鳳凰網房產昆明站 作者楊春蘭

近日，昆明市自然資源和規劃局發布了兩個招標公告，涉及昆明富民縣大營街道辦事處大漁塘片區（南區）、奎南—麥竜片區兩個片區的土地一級開發項目。

根據招標文件，招標人為云南富民產業發展投資集團有限公司，現對以上兩項目引進社會投資人進行公開招標。其中，大漁塘片區（南區）土地一級開發總投資1.5億元，招標規模8108.56萬元；奎南—麥竜片區土地一級開發總投資7000萬元，招標規模7000萬元。兩個項目實施時間均為2019年11月。

根據地圖來看，富民大營街道轄區臨近富民行政中心，屬于主城區域。

這次2.2億的投入，對于富民來說，是比較少見的。

近兩年，在昆明周邊衛星城市發展如火如荼的市場背景下，富民卻少有開發動靜。在這背后，是富民過去幾年房地產市場發展的遲緩。直到今年以來，富民在土地市場上的動作才相對多了起來。

據昆明市自然資源和規劃局信息，富民最近一次土地交易在今年7月26日，富民縣出讓60宗公共設施用地至云南國電電力富民風電開發有限公司。而更早之前的5月8日，云南漢華溫泉國際文化旅游度假村有限公司曾以1.34億底價拿下6宗（約）297畝位于大營街道的東元村和三村交土地，用于打造集康養度假、生態旅游、休閑運動于一體的漢華溫泉度假村項目。

而就在上月，根據10月30日昆明市自然資源和規劃局發布的土地出讓信息，有3宗位于富民大營街道辦事處約266畝或為漢化溫泉度假村項目的后續用地將出讓，地塊起價2.3億元。

那么，這次兩個看似不起眼的招標公告，會不會再次激起富民房地產市場的火花呢？

這里的開發靜悄悄

富民的房地產開發，多數時候是“靜悄悄”的。同樣作為昆明衛星城市，富民目前的開發狀況卻遠不及呈貢、安寧、晉寧、嵩明等地。近年來富民的地產開發，基本屬于自產自銷，幾乎沒有針對域外的房地產經營活動，也很少有外來大型房企落足。

雖然在近幾年房地產牛市背景下，當地房價有所上漲，但相比于上述各區縣，富民的房價依然是最低的，城區剛需盤均價也僅在5000~6000元/平米。這樣的單價水平，對于很多開發商來說，并不具有吸引力。

富民讓人記憶深刻的高光時刻，唯有在2012年，曾迎來一輪開發熱潮。

當年，由于看好昆武高速開通后可能形成的巨大購房需求，富民縣房地產項目扎堆行動。據當時報道，2012年富民縣審批開發建設房地產樓盤有22個、面積460萬平方米，其中，16個房地產開發項目正在建設。在當年的昆明秋季房交會上，俊發、華信、融合等共有18家房企在房交會上推介富民項目。據報道，當時十多家房地產企業都把項目封頂斷水的時間定在2012年10月左右——昆武高速通車之際，眾人都在等，等昆武高速通車之后，昆明主城與富民輔城將縮短到15分鐘車程。

但真當昆武高速開通之后，偏高的過路費成為制約當地房地產市場發展的直接誘因之一，這幾乎是房地產圈內和購房者的共識。昆明主城到富民收費站，24公里24元，這對于那些在富民買房卻在昆明上班的人群來說，顯然是一筆不小的支出。與之相比，安寧太平新城雖然也有昆明西收費站阻隔，但收費站將后遷和以后通輕軌這兩項已經被明確的政策預期將使得太平新城不再有交通上的阻力；嵩明則有“云南省唯一的國家級新區”滇中新區助力，晉寧和呈貢則逐漸和已經與昆明主城區融為一體。

之后，是長達7年的沉寂，再也沒有“開發商成建制涌入”的現象。

2014年，富民曾與碧桂園簽訂了富民奎南生態文化旅游產業園項目合作協議，據悉，碧桂園將在富民打造4000畝奎南生態文化旅游產業園項目，擬注資50億元，計劃在2015年年初開工建設，但該項目如今也沒有了下文。

