上海是國內(nèi)最優(yōu)秀的城市之一，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、基建完善、配套頂級。

然而各區(qū)發(fā)展卻不均衡，也多多少少存在一些遺憾。

01

閔行區(qū)

閔行是上海發(fā)展最快、最有錢的區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)總量全市第三、財(cái)政收入全市第二。

靠近徐匯一側(cè)完全市區(qū)化，房價(jià)上向市區(qū)看齊。能稱得上豪宅的小區(qū)，閔行數(shù)量僅次于浦東、黃浦。

經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、居民有錢，閔行的消費(fèi)能力就異常發(fā)達(dá)。

閔行的商場數(shù)量、面積全市第二，即使是人均商場面積也能排到全市第四。

閔行的社會消費(fèi)品零售總額，持續(xù)高居全市第二。

然而閔行也有相當(dāng)?shù)亩贪澹S多居民也頻頻吐槽。

第一，閔行的商業(yè)定位不高

閔行商場體量巨大，但都是大眾化商圈。從萬象城、七寶到蓮花路，幾乎清一色的中低檔商場。

閔行居民消費(fèi)力強(qiáng)，一些中高端品牌還需要到徐家匯或者前灘才夠得到。

首店經(jīng)濟(jì)一直是潮流風(fēng)向標(biāo)，閔行的首店數(shù)量一直與消費(fèi)力不匹配。

中高端品牌、首店數(shù)量不足，閔行商業(yè)就缺乏市級影響力。

閔行的商場面積早已超過徐匯，然而卻沒有一個(gè)商圈能接近徐家匯的高度。

第二，閔行的頂級服務(wù)業(yè)薄弱

上海以摩天大樓密集著稱，閔行卻沒分享到這一優(yōu)勢。

上海前70的高樓，沒有一座建在閔行。

上海共計(jì)70多家五星級酒店，閔行只有2家。

大樓、五星級酒店背后都是頂級的服務(wù)業(yè)，閔行確實(shí)相對薄弱。

閔行第一高建筑物是三菱高速電梯試驗(yàn)塔，側(cè)面說明閔行的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)還是制造業(yè)。

第三，閔行的醫(yī)療資源薄弱

閔行有5家三甲醫(yī)院，看起來也不少。

然而其中一家是精神病醫(yī)院、兩家集中在浦江、一家兒科醫(yī)院。

這個(gè)配置，與市區(qū)比差距太大。

總體而言，閔行優(yōu)勢是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、通勤方便、宜居性強(qiáng)，缺點(diǎn)是與市區(qū)相比，資源的密度、定位還是不夠。

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02

寶山區(qū)

寶山是上海人口最多、增速最快的區(qū)域之一，近十年人口增量高達(dá)33萬人。

大家愿意在寶山安家，說明寶山有相當(dāng)?shù)奈Α?/p>

寶山通勤方便、房價(jià)卻相對低廉，安家成本低。

地段上寶山與閔行類似，都夾在市區(qū)和五大新城中間，房價(jià)上寶山卻比閔行便宜的多。

便宜自然有便宜的道理，寶山也有不少需要改進(jìn)的地方。

比如寶山的商業(yè)匱乏。人口、面積差距不大的情況下，寶山的商場數(shù)量、面積都不足閔行的一半。

具體到生活中，寶山居民的幾大愿望是：

第一，大場機(jī)場搬走

寶山的地段比五大新城好很多，大片土地在外環(huán)內(nèi)，最重磅的地段當(dāng)屬大場鎮(zhèn)一帶、共康一帶。

然而兩個(gè)片區(qū)之間卻無法聯(lián)動，中間被機(jī)場無情阻隔。

機(jī)場也帶來限高、噪音等不利影響。

機(jī)場搬走后，將騰挪出外環(huán)內(nèi)最大的空地之一，帶來無盡的想象力。

第二，滬太路、蕰川路快速化

上海快速路四通八達(dá)，唯有向北線路比較稀疏。

北面的干線就是滬太路、蕰川路，蕰川路外環(huán)內(nèi)部分早修成南北高架，過了外環(huán)卻又地面運(yùn)行。

滬太路是羅店、顧村等居住大區(qū)進(jìn)出市區(qū)的要道，也是堵堵停停，嚴(yán)重影響居民市區(qū)通勤。

第三，多引入一些高端產(chǎn)業(yè)

寶山房價(jià)便宜當(dāng)然是一大優(yōu)勢，當(dāng)?shù)鼐用褓彿繅毫Ω?，也?cè)面說明居民收入有限。

很多居民被迫去市區(qū)上班，市區(qū)通勤又不太方便。

現(xiàn)在國家提出新質(zhì)生產(chǎn)力，希望寶山能及時(shí)把握。

03

嘉定區(qū)

