關(guān)于征收程序中的房屋評估報告的重要性不言而喻，它可以確定被拆遷人能夠獲得的補償金額，因此被拆遷人接到評估報告時決不能掉以輕心，有異議必須及時提出，否則不合理的評估報告將成為你獲得最終補償金額的依據(jù)而無法改變。

被拆遷人在房屋征收過程中，由于缺乏對相關(guān)制度的了解，許多人在接到評估報告后往往一籌莫展，面對不合理的評估結(jié)果不知所措，不清楚如何判斷評估報告的合法性和公正性，由此導(dǎo)致合法權(quán)益受到嚴(yán)重的侵害。

關(guān)于征收程序中的房屋評估報告主要分為兩類，一類是集體土地征收中的房屋評估報告，另一類是國有土地上房屋征收評估報告。針對集體土地征收中的房屋評估報告并沒有對評估報告提出異議的救濟(jì)途徑，未來尚待相關(guān)法律法規(guī)完善解決，我們在司法實務(wù)中多會參照國有土地上房屋征收評估程序適用。

法律依據(jù)是《中央紀(jì)委辦公廳、監(jiān)察部辦公廳關(guān)于加強監(jiān)督檢查進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》“在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》的精神執(zhí)行”。再有就是國有土地上房屋征收評估報告，有完整的評估程序規(guī)定，法律依據(jù)是《國有土地上房屋征收評估辦法》。

北京華資律師事務(wù)所李東之律師提醒您，在房屋拆遷案件中，被拆遷人一定要了解評估報告的真實面目，以免被征收方的謊言所欺騙。

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的明確規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定”之規(guī)定，我們面對征收程序中的房屋評估報告應(yīng)當(dāng)作出準(zhǔn)確的判斷和識別。

評估機構(gòu)的合法性是評估報告是否有效的第一步。根據(jù)《房地產(chǎn)評估機構(gòu)管理辦法》之規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，且評估報告應(yīng)由被拆遷人參與選定的評估機構(gòu)完成。只有在征收程序中確保評估機構(gòu)的資質(zhì)合法，并確保評估過程公正透明，才有可能避免征收方利用非法評估報告克扣被拆遷人的房屋征收補償金額。

關(guān)于評估機構(gòu)合法性方面，被拆遷人需要注意以下幾點：

評估機構(gòu)的資質(zhì)：評估機構(gòu)必須具備房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，才能夠開展房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。被拆遷人在選擇評估機構(gòu)時，應(yīng)當(dāng)核實其是否具備相應(yīng)資質(zhì)，并優(yōu)先選擇具有較高資質(zhì)等級的評估機構(gòu)。

評估機構(gòu)的選擇權(quán)：根據(jù)法律規(guī)定，被拆遷人有權(quán)參與選擇評估機構(gòu)。被拆遷人應(yīng)當(dāng)積極行使自己的選擇權(quán)，確保選定的評估機構(gòu)能夠獨立公正地進(jìn)行評估工作。

評估過程的公開透明：評估過程應(yīng)當(dāng)公開透明，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與被拆遷人充分溝通，并允許被拆遷人參與評估過程。只有被拆遷人參與了評估的過程，才能確保評估過程的公開透明，才可以避免評估機構(gòu)被操縱，評估結(jié)果被篡改。

房產(chǎn)評估具有動態(tài)性特點，房產(chǎn)的價值會隨著時間因素的變化而發(fā)生改變，房產(chǎn)評估是對動態(tài)價格進(jìn)行固定的現(xiàn)實反映，因此評估時點為房產(chǎn)評估提供了一個時間基準(zhǔn)，房產(chǎn)評估人員的價值意見為該時點的價值意見，價值標(biāo)準(zhǔn)是該時間點的價值標(biāo)準(zhǔn)。

因此，評估的時點選擇的明確性直接影響到評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。根據(jù)法律規(guī)定，評估時點應(yīng)當(dāng)是征收決定公告之日，評估報告應(yīng)當(dāng)在此時點完成。如果評估時點與公告日存在較大差距，可能導(dǎo)致評估結(jié)果與實際價值不符，影響被拆遷人的合法權(quán)益。

在明確評估時點方面，被拆遷人需要注意以下幾點：

評估時點的確定：評估時點應(yīng)當(dāng)與征收決定公告之日相對應(yīng)。被拆遷人應(yīng)當(dāng)核實評估報告的完成時間，確保評估時點的合法性和準(zhǔn)確性。

評估時點與房屋價值的關(guān)系：評估時點的確定直接關(guān)聯(lián)被評估房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，進(jìn)而影響房屋價值的數(shù)額。因此，被拆遷人應(yīng)當(dāng)留意評估時點是否合法，確保評估報告的有效性和公正性。

評估時點的變更：如果評估時點與公告日存在較大差距，可能導(dǎo)致評估結(jié)果不準(zhǔn)確。被拆遷人應(yīng)當(dāng)及時提出異議，并要求重新評估，確保評估結(jié)果符合實際情況。

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▌執(zhí)業(yè)領(lǐng)域

李東之律師具有多年的征地拆遷、棚戶改造、設(shè)施農(nóng)用地搬遷、違建拆除、國家賠償?shù)阮I(lǐng)域的法律服務(wù)經(jīng)驗，可以策劃重大群體性案件維權(quán)方案，確定案件訴訟思路和解決問題有效路徑，亦可參與同征收各部門的協(xié)商與談判，為當(dāng)事人提供法律咨詢和法律意見等全程法律服務(wù)。

李東之律師在刑事領(lǐng)域具有豐富的辦案經(jīng)驗，成功辦理過黑龍江呂某無罪判決案及廣東汕尾蔡某二審改判減輕刑罰案及河北邢臺韓某貪污受賄案減輕刑罰判決等案件。

李東之律師還專注于公司業(yè)務(wù)領(lǐng)域的法律服務(wù)，為大型國企提供日常法律服務(wù)、設(shè)計股權(quán)架構(gòu)，解決公司糾紛的有關(guān)的訴訟。

李律師在民事案件執(zhí)行中熟悉財產(chǎn)保全執(zhí)行案件、終本恢復(fù)執(zhí)行案件、執(zhí)行異議案件、執(zhí)行復(fù)議案件、執(zhí)行監(jiān)督案件，并能夠有效地檢索查找老賴財產(chǎn)線索完成執(zhí)行案件的辦理。

▌代表性案例

西藏昌都市丁青縣某村近千名藏族同胞草原承包維權(quán)案

內(nèi)蒙鄂爾多斯達(dá)拉特旗數(shù)百名牧民黃河灘區(qū)居民遷建維權(quán)案

四川眉山東坡區(qū)某村農(nóng)用土地征收數(shù)百名村民維權(quán)案

廣東省廣州市南沙區(qū)李某開設(shè)犯罪案件

河北省保定市望都趙某非法買賣制毒物品案

天津市河?xùn)|區(qū)付某故意案

河北石家莊井陘某煤化實業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行破產(chǎn)案

北京市石景山區(qū)人民法院孫某執(zhí)行析產(chǎn)案

北京市朝陽區(qū)國企某環(huán)境工程公司被執(zhí)行案

吉林省吉林市某國企水廠商事仲裁案

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本文旨在法規(guī)之一般性分析研究或信息分享，不構(gòu)成對具體法律的分析研究和判斷的任何成果，亦不作為對讀者提供的任何建議或提供建議的任何基礎(chǔ)。作者在此明確聲明不對任何依據(jù)本文采取的任何作為或不作為承擔(dān)責(zé)任。