其實在更早之前，最早進入富民進行開發的知名地產企業是俊發。2010年，俊發入駐富民，針對富民當地市場開發了水岸家園項目，但也僅此一個，后續再無開發。

再有比較大的消息是2018年。當年1月，富民曾與深圳佳仕森和北京啟迪簽署了開發康養、文旅小鎮的協議，但簽約后兩個項目均沒有實質性進展；另外，當年年底，昆明產投旗下的云南山高農業旅游開發投資有限公司曾公開對昆明寶石洞運動休閑小鎮項目的開發策劃及概念性規劃進行公開招標。招標內容顯示，昆明寶石洞運動休閑小鎮位于富民縣散旦鎮，規劃占地面積約4000畝，總投資約10億元。不過，自從招標文件發布之后，該項目如今也沒有新的動態傳出。

直到今年的南亞東南亞國家商品展暨投資貿易洽談會上，富民縣才簽下了云南漢華溫泉國際文化旅游度假村有限公司天馬山國際康養旅游度假區項目、云南省天然氣有限公司天然氣管道項目、云南港烽新材料科技有限公司鈦酸鋰和鹽湖提鋰鈦系離子交換體項目、華新水泥（富民）有限公司新型材料生產線等4個項目，協議投資額達31.2億元。

但在簽約的4個項目中，只有漢華溫泉度假村項目涉及房地產開發，其余均為工業項目。

富民房地產市場春天在哪里？

與呈貢、安寧、晉寧、嵩明等昆明主城外的“兄弟”區縣相似，富民也有自己的標簽。

從地理位置看，富民是相當不錯的：距昆明僅23公里，自古為川藏、滇北入滇中要津，素有“滇北鎖鑰”之稱。同時，根據富民發布的富民城市總體規劃（2015-2030），富民將形成“一心、兩帶、多片區”的產業空間布局結構。

“一心”，即在富民中心城區主要發展總部經濟、文化創意產業、旅游服務業。

“兩帶”，即打造東部生態產業經濟帶——依托轎子山旅游專線，發展以新材料產業、休閑、生態旅游觀光為主的產業經濟帶。

“多片區”，即服務業片區（即中心城區片區，主要發展商業、商貿、休閑、旅游等第三產業）；工業片區（包括白石巖-哨箐片區、大白坡片區、赤鷲片區、大營-茨塘片區、散旦片區和款莊-東村片區等六大工業片區，主要發展裝備制造、鈦鹽化工、新材料、食品加工、機械加工等第二產業）、農業片區（包括永定、羅免、赤鷲、款莊-東村及散旦多個農業片區，主要發展休閑農業及蔬菜種植、林果種植、花卉種植、養殖等產業，著重突出富民縣楊梅種植的優勢）。

根據規劃，富民定位為昆明都市圈北部輔城，面向滇西北及川西的門戶，重要的休閑養生基地和生態宜居新城，新型產業發展示范區，具有山地田園濱河風光的山水園林衛星城。

不過，富民還有不少待解決的問題。

從經濟總量看，根據昆明市統計局發布的數據，2018年，富民縣GDP總量為76.55億元，在昆明管轄的14個區縣當中經濟實力排在最后一位。實際上，從2015年到2018年，富民縣的GDP總量都是在全市墊底的。

另外，富民的常住人口較少。根據昆明市統計局數據，截至2016年末富民縣常住人口只有15.57萬人，是昆明市所有區縣中最少的。即便在最近一兩年，常住人口也就20萬人左右。

此外，富民的對外來人口的吸引力不足。縱觀昆明周邊衛星城市，就旅游資源來講，相比安寧有溫泉、晉寧有滇池、宜良有陽宗海，富民雖有山、有水、有田園，但均不突出。

另外，被廣為詬病的昆武高速“過路費太高”也至今未得到解決，而且富民沒有鐵路和城軌，這也一直制約著富民的發展。雖然，昆明曾在2016年發布過昆祿公路富民縣城至五華普吉段“二改一”規劃，該道路改造后可以讓昆明直達富民零過路費，但是，該道路至今仍未通車。

在這些問題沒有部分得到解決之前，富民的房地產市場會看到春天嗎？