這些年房?jī)r(jià)高漲，然而有一類(lèi)房子價(jià)格相對(duì)便宜，吸引了眾多買(mǎi)房人的目光，它就是法拍房。所謂法拍房，是指當(dāng)債務(wù)人無(wú)力償還債務(wù)或無(wú)法履行合約時(shí)，其名下的房產(chǎn)就有可能會(huì)被強(qiáng)制拍賣(mài)用來(lái)償還債務(wù)，這些被拍賣(mài)的房子就是法拍房。

這些年房?jī)r(jià)高漲，然而有一類(lèi)房子價(jià)格卻相對(duì)便宜，吸引了眾多買(mǎi)房人的目光，它就是法拍房。

有的法拍房成交價(jià)低于同小區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)的10%，甚至接近30%。不過(guò)，也有不少購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)法拍房時(shí)遇到一些麻煩事。

對(duì)此，律師提醒，購(gòu)房者在競(jìng)拍時(shí)，一定要親自前往現(xiàn)場(chǎng)查看房產(chǎn)，經(jīng)常和法院、開(kāi)發(fā)商溝通，多渠道了解房產(chǎn)狀況。

A價(jià)格誘人

所謂法拍房，是指當(dāng)債務(wù)人無(wú)力償還債務(wù)或無(wú)法履行合約時(shí)，其名下的房產(chǎn)就有可能會(huì)被強(qiáng)制拍賣(mài)用來(lái)償還債務(wù)，這些被拍賣(mài)的房子就是法拍房。

按照規(guī)定，購(gòu)房者若想?yún)⑴c法拍房的競(jìng)拍，需要先交數(shù)萬(wàn)元的保證金再參與競(jìng)拍，最終出價(jià)高者成交。目前，普通群眾購(gòu)買(mǎi)法拍房的最便捷渠道是各大電商平臺(tái)所開(kāi)設(shè)的線上拍賣(mài)平臺(tái)。

法拍房一般具有低價(jià)優(yōu)勢(shì)，吸引了越來(lái)越多的購(gòu)房者關(guān)注。“在一些購(gòu)房者眼中，法拍房如同買(mǎi)‘盲盒’撿漏。”河北房惠惠網(wǎng)絡(luò)科技有限公司一位房產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)理屈輝告訴記者，“法拍房起拍價(jià)一般按照評(píng)估價(jià)或者評(píng)估價(jià)的90%左右來(lái)進(jìn)行拍賣(mài)，如果一拍沒(méi)有成交，進(jìn)行二次拍賣(mài)時(shí)，法院一般會(huì)在一拍價(jià)格基礎(chǔ)上打折繼續(xù)競(jìng)拍，有些長(zhǎng)期拍賣(mài)不掉的房源，其價(jià)格甚至?xí)弧鼣亍伺e能為購(gòu)房者節(jié)省下十幾萬(wàn)元，甚至幾十萬(wàn)元的購(gòu)房成本。”

屈輝說(shuō)，有些法拍房位置好，交易的費(fèi)用少，總成本要比市場(chǎng)上的二手房便宜很多，而且法拍房也可以和商品房一樣辦理銀行的按揭貸款，就是法院的《拍賣(mài)公告》內(nèi)沒(méi)有提供可貸款的銀行，購(gòu)房者可以先湊齊全部購(gòu)房款后，再拿著房產(chǎn)證去向銀行申請(qǐng)貸款，只是貸款利率略高。

記者在網(wǎng)上一家拍賣(mài)平臺(tái)看到，叢臺(tái)區(qū)新興大街陽(yáng)光水岸小區(qū)內(nèi)的一套115平方米的法拍房，起拍價(jià)為85萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)競(jìng)拍，最終該法拍房以85.3萬(wàn)元于去年12月30日成交。根據(jù)安居客網(wǎng)數(shù)據(jù)，該小區(qū)房產(chǎn)去年底均價(jià)為10133元/平方米，一套同樣面積的二手房，交易價(jià)格將近116.5萬(wàn)元。據(jù)測(cè)算，同一小區(qū)，法拍房成交價(jià)約比市場(chǎng)價(jià)便宜27%。

另一處位于邯山區(qū)陵園路陵鐵胡同的法拍房，二次起拍價(jià)為90萬(wàn)元，建筑面積100平方米，市場(chǎng)價(jià)為100萬(wàn)元，法拍房起拍價(jià)約比市場(chǎng)價(jià)便宜10%。

同一小區(qū)，法拍房?jī)r(jià)格為什么比市場(chǎng)價(jià)便宜？對(duì)此，屈輝認(rèn)為，這是與近期市場(chǎng)交易活躍度高低有關(guān)，當(dāng)然，更主要的是與普通購(gòu)房者的觀念有關(guān)，“畢竟沒(méi)人愿意總和法院打交道吧。”

