e滁州房產-e滁州房產樓市

一、看房與報價

這是一處位于滁州市中心地段的“老破小”房產，產證面積為62.5平方，建成時間為1988年左右，首次報價48.8萬元，單價約為7800元/平方，2022年下半年至2023年上半年滁州市房價相對穩定，盡管“有價無市”，但仍然維持平穩下滑，2023年6月開始，市場開始活躍，部分成交價已經取決于：首先是報價+房東心態，其次是學區+地段+房齡。成交價與報價的差異還是參差不齊的。房東急賣，等用錢，價格好談。買家想買，看中了，價格好談。現在銀行也放松了政策，認房不認貸，貸款利率降至4%。

由于是學區房、地段好，在當地E滁州房產頻道信息發布后，又在房子附近多個中介掛賣，看房的人一波又一波，平均每天看房量約2人/天，一直沒有人看中約談，理由很簡單，性價比不高，房子老舊，于是我方采取了降價策略，又以低價租給了一個不介意經常人來看房打擾的租客，經過三個多月的推廣，終于有了一個準客戶，基本“看中了”房子，買房的出價很低，只能出到35萬，中介希望約談試試。

二、談房與談價

2023年9月10日開始首次談房，經中介牽頭，買方與賣方于上午10點準時到達了中介一樓門面房，一張長條桌，中介居中，買方和賣方各居一邊，一次性杯子倒好了茶水，談房開始了，首先是賣方描述了房子情況，現場出示了房產證和身份證原件，表明了房屋產權人的真實有效身份，賣方開始詢問一下買方的情況，買方主要是因為掛學區。

雙方閑聊了幾分鐘，中介開始單刀直入，中介問賣家：“房東這個房子多少錢能賣??？”賣家回復是48.8萬，中介又問買家：“這個房子你們能出多少錢?。俊?，買家回復是35萬，這個差距還是很大的，買家開始說這個房子的缺點：一樓光線不好，陰暗潮濕，房子老舊，數落了很多，賣家開始說這個房子的優點：學區好，好租，交通也很方便，又在市中心。中介再問賣家，能否降一點，最后賣家誠心想賣，給出一個價格46.8萬，對方也漲了一點，給出一個價格37.8萬。就這樣你來我往，二個多小時后，仍然沒有結論，最后以賣家46萬報價、買家38萬元出價，進入僵持階段。首次談房告一段落，雙方回去考慮再說。

2023年9月29日開始二次談房，上次是周日白天，這一次是晚上，由于雙方白天要上班，晚上是最佳時機，選定在晚上8點30分，于是三方如約而至，地點仍然是中介辦公室，在這個二十多天的時間里，中介為了達成交易，對雙方都進行“洗腦”工作，誰也沒有把握談成，只能見機行事，和上次的場景一樣，三方坐下來后，經過一個小時的激烈談判，賣家很快把價格降到了45萬，對方也很快漲到了40萬。

最后中介嘗試中從中周旋，認為42萬雙方考慮一下，賣家認為低了，買家認為高了，沒有辦法，只能嘗試一下，雙方各自回避討論，再次陷入僵持階段，買家認為最多42萬元，賣家認為最低43.8萬元，中介分兩組，一組勸降，一組勸漲，最后以42.8萬元作為成交價達成交易。雙方基本滿意，賣家認為：“房子老舊，客源小，看中的人也少，沒有辦法想賣只能降價”。買家認為：“總價不高，掛完學區再賣掉，基本保值，現在也好租”。

復盤兩次談判，可以說是十分艱難，因為現在信息如此通暢，這個價格只能作為市場價，雙方都占不到更多便宜，而中介的目標就是成交，“哪里還管得了房子買得值不值，賣得虧不虧哦！”。在這里沒有真正的贏家，誰都想獲得更多的好處，市場環境更是殘酷的，尤其當下房地產低迷階段。剛需市場從來都是活躍的，但總量不是很大。

三、合同與細節

經過二輪談判，中介也不會放過這個大好時機，既然已經達成交易，很快利用合同模板擬合同，雙方簽字生效。對于現租客，自賣家全款到賬后，租金分割后與原房東再無瓜葛。

買家是按揭貸款，首付12.8萬，然后貸款30萬元，簽訂合同后，先付定金3萬元，1萬元給中介，2萬元給賣家，如款下不來，定金全退，本合同無效，如果是其他情況（如：貸款下來不足30萬元），定金不退，本合同繼續有效，買家不買了將返還2倍定金，賣家不賣了也將退還2倍定金。

四、征信與貸款

買家為了貸款，必須經過銀行查驗征信通過，簽合同約10天后，經過多方努力，征信通過，接下來就是貸款申請，雙方在中介的帶領下來到當地一家銀行，貸款30萬元，20年期，每個月需還1800多元，貸款銀行，查驗賣家房產證原件和身份證，又查驗買家身份證等信息，最后雙方簽字、拍照完成貸款申請的各種手續。

然后中介帶領雙方，又在銀行的托管中心進行了辦理，房產買賣網簽合同要交到托管中心，然后買家首付12.8萬元，等貸款審批下來，轉到托管中心，托管中心將全款一次性支付到賣家指定的銀行帳戶。

貸款申請約10天后，銀行通知中介，30萬元貸款審批下來了，可以進行過戶了。

五、過戶與放貸

在中介的帶領下，雙方來到行政服務大廳不動產交易窗口辦理過戶，雙方開始過戶，賣家將房產證原件交到不動產窗口，將房屋產權人姓名由賣家姓名變更為買家姓名。買家按要求交稅，然后寫個委托書，委托銀行來拿房產證去做抵押。

過戶后就是等待放款，過戶后約10天后，銀行通知賣家，全款已經打到賣家賬戶，可以查收了。賣家查收后為42.8萬元。至托托管中心完成了付款任務，交易完成。

六、收款與交接

賣家收款后，下面的流程就是各種交接。

（1）房租分割。房租自全款到賬后為分割點，這一點很公平。

（2）房屋交接。原租房合同無效，新租房合同為原租客與現房東。

（3）支付中介費。買賣雙方與中介協商，過戶時已付一部分，全部了清，再付后一部分。

（4）水、電、氣過戶?，F房東帶著身份證原件和房產證復印件，即可到相關部門過戶。

（5）原房主遷出戶口。原房東帶著身份證原件，即可到當地派出所過戶。

最終于2023年6月5日開始賣房，2023年9月10日開始談房，2023年11月18日完結，經過近半年的歷程，才完成了所有賣房全過程。

筆者感悟：

復盤整個過程，房產證與錢款的交易從表面上看很簡單，實際上，這里牽涉到更多的人和事，還有手續和流程，如果某個環節出現問題，都有可能導致交易失敗或受阻。

人的一生能有幾次買房和賣房呢？甚至掏空了幾輩人的所有積蓄，按揭貸款20年，相當于這20年來，每月都要往銀行存款，否則房子隨時都可能被拍賣。

現在的房地產市場樸素迷離，賣房與買房都是家庭的大事，一不心，就可能是個坑，前些年，“買到就是賺到”的年代可能再也不存在了，并且現在的房子少則三五十萬，多則就是上百萬，三四線城市尚且如此，一二線城市更是無法觸摸，對于普通老百姓而言，尤其工薪階層，一方面要吃飯，一方面要養家，另一方面要發展，還要賺錢余錢，談何容易??！