網(wǎng)上不少“經(jīng)驗(yàn)教程”都表示，投資房地產(chǎn)（買樓）能讓你成功移民，但事實(shí)日本不是傳統(tǒng)意義上的移民國家，也根本沒有房地產(chǎn)投資移民簽證。

不好好認(rèn)清現(xiàn)實(shí)的話，你可能在投資買樓、或住在日本一兩年后才發(fā)現(xiàn)更新不了簽證，不能繼續(xù)留在日本，那時(shí)就悔之晚矣。

不想“賠了夫人又折兵”，投資一大筆資金后才發(fā)現(xiàn)不能移民的話，就需要了解今天介紹的各種事項(xiàng)。

△來源 / ビザチャンネル

正如前文所述，日本并非傳統(tǒng)意義上的移民國家，要投資移民到日本，你需要申請經(jīng)營管理簽證，這一簽證是為在日本創(chuàng)業(yè)做老板的外國人而設(shè)的簽證。

打算買樓投資移民日本的話，你需要先在日本設(shè)立公司并注入資金，然后再以公司名義買樓。成功出租該住宅單位的話，你公司便能收取租金收入，而作為公司老板的你，便能借此申請經(jīng)營管理簽證移民到日本。

不過，當(dāng)然不是所有公司的老板都能成功申請經(jīng)營管理簽證。要申請經(jīng)營管理簽證，你的公司必須符合以下3個(gè)基本條件：

• 有至少500萬日元的資本金
• 有實(shí)際的業(yè)務(wù)
• 清晰真實(shí)的辦公地點(diǎn)（近期計(jì)劃放寬這一條件，尚未落實(shí)）

△來源 / unsplsah

以為申請到經(jīng)營管理簽證便能松一口氣？先別高興太早，隨后又會(huì)有另一個(gè)劫數(shù)破壞這場美夢。

其實(shí)申請經(jīng)營管理簽證只是第一步，要真正移民到日本（入籍）你還需要在日本居住至少5年。如果不打算入籍，只希望申請永住權(quán)、拿所謂的綠卡的話，你更需要在日本居住10年以上。

由于一般中小企業(yè)的老板，只能申請到有效期1年的經(jīng)營管理簽證，這意味著你每年都要向入國管理局更新簽證。如果入國管理局認(rèn)為你的公司沒有實(shí)際在經(jīng)營，又或者難以經(jīng)營下去，你便不能成功續(xù)簽。

要成功更新經(jīng)營管理簽證，你必須向入國管理局證明你的公司有在實(shí)際營運(yùn)，并至少有足夠的營業(yè)額來支付自己的月薪。

△永住和歸化的大致區(qū)別

入國管理局雖然沒有公開具體的數(shù)字，但一般而言，你自己的報(bào)酬每月不能少于20萬日元。否則連公司老板都可能難以在日本生活，更別說支付其他員工的工資。

另外，如果公司的凈資產(chǎn)（資產(chǎn)-負(fù)債）為負(fù)數(shù)，即資不抵債的話，入國管理局便可能要求你提交改善計(jì)劃書（事業(yè)収支改善計(jì)畫書），確保你有計(jì)劃改善公司的業(yè)績。改善計(jì)劃書可能需要另外聘請專業(yè)人仕撰寫和審核，這也是一筆開支。

回到文章開篇“買樓投資移民”的問題。管理不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)然能算是公司業(yè)務(wù)，實(shí)際上日本也有不少不動(dòng)產(chǎn)管理公司，為業(yè)主管理不動(dòng)產(chǎn)出租的相關(guān)事宜。

但問題是，你的公司如果只管理1個(gè)住宅單位，公司營業(yè)額便難以說服入國管理局給你簽證。

以東京都內(nèi)的房價(jià)計(jì)算，新建成的1人用單位約為3500萬日元，而這種單位的月租約為10萬日元左右，扣上各種管理費(fèi)、維修費(fèi)用和稅金，每月的凈收入可能只得8萬日元左右，根本不夠支付你自己每月20萬日元以上的報(bào)酬。

△東京不同地段平均租金又有不同

要能讓租金收入能夠支付你自己的報(bào)酬，你需要一次購買3個(gè)3500萬日元的單位，也即是需要投資超過1億日元的資金，要公司達(dá)到收支平衡的話你更需要投資更多。

先買1個(gè)單位，再做經(jīng)營計(jì)劃書，表明你有打算投資其他單位也可能是個(gè)解決方法。但不要忘記1年后你還需要更新簽證，在那時(shí)候拿不出錢投資，又沒有合理解釋的話，你的經(jīng)營管理簽證就可能不獲續(xù)期，前功盡廢。

那有人說，我不放租，經(jīng)營民宿或Airbnb可不可以？可以是可以，但也比你想象中復(fù)雜。

按照2018年開始實(shí)行的“民泊新法（住宅宿泊事業(yè)法）”，除了某些指定地區(qū)外，民宿每年最多只能營業(yè)180天，也即是每個(gè)月15天左右。