B糾紛易伴左右

這么便宜的法拍房，買(mǎi)到不就是賺到了嗎？且慢，很多法拍房由于涉及入住難、債務(wù)等糾紛，給購(gòu)房者帶來(lái)不小麻煩。市民彭飛最近就為剛買(mǎi)的一套法拍房“悔得腸子都青了”。

去年底，彭飛全款買(mǎi)下一套法拍房。今年3月，他拿著法院給的《裁定書(shū)》《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》等材料，和開(kāi)發(fā)商簽訂合同，然后進(jìn)行了網(wǎng)簽備案，使這套法拍房成為自己的財(cái)產(chǎn)。隨后，他前往該小區(qū)辦理入住手續(xù)，但遭到了開(kāi)發(fā)商的拒絕。

該開(kāi)發(fā)商法務(wù)處的工作人員給出的理由是：這個(gè)小區(qū)沒(méi)有驗(yàn)收合格，目前小區(qū)內(nèi)使用的是臨水臨電，冬天沒(méi)有暖氣，無(wú)法入住。至于該小區(qū)何時(shí)驗(yàn)收合格，該工作人員表示還不清楚。

但彭飛認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的這個(gè)理由站不住腳。“我咋發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)已經(jīng)有不少人居住呢？如果真如開(kāi)發(fā)商所說(shuō)，這個(gè)小區(qū)沒(méi)有驗(yàn)收合格，那這些進(jìn)進(jìn)出出的居民是干什么的？他們能住，我怎么就不能住？”

本以為占了大便宜購(gòu)買(mǎi)的法拍房，如今卻眼瞅著不能住，碰到這樣的事，誰(shuí)能不鬧心。

C有“坑”需小心

這些年來(lái)，法拍房的購(gòu)買(mǎi)者遭遇麻煩事的情況屢見(jiàn)不鮮。“市民購(gòu)買(mǎi)法拍房最大的隱患就是清房、交房的問(wèn)題。”河北錦廈律師事務(wù)所孫玉鵬律師提醒，購(gòu)買(mǎi)法拍房時(shí)，購(gòu)房人對(duì)于房源的地段、所在社區(qū)的環(huán)境以及房源自身存在的風(fēng)險(xiǎn)等情況，需要親自去現(xiàn)場(chǎng)逐一進(jìn)行調(diào)查，特別要注意《拍賣(mài)公告》上有沒(méi)有注明“管交付”或“余款付清即可以領(lǐng)取鑰匙入住”等表述，如果《拍賣(mài)公告》上沒(méi)有這些表述，那就要小心了，以后可能面臨難交房、難入住等問(wèn)題。

一旦出現(xiàn)入住難問(wèn)題，孫玉鵬建議購(gòu)房人不要因著急而采取一些不理智行為，應(yīng)首先選擇和開(kāi)發(fā)商溝通協(xié)商，并尋求法院和房屋所在街道辦、社區(qū)的幫助。多次協(xié)商失敗，購(gòu)房者還可以到法院起訴。

如果房主或其他人住在里面，需要聯(lián)系法院，確認(rèn)法院是否負(fù)責(zé)清房。房屋如有租賃，不影響過(guò)戶，但需要注意，租賃合同不會(huì)因?yàn)榕馁u(mài)結(jié)束而失效。如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的法拍房已經(jīng)租出去了，競(jìng)拍成功后到租賃結(jié)束這段時(shí)間的租金，可以與法院確認(rèn)是否會(huì)結(jié)算給購(gòu)房者。購(gòu)房者如果要解除租賃，需要自行與承租人協(xié)商。

法拍房市場(chǎng)上，大部分的房子都可以過(guò)戶，但是也不乏一部分房子沒(méi)辦法正常過(guò)戶。購(gòu)房者需要注意房屋土地性質(zhì)，法院一般會(huì)在標(biāo)的物介紹、附件中進(jìn)行說(shuō)明。土地性質(zhì)包括出讓、劃撥、集體土地（宅基地）三種。第一種情況一般沒(méi)有問(wèn)題，購(gòu)房者需要特別注意的是后兩種情況。比如經(jīng)濟(jì)適用房這種就屬于劃撥土地，需要購(gòu)房者到房管部門(mén)確認(rèn)能否過(guò)戶，且確認(rèn)需要補(bǔ)繳多少土地出讓金。

“很多人考慮法拍房的時(shí)候無(wú)非是想著撿漏，但一心想撿便宜往往是難以實(shí)現(xiàn)的。”孫玉鵬說(shuō)，“購(gòu)房者都忽略了一點(diǎn)，這些所謂的‘好房源’，得詳細(xì)調(diào)查才能確認(rèn)，購(gòu)房者還要和法院、開(kāi)發(fā)商勤溝通，多渠道了解房產(chǎn)狀況，不能被一時(shí)的表象所蒙蔽。”

（應(yīng)本人要求，文中屈輝、彭飛為化名）邯報(bào)融媒體記者劉昆