休斯頓，德克薩斯州第一大城市，墨西哥沿岸最大的經濟中心，全美第四大城市，美國工業、石油業、航天業、醫療業、以及新興科技產業的發展重地。在全美房產投資熱如火如荼的當下，休斯頓房產市場的吸引力在哪里？

越來越多的移民，放棄了擠在東部或者西部的大城市，放棄了過消費水平高，生活質量差，經濟壓力大的生活，轉而走向正在發展的休斯頓，這里的工作機遇，待遇水平，生活質量，生活成本，設施資源醫療都有很好的保障，給人更好的生活。

首先我們來聊一下德州。

不知道德州給您的第一印象是什么？西部牛仔？ 槍支泛濫？ 在美國有一個很著名的諺語叫：“don’t mess with Texas ”翻譯過來就是不要招惹德州人！德州的平均槍支持有數的確很高，但是不見得不安全。因為世界上還有另外一個國家也是全民皆兵且持槍，那就是世界最安全的國家－瑞士。還有人會說德州是特別的保守州？其實也不盡然，后面我會和大家更具體的來講講德州的多元化。

首先我們來了解一下德州的歷史。美國的得克薩斯州原屬于墨西哥，1821年以前是新西班牙殖民地的一部分，之后有大量美國移民涌入。然而墨西哥政府禁止蓄奴制度存在，因此引起大量奴隸主不滿，在美國的支持下得克薩斯在1836年正式宣布獨立，建立了共和國。1845年得克薩斯加入美國成為美國的第28個州。并且是美國歷史上唯一一個獨立國家并入美國本土的。德州人非常驕傲，圖片中的孤星旗原來是德克薩斯共和國的國旗。也是之后的德州州旗，逢年過節時德州人紛紛掛出這個孤星旗。

曉松奇談有一期講到德州時候稱德州為千年老二，的確也反映在我們下面的統計中。

?德州的面積排名第二，僅次于阿拉斯加約70萬平方公里，比法國大10%。總人口約為2740萬，僅次于加州的3900萬。

?過去五年，德州每年的平均人口增速約為2% ， 僅次于猶他州。（245萬人口增速）約為總人口10%。從2004年至2014年的10年中，德州增加逾200萬個工作崗位，是加州、紐約州和佛羅里達州的總和。

?德州2016年GDP總量也是全美第二，僅次于加州，相當于澳大利亞全年的GDP。

?德州2016年蟬聯美國出口第一，出口總量達到$2325.88億美金，占全美出口總額的16%。德州最大的出口類別是電腦及電子產品，去年出口總額達454億美元。奧斯汀新的硅谷越來越多的加州的高科技公司都在奧斯汀設廠或者辦公室。石油和煤炭產品出口也達到441億美元，化工產品出口總額為399億美元，機械產品(不包括電子產品)有248億美元，交通運輸設備則有232億美元。

?世界500強企業，其中53家總部位于德州，總量排名全美第二，僅次于紐約州的59家。

?最后一點也是非常重要的一點：德州無個人所得稅，個人所得稅收是聯邦稅收＋州和地方稅收。加州和紐約州大約10% 個人所得稅。德州的共和黨執政的州政府推行小政府政策，對在德州注冊的小企業免收企業所得稅。德州的一些縣市政府也出臺了地方優惠政策吸引外國企業進駐。這讓德州成為很多投資者的天堂。許多500強企業，因為稅收優惠，紛紛將總部和主要辦公區遷址德州。

?自然環境：北德州四季分明，南德州類似于廣東，但是光照充足，不潮濕悶熱。

?教育系統：全美國最好的高中在德州。（US News & World Report）整個德州也有86所高中進入了最佳高中1000強的榜單。休斯頓的萊斯大學在美國大學本科中排名第17。德州的兩所公立旗艦大學-德克薩斯大學奧斯丁分校和德州農工也是名聲不錯。

?交通便捷：德州公路總長超過48萬公里，居全美第一位；機場30多個，其中達拉斯國際機場是美國第二大機場，休斯敦是第四大機場。德州還有29個海港和內河港口，其中休斯敦港是美國對外貿易第一大港，吞吐總量居全美第二。因地理位置獨特性，德州還是連接北美和拉丁美洲的重要貿易樞紐。

?生活成本：若經生活成本調整，德州人均收入超過加州，接近紐約，但若計入州和地方稅，德州人均收入又將大大超過紐約。

?左邊地圖可以看到德州的四大城市達拉斯，休斯頓，圣安東尼奧，和奧斯汀。組成了一個三角地帶。在福布斯Next Boom Towns評選中，德州四大城市全部進入榜單前十名！

