來(lái)源：江蘇法治報(bào)

□郁華

房產(chǎn)中介合同作為最常見(jiàn)的中介合同，其合同內(nèi)容中所謂的“獨(dú)家代理?xiàng)l款”一般是指中介人為委托人提供更多訂立合同的機(jī)會(huì)，而委托人在一定期限內(nèi)不得再行委托其他人的條款。“獨(dú)家代理?xiàng)l款”要合理確認(rèn)各方的權(quán)利合同義務(wù)，雙方磋商該條款一般要遵循以下幾項(xiàng)原則：

一是中介人要有明確的推廣方案，委托人一般同意簽訂“獨(dú)家代理?xiàng)l款”主要是基于中介人作出能夠更好推廣委托人的房產(chǎn)的承諾，中介人要有明確的推廣方案等；二是在約定一定期限內(nèi)委托人不能再行委托第三方出售或自行出售時(shí)，要對(duì)委托人自行出售這一事項(xiàng)有公平解釋，對(duì)于中介人作為物權(quán)所有人在未利用委托人的資源情況下，自行獲得與他人訂立合同的機(jī)會(huì)不應(yīng)予以限制；三是要有合理的對(duì)等義務(wù)，在約定委托人的違約責(zé)任時(shí)，也要對(duì)中介人的義務(wù)有一定約定，例如不能約定委托人的違約金高達(dá)數(shù)萬(wàn)元，而中介人的賠償金額僅是數(shù)百上千元；四是“獨(dú)家代理?xiàng)l款”一般還包含“底價(jià)條款”，對(duì)于該條款亦要有一定限制約定，不能損害委托人作為所有權(quán)人選擇權(quán)。

目前，一般涉及的“獨(dú)家代理?xiàng)l款”一般都沒(méi)有遵循前述原則，合理確認(rèn)各方的權(quán)利和義務(wù)，充分體現(xiàn)合同的公平原則。在這種情況下如何認(rèn)定“獨(dú)家代理?xiàng)l款”的性質(zhì)和效力，要根據(jù)該條款不同的訂立方式來(lái)處理：

確認(rèn)該條款是否屬于格式條款。如果該中介合同為制式合同或即使非制式合同，但該條款并不有別于一般條款，應(yīng)認(rèn)定該條款為格式條款。如果該條款出現(xiàn)在合同“特別約定”事項(xiàng)中，或者出現(xiàn)其他合同內(nèi)容是打印體，該條款為手寫體時(shí)，應(yīng)認(rèn)定雙方對(duì)該條款系雙方特別協(xié)商而訂立，不屬于格式條款范疇。

條款效力認(rèn)定的區(qū)別。一是如中介合同中“獨(dú)家代理?xiàng)l款”被認(rèn)定屬于格式條款。應(yīng)分析該條款有無(wú)不合理的免除或者減輕中介人的責(zé)任、加重委托人的責(zé)任及有無(wú)限制或排除委托人的主要權(quán)利，從而認(rèn)定該條款的效力問(wèn)題；中介人對(duì)于“獨(dú)家代理?xiàng)l款”應(yīng)履行說(shuō)明義務(wù)，可比照保險(xiǎn)合同的相關(guān)約定，據(jù)此認(rèn)定該條款是否成立，能否約束委托人。二是如中介合同中“獨(dú)家代理?xiàng)l款”不屬于格式條款。委托人認(rèn)為條款顯失公平主張撤銷的話，法院應(yīng)充分分析該條款訂立時(shí)中介人是否利用了自己的優(yōu)勢(shì)地位，在委托人缺乏判斷能力等的情況下訂立條款，從而綜合分析條款是否構(gòu)成撤銷情形。