上海郊區房產(上海郊區房產證樣本圖片)
上海是國內最優秀的城市之一，經濟發達、基建完善、配套頂級。
然而各區發展卻不均衡，也多多少少存在一些遺憾。
01
閔行區
閔行是上海發展最快、最有錢的區域之一，經濟總量全市第三、財政收入全市第二。
靠近徐匯一側完全市區化，房價上向市區看齊。能稱得上豪宅的小區，閔行數量僅次于浦東、黃浦。
經濟發達、居民有錢，閔行的消費能力就異常發達。
閔行的商場數量、面積全市第二，即使是人均商場面積也能排到全市第四。
閔行的社會消費品零售總額，持續高居全市第二。
然而閔行也有相當的短板，許多居民也頻頻吐槽。
第一，閔行的商業定位不高
閔行商場體量巨大，但都是大眾化商圈。從萬象城、七寶到蓮花路，幾乎清一色的中低檔商場。
閔行居民消費力強，一些中高端品牌還需要到徐家匯或者前灘才夠得到。
首店經濟一直是潮流風向標，閔行的首店數量一直與消費力不匹配。
中高端品牌、首店數量不足，閔行商業就缺乏市級影響力。
閔行的商場面積早已超過徐匯，然而卻沒有一個商圈能接近徐家匯的高度。
第二，閔行的頂級服務業薄弱
上海以摩天大樓密集著稱，閔行卻沒分享到這一優勢。
上海前70的高樓，沒有一座建在閔行。
上海共計70多家五星級酒店，閔行只有2家。
大樓、五星級酒店背后都是頂級的服務業，閔行確實相對薄弱。
閔行第一高建筑物是三菱高速電梯試驗塔，側面說明閔行的產業基礎還是制造業。
第三，閔行的醫療資源薄弱
閔行有5家三甲醫院，看起來也不少。
然而其中一家是精神病醫院、兩家集中在浦江、一家兒科醫院。
這個配置，與市區比差距太大。
總體而言，閔行優勢是經濟發達、通勤方便、宜居性強，缺點是與市區相比，資源的密度、定位還是不夠。
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02
寶山區
寶山是上海人口最多、增速最快的區域之一，近十年人口增量高達33萬人。
大家愿意在寶山安家，說明寶山有相當的吸引力。
寶山通勤方便、房價卻相對低廉，安家成本低。
地段上寶山與閔行類似，都夾在市區和五大新城中間，房價上寶山卻比閔行便宜的多。
便宜自然有便宜的道理，寶山也有不少需要改進的地方。
比如寶山的商業匱乏。人口、面積差距不大的情況下，寶山的商場數量、面積都不足閔行的一半。
具體到生活中，寶山居民的幾大愿望是：
第一，大場機場搬走
寶山的地段比五大新城好很多，大片土地在外環內，最重磅的地段當屬大場鎮一帶、共康一帶。
然而兩個片區之間卻無法聯動，中間被機場無情阻隔。
機場也帶來限高、噪音等不利影響。
機場搬走后，將騰挪出外環內最大的空地之一，帶來無盡的想象力。
第二，滬太路、蕰川路快速化
上海快速路四通八達，唯有向北線路比較稀疏。
北面的干線就是滬太路、蕰川路，蕰川路外環內部分早修成南北高架，過了外環卻又地面運行。
滬太路是羅店、顧村等居住大區進出市區的要道，也是堵堵停停，嚴重影響居民市區通勤。
第三，多引入一些高端產業
寶山房價便宜當然是一大優勢，當地居民購房壓力更小，也側面說明居民收入有限。
很多居民被迫去市區上班，市區通勤又不太方便。
現在國家提出新質生產力，希望寶山能及時把握。
03
嘉定區
嘉定的人口增量全市第二，僅次于開掛的浦東。
一方是嘉定經濟確實發達，早年間經濟總量全市第二，現在依舊排在前列。
五大新城中，嘉定一直遙遙領先。
經濟總量大，匯集的人口也相對較多。
另外就是嘉定的地理條件較好，五大新城中距離市區最近、進出市區最方便，市區客戶也喜歡在嘉定定居。
各個郊區都不完美，嘉定也不例外。
嘉定問題之一是，產業定位低。
最近汽車產業下行，嘉定經濟總量下滑到第五。上汽的不景氣，直接影響了安亭房價。
戰略性新興產業占比，嘉定遠低于松江。
嘉定問題之二是，嘉定新城進展較慢。
嘉定產業相對分散，一直是安亭、嘉定工業區、南翔三分天下。
分散的優勢是，發展均衡；
分散的劣勢是，新城凝聚力低。
嘉定大量高收入群體住在安亭、南翔，嘉定新城能匯集的消費力就差不少。
再加上嘉定新城規劃骨架太大，開發了十幾年還不是特別成熟，至今也沒達到松江新城的宜居程度。
上海有兩百多個板塊，分化十分復雜
貴的地方太便宜，便宜的地方太貴
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04
青浦區
五大新城中，呼聲最高的是青浦。
青浦同時與江蘇、浙江接壤，一直以長三角一體化示范區自居。
這幾年大虹橋聲音也很大，青浦徐涇幾乎成了大虹橋代名詞。
兩大熱點環繞，青浦成了房地產市場熱土。
2023年上海共計賣出宅地72幅，青浦占了八分之一，與浦東并列第一。
這個供地數量，與青浦的經濟總量、人口數量、人口增速都不匹配。
