金融界網(wǎng)站 8月18日訊 近期，隨著租購?fù)瑱?quán)、共有產(chǎn)權(quán)、保障房建設(shè)規(guī)劃等政策密集出臺(tái)，一個(gè)集“土地制度、稅收制度、金融制度“為一體的樓市長效機(jī)制正在逐漸形成。而房地產(chǎn)稅作為打擊房產(chǎn)投資、投機(jī)的“利器”，再次進(jìn)入人們的視野。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)稅是一種樓市長效機(jī)制，有助于“房子是用來住的，不是用來炒的”居住功能的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅的實(shí)施不會(huì)引起房價(jià)暴跌。

房地產(chǎn)稅是樓市長效機(jī)制 最快2017年立法通過

近日，隨著各地大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，租購?fù)瑱?quán)、共有產(chǎn)權(quán)、加大保障房建設(shè)政策出臺(tái)，房地產(chǎn)長效機(jī)制輪廓漸現(xiàn)。與此同時(shí)，有關(guān)房地產(chǎn)稅的討論日益高漲，房地產(chǎn)稅正呈現(xiàn)呼之欲出的態(tài)勢(shì)。

在近日舉行的2017博鰲房地產(chǎn)論壇上，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱表示，在房地產(chǎn)需求側(cè)方面，我們的貨幣政策、利率、貸款的控制、以及限購都屬于短期因素，它不屬于長效機(jī)制。在樊綱看來，需求側(cè)最重要的長效機(jī)制就是房地產(chǎn)稅，就是住房保有的保有成本。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法務(wù)部主任康俊亮表示，“我國房地產(chǎn)調(diào)控思路已從短期走向長期。”從房地產(chǎn)行業(yè)本身來看，長效機(jī)制已在路上。包括住房登記信息、土地登記信息全國聯(lián)網(wǎng)，建立完善的、市場(chǎng)化的住房租賃制度，建立分類調(diào)控的土地供應(yīng)機(jī)制及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以及正在立法中的房地產(chǎn)稅制度。

康俊亮說，信息聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)稅是基礎(chǔ)性的制度，通過信息聯(lián)網(wǎng)可以掌握基數(shù)，提高今后政策的針對(duì)性及有效性，房地產(chǎn)稅對(duì)抑制過度投資及投機(jī)有直接的調(diào)節(jié)作用；土地供應(yīng)、租賃制度將確立市場(chǎng)與保障雙軌制的前提下，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)與住房保障的有效融合。

那么，房地產(chǎn)稅全面開征還有多遠(yuǎn)呢？北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長劉劍文表示，“本屆人大任期是到2017年底，因此，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會(huì)在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內(nèi)通過。”

房地產(chǎn)稅怎么征收？新人新辦法、老人老辦法

應(yīng)該怎么實(shí)施房產(chǎn)稅？樊綱的建議是，借鑒中國改革的寶貴經(jīng)驗(yàn)。新人新辦法、老人老辦法，雙軌過渡，有一個(gè)過渡期，增量改革，這都是中國改革成功的經(jīng)驗(yàn)。新房新辦法，20年過渡，老房子錢已經(jīng)交過一輪了，他交的那個(gè)稅有20年的時(shí)間折現(xiàn)大概都折現(xiàn)沒了，20年之后再征那個(gè)房產(chǎn)稅，對(duì)那些老房子是合理的。

此外，樊綱認(rèn)為需要適當(dāng)?shù)挠行p免，他主張根據(jù)房子的價(jià)值減免，你在控制每家只有一套房子減免的情況下，低價(jià)的房子減免比較合理，使低收入階層的住房成本稍微低一點(diǎn)。

這樣兩大既得利益人群的權(quán)益得到了保護(hù)，第一是舊房子，第二是低價(jià)的房子適當(dāng)減免。

你要交多少？百萬房產(chǎn)或每年繳稅1.05萬元

那么，房產(chǎn)稅率究竟定在什么位置合適？樊綱認(rèn)為，當(dāng)前我們?cè)囆械纳虾！⒅貞c這兩個(gè)城市沒什么效果，主要由于試行的豪宅0.1%、0.2%的稅率偏低，它當(dāng)然沒有效果，天下沒有不起作用的稅，只有不夠高的稅率。