嘉定的人口增量全市第二，僅次于開掛的浦東。

一方是嘉定經(jīng)濟(jì)確實(shí)發(fā)達(dá)，早年間經(jīng)濟(jì)總量全市第二，現(xiàn)在依舊排在前列。

五大新城中，嘉定一直遙遙領(lǐng)先。

經(jīng)濟(jì)總量大，匯集的人口也相對較多。

另外就是嘉定的地理?xiàng)l件較好，五大新城中距離市區(qū)最近、進(jìn)出市區(qū)最方便，市區(qū)客戶也喜歡在嘉定定居。

各個(gè)郊區(qū)都不完美，嘉定也不例外。

嘉定問題之一是，產(chǎn)業(yè)定位低。

最近汽車產(chǎn)業(yè)下行，嘉定經(jīng)濟(jì)總量下滑到第五。上汽的不景氣，直接影響了安亭房價(jià)。

戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)占比，嘉定遠(yuǎn)低于松江。

嘉定問題之二是，嘉定新城進(jìn)展較慢。

嘉定產(chǎn)業(yè)相對分散，一直是安亭、嘉定工業(yè)區(qū)、南翔三分天下。

分散的優(yōu)勢是，發(fā)展均衡；

分散的劣勢是，新城凝聚力低。

嘉定大量高收入群體住在安亭、南翔，嘉定新城能匯集的消費(fèi)力就差不少。

再加上嘉定新城規(guī)劃骨架太大，開發(fā)了十幾年還不是特別成熟，至今也沒達(dá)到松江新城的宜居程度。

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04

青浦區(qū)

五大新城中，呼聲最高的是青浦。

青浦同時(shí)與江蘇、浙江接壤，一直以長三角一體化示范區(qū)自居。

這幾年大虹橋聲音也很大，青浦徐涇幾乎成了大虹橋代名詞。

兩大熱點(diǎn)環(huán)繞，青浦成了房地產(chǎn)市場熱土。

2023年上海共計(jì)賣出宅地72幅，青浦占了八分之一，與浦東并列第一。

這個(gè)供地?cái)?shù)量，與青浦的經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量、人口增速都不匹配。

唯一能解釋的，就是青浦的規(guī)劃宏大，未來空間廣闊。

目前青浦也有一些遺憾，解決這些問題與畫大餅同等重要。

首先，青浦本土經(jīng)濟(jì)薄弱。

看經(jīng)濟(jì)總量，青浦只有嘉定的一半不到。

而且青浦經(jīng)濟(jì)總量中，房地產(chǎn)業(yè)占比很大，都知道這是一個(gè)不可持續(xù)的行業(yè)。

華新、徐涇一帶的物流行業(yè)，青浦工業(yè)區(qū)的制造業(yè)也提供了不少數(shù)據(jù)。

真正硬核的產(chǎn)業(yè)還是不如嘉定、松江，希望華為到來后能有改觀。

現(xiàn)在青浦也在打造G50數(shù)字新干線，與松江G60科創(chuàng)走廊并駕齊驅(qū)，目前落地速度上還是松江略快。

第二，青浦新城急需落地。

嘉定是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)分散、規(guī)劃骨架大，導(dǎo)致新城落地速度緩慢，現(xiàn)在也稱不上成熟。

但是依舊比青浦新城好得多，至少你知道嘉定新城什么樣子了。

青浦新城開發(fā)也很早，2003年夏陽湖這里就如火如荼。

然而很快發(fā)現(xiàn)夏陽湖片區(qū)規(guī)劃太小，17號線規(guī)劃下來后需要打造新的中心。

2015年開始青浦就成了一片大工地，可惜的是到處都在蓋小區(qū)，忽視了新城核心的打造。

匯金路站、青浦新城站、漕盈路站、淀山湖大道站，遍地都是小區(qū)。

到處都在賣房、到處都在談青浦新城規(guī)劃，青浦新城到底在哪、怎么建卻沒人說得清。

直到2023年，青浦新城具體方案才全部敲定。

城市開發(fā)的黃金時(shí)期已過，青浦應(yīng)該感到壓力。

就目前的新城建設(shè)而言，青浦真的不如嘉定、松江。

05

松江區(qū)

松江一直是新城建設(shè)的標(biāo)桿。

松江新城開發(fā)最早，資源投入最多，開發(fā)成熟度最高，當(dāng)然房價(jià)也最貴。

其他新城新房都4萬多，松江新城直接來到了5.9萬。

松江產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也相對合理，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)占比高達(dá)63.6%，郊區(qū)最高。

