近五年上海發展最快的區域是哪里？

是奉賢。

近五年，享受大虹橋紅利的閔行、青浦，增速遠低于全市；

北外灘、東外灘也并未給虹口、楊浦帶來太多增長；

沒有太多市級規劃的奉賢、徐匯卻在悶聲發大財。

徐匯我們前面提過，今天講講奉賢發生了什么。

奉賢的起點并不低，現在的高速發展其實是復興。

1992年首次評選國家百強縣，奉賢、青浦、松江分別名列35、36、37位。

2000年前后紛紛撤縣設區，融入上海，這個過程中奉賢被落下了。

因為奉賢地理位置劣勢明顯。

雖說三區與市區都隔著閔行（閔行真討厭），青浦松江距離市區還是近得多。

松江2000年就開始吃到市區外溢，大學城開始開發，松江新城開始建設，地鐵開始規劃。

9號線開通后更是一騎絕塵，成為開發最成功的五大新城。

青浦起步略晚，在民間經濟起飛的那段時間，還是抓住了一些機會。

奉賢去趟市區要跨過廣袤的閔行腹地，最短處也要15公里左右。

這些大片的荒地承載了大量市區外溢，能落戶閔行的誰去奉賢。

2003年給了一個奉賢大學城，被放到了奉賢的天涯海角——海灣，后來被師生吐槽的一塌糊涂。

進出市區一趟跟取經似的。

而且閔行、奉賢相隔黃浦江天塹，雖說1995年奉浦大橋通車，卻因為設計上的硬傷導致擁堵不堪。

更是進一步拉大了與市區的距離。

在融入上海之前，奉賢、松江、青浦處于同一梯隊，融入上海后，南閔行、松江、青浦地位更加接近，奉賢與金山淪為遠郊。

當然這并不意味著這段時間奉賢停滯。

2002年奉賢人口58.39萬人，2020年增長至114.09萬人，當然需要不斷地擴張擴張再擴張。

2003年南橋新城規劃

所以剛剛撤縣設區，奉賢就規劃了南橋新城。

當時的新城范圍基本是滬金高速（S4）以西，S4東側依舊是大片的農田。

與新版奉賢新城范圍對比，版圖只有三分之一。

新老兩版規劃對比

現在看來，當初格局確實小了。

沒辦法，當初誰也預料不到上海發展如此迅速。

更重要的是，當時依舊是內生思維，新城規劃基本都是區里自己搞搞，很少有市級力量注入。

其實青浦又何嘗不是。

世紀初青浦就在夏陽湖周邊打造公共活動中心，重要的行政部門、圖書館等服務機構紛紛遷了過來，也在這里建設了中山醫院分院。

然而僅限于此，當時沒有地鐵線路規劃、沒有TOD的規劃理念、沒有產城融合的思想。

后來市區開始擴張，市級力量注入后松江新城、嘉定新城格局一下打開，嘉定新城骨架奇大，地標橫出，大家對新城建設有了新的認知。

這時青浦17號線也開始落地，領導認識到當時格局太小，但是已經錯過機會。

核心資源都給了夏陽湖，17號線沿線想開發也沒有太多彈藥了。

所以青浦新城干脆放棄，2015年后全心全意搞房地產，淀山湖大道站、匯金路站全面開花。

直到2021年初，新的新城規劃才出來，放棄夏陽湖，轉向青浦新城地鐵站北側大片空地。

奉賢新城要幸運一些。

原來的南橋新城基本向東發展，開發了一個全新居住片區。

奉賢新城街景

現在繼續向東，繼續向北，完全可以連成一片。

南橋新城升級為奉賢新城，主要的標志就是5號線延伸段的建成。

奉賢有了地鐵后，各種公共資源開始全面升級。

老百姓最為關心的無非醫療、教育、商業。

現在市里給了三甲級新華醫院，國婦嬰也將于2022年投入使用。

與嘉定、松江、閔行相比，奉賢的市級教育資源導入還是比較匱乏，絕大多數學校名字還是“奉賢”開頭。

2014年奉賢建設了格致中學分校，2019年又有世外奉賢校區規劃，今年又與上中合作建設上中國際奉賢分校。

其實大家都懂的，學校的成績決定因素是生源。奉賢一度偏內生，沒有市區中產客群導入，自然不會有太多名校過來。

隨著地鐵通車，隨著市區房價高漲，越來越多的中產客群流入奉賢，名校自然樂意過來開辦分校。

當然奉賢目前發展最為迅速的是商業配套。

一個有意思的現象是，5號線在奉賢設置的幾個站點，基本都沒有穿過居民區。