唯一能解釋的，就是青浦的規劃宏大，未來空間廣闊。
目前青浦也有一些遺憾，解決這些問題與畫大餅同等重要。
首先，青浦本土經濟薄弱。
看經濟總量，青浦只有嘉定的一半不到。
而且青浦經濟總量中，房地產業占比很大，都知道這是一個不可持續的行業。
華新、徐涇一帶的物流行業，青浦工業區的制造業也提供了不少數據。
真正硬核的產業還是不如嘉定、松江，希望華為到來后能有改觀。
現在青浦也在打造G50數字新干線，與松江G60科創走廊并駕齊驅，目前落地速度上還是松江略快。
第二，青浦新城急需落地。
嘉定是因為經濟分散、規劃骨架大，導致新城落地速度緩慢，現在也稱不上成熟。
但是依舊比青浦新城好得多，至少你知道嘉定新城什么樣子了。
青浦新城開發也很早，2003年夏陽湖這里就如火如荼。
然而很快發現夏陽湖片區規劃太小，17號線規劃下來后需要打造新的中心。
2015年開始青浦就成了一片大工地，可惜的是到處都在蓋小區，忽視了新城核心的打造。
匯金路站、青浦新城站、漕盈路站、淀山湖大道站，遍地都是小區。
到處都在賣房、到處都在談青浦新城規劃，青浦新城到底在哪、怎么建卻沒人說得清。
直到2023年，青浦新城具體方案才全部敲定。
城市開發的黃金時期已過，青浦應該感到壓力。
就目前的新城建設而言，青浦真的不如嘉定、松江。
05
松江區
松江一直是新城建設的標桿。
松江新城開發最早，資源投入最多，開發成熟度最高，當然房價也最貴。
其他新城新房都4萬多，松江新城直接來到了5.9萬。
松江產業結構也相對合理，戰略性新興產業占比高達63.6%，郊區最高。
當然當地居民也不是100%滿意，大家經常提到的幾個遺憾是：
第一，松江新城交通體系混亂
松江新城功能布局是東西向排布，兩側是松江工業區，中間是生活區。
然而9號線卻南北向穿城而過。
9號線的作用是方便了松江居民進出市區，內部通勤真的指望不上。
于是松江規劃了有軌電車，解決東西向通勤問題。
有軌電車褒貶不一，至少運力不如地鐵，很多居民依舊選擇電瓶車出行。
第二，松江新城過早飽和
松江開發太早，核心區土地早就用完。
2010年后，上海真正進入現代化商場時代，松江新城已經沒有土地承載。
萬達只能去了東側，近期火爆的印象城更是一路向北。
松江新城中心區域開元地中海等等，定位已經不太夠用。
當然新城沒有完美的，綜合來看松江已經不錯了。
第三，9號線實在太擠
9號線能級不錯，但是人流量實在太大，松江居民進出市區體驗很差。
12號線延長線也沒經過核心區，很難根源上解決。
好在松江比較成熟，大部分需求都可以本地解決，不用頻繁進出市區。
06
奉賢區
五大新城的前身是七大新城，后來把金山新城、城橋新城（崇明）劃了出去。
現有的五個新城其實歷史地位、現狀都差距很大，也并不是無兄弟肩膀齊。
奉賢新城就是相對較弱的一個。
沒辦法，地理條件決定一切，奉賢實在太遠了。
六普到七普，奉賢人口增速也是郊區倒數，市區客戶導不過來。
這也是奉賢居民最大的痛點。
開車進出市區，難免要經過堵成停車場的莘莊樞紐；
坐地鐵到市區，5號線又遠又慢，到莘莊都要47分鐘。
通勤難度只比臨港新城好一些。
后來大家提出了不經過莘莊的方案，地鐵奉賢線直達三林。
據說又要緩建，大家去市區始終不夠方便。
奉賢的第二個問題是，缺乏全市影響力的規劃，以至于存在感不強。
奉賢的金海湖僅限區內，東方美谷規模上還需要進一步提高。
07
崇明區&金山區
崇明、金山被劃出七大新城那天，注定要背負一些發展代價。
崇明定位成生態島，在經濟上可作為空間不大。
生態資源當然重要，給當地留下了綠水青山。居民經常關心的一些資源，卻受到了嚴重影響。
結果已經體現在人口上：郊區唯一負增長。
崇明的本地人，正在向上海遷移。
雖然崇明高中錄取率不錯，到高考這原形畢露。
上海優質的教育資源，崇明居民并沒有享受到。
商業、醫療資源，崇明也相對匱乏。
崇明生態環境很重要，當地居民也希望給到更多的生活資源。
另一個與市區脫節嚴重的是金山，崇明好歹還有地鐵規劃，金山連地鐵都盼不來。
目前只有一條小火車，聊勝于無。
崇明背負著生態島的帽子，金山則是挑起了化工行業的重任。
當然現在金山不只有化工，新材料、生物醫藥、智能裝備、信息技術等新興產業也在快速發展。
比如生物醫藥行業，金山已經干到了郊區第二。
金山一直在為上海經濟做出貢獻，目前最需要的是能享受到上海水平的公共服務。
目前金山的出行、醫療、教育、商業全面落后，只適合賺錢不適合定居成為當地居民最大的遺憾。
以上是各個郊區居民的一些訴求，市區篇我們后面推出。
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