要達(dá)到每月營業(yè)額20萬日元，就算你能確保每月15天都有客人入住，你民宿每天的房價(jià)都需在1.3萬日元以上，相當(dāng)于東京3～4星級酒店的價(jià)錢。

再算上營銷平臺(tái)的手續(xù)費(fèi)、各種消耗品的添置費(fèi)和清掃費(fèi)等，1晚的房價(jià)可能要在2萬日元左右才能收支平衡。

當(dāng)然，你也可以申請簡稱旅館業(yè)許可的“簡易宿泊所營業(yè)許可”，直接經(jīng)營旅館。不過要申請這個(gè)牌照，你便需要添置各式各樣的設(shè)備以符合法例所需，這筆費(fèi)用輕松就能上百萬日元。

既然買樓難以助你移民到日本，那么有什么方法能讓你成功投資移民到日本？

當(dāng)然，自行創(chuàng)業(yè)當(dāng)然也是方法之一。不過如果你本身沒有什么創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對創(chuàng)業(yè)也沒有想法，又對日本商業(yè)文化和習(xí)慣不太了解的話，創(chuàng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)太高，因此暫時(shí)不詳細(xì)介紹這個(gè)方法。

你還可以通過事業(yè)轉(zhuǎn)讓（事業(yè)譲渡），把其他公司的現(xiàn)有業(yè)務(wù)買來營運(yùn)，收購的可以是一家拉面店，居酒屋，甚至是理發(fā)店。通過事業(yè)讓渡，你可以把該業(yè)務(wù)所需的資產(chǎn)和人手都買回來，所以你收購回來后便可以馬上營業(yè)。

另外，由于收購回來的是本身都已在營運(yùn)的事業(yè)，通過事業(yè)轉(zhuǎn)讓來營運(yùn)公司，比自行創(chuàng)業(yè)更易達(dá)到收支平衡。

要注意，收購前你可以向該公司了解清楚該業(yè)務(wù)實(shí)際的經(jīng)營和收支狀況，確保沒有赤字再?zèng)Q定收購，這樣便能降低經(jīng)營失敗的風(fēng)險(xiǎn)。

不過，由于收購的是經(jīng)營狀況良好、并且是正在營運(yùn)的業(yè)務(wù)，所以通過事業(yè)轉(zhuǎn)讓去移民日本，可能比自行創(chuàng)業(yè)需要更多初期資金，可能是5000萬甚至是1億... ...

想節(jié)省初期投資資金的話，你也可以考慮設(shè)有限期的事業(yè)轉(zhuǎn)讓。由于合約完結(jié)后你需要把業(yè)務(wù)歸還賣方，所以價(jià)錢也相對便宜。另外，你需要肩負(fù)的經(jīng)營責(zé)任也較少，比較適合經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)較少的人。

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不過，由于這種事業(yè)轉(zhuǎn)讓合約限期一般為5年，如果你不打算歸化（入籍），而打算住滿10年后才申請求住權(quán)的話，你須在合約完結(jié)前找到新工作，或是創(chuàng)立自己的新事業(yè)，以繼續(xù)留在日本。

想節(jié)省初期資金的話，你還可以考慮以加盟店的方式到日本創(chuàng)業(yè)并移民。只需要支付一筆200萬日元左右的加盟費(fèi)用，便可以利用該連鎖店品牌開設(shè)自己的店。

由于開業(yè)和營運(yùn)相關(guān)的技巧和知識(shí)屆時(shí)都會(huì)由總部提供，你只需要安排人手和租用地方便能正式開業(yè)，比自行創(chuàng)業(yè)輕松得多。

有些連鎖店更會(huì)提供設(shè)備租借的服務(wù)，開店所需的設(shè)備都可以租用而不需自行購買，能為你省下更多初期費(fèi)用。

△來源 / unsplsah

不過，通過加盟店創(chuàng)業(yè)也不是完全沒有缺點(diǎn)。其中1個(gè)缺點(diǎn)就是營運(yùn)自由度較低，例如不能隨便更改產(chǎn)品內(nèi)容。而且產(chǎn)品或貨品的定價(jià)一般都由總部直接決定，就算是店主也不能隨便自行減價(jià)。

除此之外，總部也可能會(huì)要求你達(dá)成特定營業(yè)目標(biāo)或完成某些營業(yè)配額。例如在各式節(jié)日前，你需要賣出一定數(shù)量的節(jié)日產(chǎn)品，未能達(dá)成目標(biāo)的話，總部便可能要求你進(jìn)行改善，長時(shí)間未見改善的話，更有可能被中止代理店契約！

曾經(jīng)有便利店加盟店店主，表示為了節(jié)省人手開支，自己需要通宵照看店鋪，并且超過1000天沒有放假... ...

總之，買樓收租雖然有機(jī)會(huì)助你申請到日本的經(jīng)營管理簽證，但對于租金收入與住宅單位有所要求，否則很難續(xù)簽。

利用文中提到的兩個(gè)方法投資移民日本，所需的資金較少外，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也相對較低，比較適合有需求的人士。