強力調控措施包括嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。銀根全面緊縮，一路高歌猛進的海南房地產熱頓時被釜底抽薪。

這場調控留下的遺產是給占全國0.6%總人口的海南省留下了占全國10％的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，?？诘?.3萬家房地產公司倒閉了95%。僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。不少銀行的不良資產率達到60%以上，僅建行一家，先后處置的不良房地產項目就達267個。

于是，海南有了三大景觀“天涯，海角，爛尾樓”。

同時，海南房地產泡沫的破裂引發全國房地產硬著陸，全國房產價格紛紛大跌，房地產市場被冰封。

之后的故事是從1999年開始，海南省花了整整七年的時間，處置積壓房地產的工作才基本結束。截至2006年10月，全省累計處置閑置建設用地23353.87公頃，占閑置總量的98.17%，處置積壓商品房444.82萬平方米，占積壓總量的97.6%。

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