購房人因逾期還貸被訴，

好不容易結清了房款，

卻被開發商要求解除合同，

將其居住了十年的房屋收回。

近日，

重慶市江津區人民法院

審理了這樣一起

商品房買賣合同糾紛案件。

案情回顧

2010年，侯某在江津雙福新區購買了一套商品房，并在銀行辦理了房屋抵押貸款，每月還貸1500余元。2012年，侯某收房后將房屋裝修好便帶著一家人搬入居住。

三年后，因生意不景氣，侯某作為家里的頂梁柱在經濟上遇到了困難。自2015年5月起，侯某便開始拖欠銀行貸款。

11月，銀行起訴至法院要求侯某提前清償全部貸款本息，由地產公司承擔擔保責任，并最終獲得勝訴判決。此后，侯某一直沒有償還能力，該地產公司作為貸款擔保人無奈只好代替侯某向銀行清償了欠付貸款本息共11萬元。

2020年，地產公司以侯某未按約償還銀行貸款，導致其承擔了擔保責任為由，要求按照雙方合同約定解除合同、收回房屋。“房子買了近十年，一家老小都住在里面，房子收回了可怎么辦？”侯某對此非常焦急。

（合同條款）

為了還上開發商墊付的錢，侯某找親朋好友多方籌措，終于湊足了開發商墊付的所有銀行貸款，并愿意支付某地產公司按合同約定主張的違約金等費用，但希望不要解除合同收回房屋。對此，地產公司態度堅決，堅持要按合同約定辦。

（侯某支付憑證）

法院審理認為

按照雙方合同約定，侯某未按期償還貸款，地產公司為此承擔了保證責任，合同約定的解除條件客觀上確實已成就。但是，解除條件成就并不必然解除合同。合同的解除還應綜合考慮違約方的違約程度是否影響守約方合同目的的實現，根據誠實信用原則進行認定。

首先，侯某已全額支付了地產公司墊付的銀行貸款及違約金，地產公司損失已完全獲得彌補，其合同目的已實現。侯某雖有違約，但已積極履行了全部付款義務，合同無解除之必要。

其次，雙方于2010年簽訂商品房買賣合同，至今已近十年，相同地段的商品房價格已成倍上漲。解除合同不僅使買受人基于合同的合理期望落空，且對買受人將造成嚴重的不公平，有違誠實信用原則，還將使一家人的生存權面臨風險。

最后，地產公司承擔的擔保責任源于未辦理房產登記。按照合同約定，地產公司應代為辦理產權登記事宜，侯某協助配合。案涉房屋于2012年交付侯某，而后直至被起訴時地產公司一直未積極辦理房產登記。

最終，法院判決駁回該地產公司的全部訴訟請求。

在合同中，當事人可以約定合同解除事由，當約定的解除條件達成時，守約一方可以主張解除合同，若對方無異議，則合同解除。

但是，如果對方對解除合同有異議，人民法院在認定合同是否應解除時，將會審查違約方的違約行為是否影響守約方合同目的實現，綜合合同解除效果、雙方過錯等方面，根據誠實信用原則進行綜合認定。

來源：重慶市江津區法院、湖南高院微信公眾號

編輯：任喆