以樊綱看來，可以借鑒國際的經(jīng)驗(yàn)，不同的地方有不同的做法。他指出，全世界的房產(chǎn)稅大概0.8%到2.8%之間。

據(jù)了解，美國、英國、加拿大、德國等百余個(gè)國家都會(huì)征收房地產(chǎn)稅，稅率平均在1.5%左右。一套估值100萬的房子，每年要增加1.5萬左右的房地產(chǎn)稅。上海、重慶試點(diǎn)的稅率介于0.4%到1.2%之間，低于國際平均水平。

根據(jù)上海試點(diǎn)的情況，在上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的按人均計(jì)算，人均超過60平方米的，進(jìn)行房產(chǎn)稅征收。適用稅率暫定為世界平均值1.5%，暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。

比如一個(gè)三口之家原來已擁有的住房面積共計(jì)180平方米，剛好人均60平方米，現(xiàn)又新購一套100平方米的住房總價(jià)100萬，那么其一年應(yīng)該繳納房地產(chǎn)稅1.05萬元左右。

房地產(chǎn)稅會(huì)推高房租嗎？

房產(chǎn)稅也深刻地影響租房市場(chǎng)，增加房地產(chǎn)持有的成本。當(dāng)人們持有房產(chǎn)的成本增加，持有意愿就會(huì)降低，房子持有量減少，房租就會(huì)上升；另外，投資客也會(huì)將這部分成本轉(zhuǎn)嫁給租客，房租會(huì)因此繼續(xù)上漲。阻礙人們持有多套房，就等于阻礙了租房的融資渠道，必然抬升房租。

房地產(chǎn)稅出臺(tái)后，有沒有控制房租上漲的方法？

首先，實(shí)施房產(chǎn)稅，恰恰增加了空置房擁有者的持有成本，可對(duì)空置房征收重稅，而對(duì)用于出租的房產(chǎn)則減免稅，這樣能逼迫空置房要么出售，降低房價(jià)，要么被逼進(jìn)入出租市場(chǎng)，降低房租。

其次，政府可將征收的房產(chǎn)稅列為專項(xiàng)基金，并利用這筆資金來建造廉租房，向住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房，并給以適當(dāng)?shù)淖饨鹧a(bǔ)貼、實(shí)物配租和租金減免等。

最后，可以參考?xì)W美國家每年控制房租漲幅的方法。比如多倫多，政府要求今年公寓的房租必須下降1.50%。如果中國在房產(chǎn)稅出臺(tái)的同時(shí)，政府也能限制房租的漲幅，再加上廉租屋的建設(shè)，房租上漲的余地就更小了。

房地產(chǎn)稅真的能降房價(jià)嗎？不會(huì)引起房價(jià)暴跌

有關(guān)房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)帶來的影響呢？從國內(nèi)房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市重慶、上海來看，我國征收房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的沖擊沒想象的那么大。因此，通過征收房地產(chǎn)稅以期大幅降房價(jià)是不現(xiàn)實(shí)的。

對(duì)此，樊綱認(rèn)為要趕快實(shí)行房產(chǎn)稅，實(shí)行房產(chǎn)稅不會(huì)引起房價(jià)暴跌。他表示，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在的房地產(chǎn)狀況是在這么多行政手段的調(diào)控下，我們的需求被嚴(yán)重抑制的。你要一旦實(shí)行這種長效機(jī)制，你就可以把這些東西都放開，當(dāng)這些東西放開的時(shí)候，那個(gè)合理的需求足以彌補(bǔ)你用這個(gè)辦法擠掉的那也不太合理的需求，房地產(chǎn)仍然能平穩(wěn)發(fā)展。

“長效機(jī)制就是為了能長治久安，使我們的機(jī)制更好地根據(jù)市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行，我們要讓市場(chǎng)機(jī)制真正良好地運(yùn)行下去。” 樊綱補(bǔ)充道。

近日，中國銀行(601988,診股)業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在接受采訪時(shí)表示，針對(duì)房產(chǎn)稅對(duì)抑制房價(jià)的作用，從房產(chǎn)稅在上海和重慶等地的試點(diǎn)來看，巴曙松認(rèn)為，其對(duì)房價(jià)沒有太大的抑制作用，主要是由于上海和重慶在試點(diǎn)房產(chǎn)稅時(shí)存在范圍有限和力度有限的問題。