實際上為了避開原有居民區，5號線在奉賢新城突然向東轉向。

所以對現有居民來講，現在的地鐵其實并不是特別方便，最后一公里問題很難解決。

講私心，居民區沒有空地，通地鐵獲得紅利的是當地居民；

如果經過的是全新區域，土地升值帶來的收益歸公家。

講公心，地鐵站設置在新的區域，才能以地鐵為中心打造更多的公共設施。

這不，奉賢大部分的商場都建在地鐵口。

龍湖的兩個商場，一個萬達廣場都在施工，建成后奉賢的商業能級將有質的提升。

這不正是5年前的青浦嗎？

松江、嘉定、青浦逐個開發，現在終于輪到奉賢了。

奉賢的房地產市場相對簡單。

奉賢面積高達733.38平方千米，比昆山市沒小多少，所以不可能全面開發。

實際上奉賢大片區域仍舊是農田、生態濕地，主要的開發區域就是奉賢新城。

奉賢接下來重點打造的公共配套，也基本位于奉賢新城。

奉賢新城鳥瞰

奉城長期以來都是奉賢的核心區域，民國時期奉賢縣治遷到南橋，奉城淪為一個普通鄉鎮。

由于歷史原因現在奉城仍然有不少居民，不過已經不再是重點開發對象，近期也只不過開發了中海戈雅園等少量樓盤。

這些樓盤一看就是給當地居民改善使用，市區的剛需客群建議還是看看南橋，看看奉賢新城。

海灣又是一個人口相對集中的區域，不過已經錯過最佳發展時機。

1998年海灣被定位世界九大灣區之一。

香港淺水灣、紐約長島都是灣區，后來都成了當地富人區，所以海灣也會成為上海富人區。

沿著這個神奇邏輯，區里給了海灣大量資源。首先，奉賢大學城選址海灣，遷入了上海師范大學、華東理工大學兩所重點大學以及上海應用技術學院、上海旅游專科學院。

后來又建了4A級景區碧海以及：國際風箏放飛場、東海觀音寺、濱海知青文化廣場、龍騰閣、京劇服飾館、文化一條街、松聲馬術俱樂部、游艇基地、上師大實驗學校、安達醫院、海泉路商業、金匯港等濱水景觀帶……

唯獨忘了一件事情：人口哪里來？

海灣遠離市區又遠離奉賢中心，根本不可能有大量市區人口居住；

當地產業又相對匱乏，僅靠西部的化工廠完全支撐不起。

所以后來海灣房地產市場崩盤，多年不漲，一些寫字樓爛尾，成為鬼城。

現在當局似乎已經放棄這里，不再注入核心資源，這樣一個遠離中心的區域完全陷入內生。

西渡原先是渡口，之前就有一定人口積累，后來又劃為動遷基地，人口更加密集。

5號線通車后借助奉賢第一站的優勢，也吸收了一些閔行居民，地鐵站邊的連城商業廣場也變得熱鬧起來。

一樓商鋪租金已經高達20元/平米/天以上。

不過西渡城市界面不太理想，歷史原因導致這里有太多老房子，也有太多動遷居民。

西渡下一站蕭塘幾乎是一個全新片區，反而居住體驗更佳，現在也被劃入奉賢新城。

總體而言，奉賢集全區之力打造新城，這里自然是增長最快的區域。

當然奉賢也有不少區域劃進了自貿區，但是當下看來，自貿區的意義只是幫助奉賢賣房子。

其他實質性的帶動，短期還見不到落地。

青浦、嘉定、松江三大新城該打的牌基本打完。

松江開始向外打造G60；嘉定新城二期遲遲不肯動工，只能回到南翔敲敲打打；青浦新城核心區已經沒有太多資源。

現在到了奉賢時代。

東方美谷正在發力，到2025年產值將達到600億，占奉賢總體37.5%。

奉賢5號線通車后可能會迎來一波高潮，15號線延長、南楓線、嘉閔線南延伸、奉賢線都在醞釀之中。

不過按照奉賢之前的進度，這些工程落地尚需時日——5號線延長大家盼了十年，這些線路豈不更久？

而且奉賢產業上劣勢依舊明顯，依舊以第二產業為主。

2020年，奉賢第三產業GDP占比只有36.1%，遠低于其他新城。

當下奉賢房價已經達到3.5-4萬，其他幾個新城基本在4-5萬左右，差距基本也算合理。

不過對于預算300萬以下的剛需用戶，除了奉賢可選性還真不多。

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