當(dāng)然當(dāng)?shù)鼐用褚膊皇?00%滿意，大家經(jīng)常提到的幾個(gè)遺憾是：

第一，松江新城交通體系混亂

松江新城功能布局是東西向排布，兩側(cè)是松江工業(yè)區(qū)，中間是生活區(qū)。

然而9號線卻南北向穿城而過。

9號線的作用是方便了松江居民進(jìn)出市區(qū)，內(nèi)部通勤真的指望不上。

于是松江規(guī)劃了有軌電車，解決東西向通勤問題。

有軌電車褒貶不一，至少運(yùn)力不如地鐵，很多居民依舊選擇電瓶車出行。

第二，松江新城過早飽和

松江開發(fā)太早，核心區(qū)土地早就用完。

2010年后，上海真正進(jìn)入現(xiàn)代化商場時(shí)代，松江新城已經(jīng)沒有土地承載。

萬達(dá)只能去了東側(cè)，近期火爆的印象城更是一路向北。

松江新城中心區(qū)域開元地中海等等，定位已經(jīng)不太夠用。

當(dāng)然新城沒有完美的，綜合來看松江已經(jīng)不錯(cuò)了。

第三，9號線實(shí)在太擠

9號線能級不錯(cuò)，但是人流量實(shí)在太大，松江居民進(jìn)出市區(qū)體驗(yàn)很差。

12號線延長線也沒經(jīng)過核心區(qū)，很難根源上解決。

好在松江比較成熟，大部分需求都可以本地解決，不用頻繁進(jìn)出市區(qū)。

06

奉賢區(qū)

五大新城的前身是七大新城，后來把金山新城、城橋新城（崇明）劃了出去。

現(xiàn)有的五個(gè)新城其實(shí)歷史地位、現(xiàn)狀都差距很大，也并不是無兄弟肩膀齊。

奉賢新城就是相對較弱的一個(gè)。

沒辦法，地理?xiàng)l件決定一切，奉賢實(shí)在太遠(yuǎn)了。

六普到七普，奉賢人口增速也是郊區(qū)倒數(shù)，市區(qū)客戶導(dǎo)不過來。

這也是奉賢居民最大的痛點(diǎn)。

開車進(jìn)出市區(qū)，難免要經(jīng)過堵成停車場的莘莊樞紐；

坐地鐵到市區(qū)，5號線又遠(yuǎn)又慢，到莘莊都要47分鐘。

通勤難度只比臨港新城好一些。

后來大家提出了不經(jīng)過莘莊的方案，地鐵奉賢線直達(dá)三林。

據(jù)說又要緩建，大家去市區(qū)始終不夠方便。

奉賢的第二個(gè)問題是，缺乏全市影響力的規(guī)劃，以至于存在感不強(qiáng)。

奉賢的金海湖僅限區(qū)內(nèi)，東方美谷規(guī)模上還需要進(jìn)一步提高。

07

崇明區(qū)&金山區(qū)

崇明、金山被劃出七大新城那天，注定要背負(fù)一些發(fā)展代價(jià)。

崇明定位成生態(tài)島，在經(jīng)濟(jì)上可作為空間不大。

生態(tài)資源當(dāng)然重要，給當(dāng)?shù)亓粝铝司G水青山。居民經(jīng)常關(guān)心的一些資源，卻受到了嚴(yán)重影響。

結(jié)果已經(jīng)體現(xiàn)在人口上：郊區(qū)唯一負(fù)增長。

崇明的本地人，正在向上海遷移。

雖然崇明高中錄取率不錯(cuò)，到高考這原形畢露。

上海優(yōu)質(zhì)的教育資源，崇明居民并沒有享受到。

商業(yè)、醫(yī)療資源，崇明也相對匱乏。

崇明生態(tài)環(huán)境很重要，當(dāng)?shù)鼐用褚蚕Ｍo到更多的生活資源。

另一個(gè)與市區(qū)脫節(jié)嚴(yán)重的是金山，崇明好歹還有地鐵規(guī)劃，金山連地鐵都盼不來。

目前只有一條小火車，聊勝于無。

崇明背負(fù)著生態(tài)島的帽子，金山則是挑起了化工行業(yè)的重任。

當(dāng)然現(xiàn)在金山不只有化工，新材料、生物醫(yī)藥、智能裝備、信息技術(shù)等新興產(chǎn)業(yè)也在快速發(fā)展。

比如生物醫(yī)藥行業(yè)，金山已經(jīng)干到了郊區(qū)第二。

金山一直在為上海經(jīng)濟(jì)做出貢獻(xiàn)，目前最需要的是能享受到上海水平的公共服務(wù)。

目前金山的出行、醫(yī)療、教育、商業(yè)全面落后，只適合賺錢不適合定居成為當(dāng)?shù)鼐用褡畲蟮倪z憾。

以上是各個(gè)郊區(qū)居民的一些訴求，市區(qū)篇我們后面推出。

▼以上為正文

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