而且除了經濟，教育等，德州的體育也是非常厲害，尤其是橄欖球，和大家熟知的NBA籃球。

下面我們具體來聊一聊休斯頓。

和姚明肯定是大多數人的第一印象 。有些人可能還會知道休斯頓宇航中心，很多電影在飛船上都會說：Copy Houston。之前有則新聞關于北京大媽賣一套房子可在美國休斯頓買六套，后來一度有文章出來打假，說法夸張，但是我想說如果您有一位專業負責的地產經紀人幫您置業和管理，這則新聞也未必不能實現。

休斯頓在全美50大城市排名為發展最快第三名。

?休斯頓為全美第四大城市，德州第一大城，面積達1,696平方千米，人口230多萬。休斯頓面積大到可以能把紐約、華盛頓、波士頓、舊金山、西雅圖、和邁阿密都收入囊中。市區面積大概是北京的四倍。9個郊區縣加起來比麻省還要大。氣候上為亞熱帶氣候，每年10月－5月氣候最佳，夏季光照強，氣溫較高。

?除了石油天然氣，休斯頓的支柱產業還有醫療，航運和航天。世界500強的其中23家的總部設于休斯頓。因此休斯頓擁有更多的工作機會，和更低的失業率，和大量的外州和國際職業移民。休斯頓是美國第二國際商港僅次于紐約港、貨物吞吐量超過 2 億噸。休斯頓是約翰遜航天中心和訓練基地的所在地，也是美國宇航員和地面控制中心的基地。很多人不知道，休斯頓的德州醫療中心是世界上最大的醫療研究中心。

?以休斯敦為例，白人，黑人，墨西哥人和亞裔在2010年人口調查統計中所占的比例分別為38.8%，16.7%，35.9%，和7.7% 。目前大休斯頓地區亞洲人口接近60萬，華裔15-20萬左右。并且每四個休斯頓人就有一個出生在國外， 美國的平均數是7個人。同時92個國家通過領事館或貿易辦事處在這里派有官方代表，使休斯頓的領事團排在全美第三。

?國航休斯頓－北京直飛航班每天一班，東航將開通休斯頓－上海。美國境內航班重要中轉站。 市內交通有四個環線，有全美最寬的高速公路，10號公路最寬區域有21條車道。

休斯頓在全美50大城市排名中是生活成本倒數第三名。低房價和稅收，更多的工作機會，廉價勞動力，商品和汽油，優質的教育和醫療條件等關乎著休斯頓人實際的生活質量。

住房上，截止2017年6月，休斯頓獨棟別墅中間價為23.9萬美金，均價為30.4萬美金。同比增長4%左右。30萬這個價位在休斯頓可以買到3000尺左右，年代比較新的郊區學區房。4-5個臥室、 二層挑高頂、甚至后院有游泳池都可以在30萬以內買到。

?實質性收入全美第一：

2015年大休斯頓地區的人均家庭收入為$60,096，考慮生活成本調整后為$62,136，全美第一。

據《商業內幕》(Business Insider)報道，依據50-30-20規則，即收入的50%用于購買必需品、30%用于自由支配項目、20%用于儲蓄的原則，休斯頓需要￥56223美金可過上比較舒適的生活。而舊金山四口之家年收入低于$10.5萬就被列為低收入家庭，低于$6.58則為特別低收入家庭。而洛杉磯，西雅圖需要$7.2萬，波士頓需要$7.8萬。

?休斯頓不僅有優質的公立基礎教育，還有南方哈佛之稱的萊斯大學，和排名不錯的休斯頓大學，貝勒醫學院等高等教育。

?休斯敦downtown南部有世界上最大的醫學中心-德州醫學中心，擁有21家知名醫院—包括全美排名第一的癌癥醫院M.D. Anderson癌癥中心，全美國名列前茅的綜合性醫院Methodist Hospital， 有兒科排名前十的Texas Children’s Hospital， 還有全球知名的心血管等專科醫院。其中包括3所醫學院，兩所大學，兩所藥學院和口腔學院。德州醫學中心每年接待約720萬名病人，擁有10.6萬名員工；平均每年接待1.6萬名來自海外的病人。這邊看病非常的人性化，免費專門的翻譯陪您就診，所以現在新興的醫療中介在休斯頓發展壯大。

?大休斯頓地區大概有15-20萬華人，除了加州和紐約州，第三大華人聚集地區。休斯敦的中國城是一個不斷發展不斷擴張的新城。在以百利大道為中心的幾個街區內，集中了十幾家大大小小的中國超市，一百多家不同口味的中國餐館和數不清的中國診所，旅店，和商店。華人在休斯頓是非常活躍的一個群體，在休斯敦成立了很多的社團組織和同鄉會經常有很多聚會和文藝活動。

最后我們來了解一下休斯頓地產市場的一些特點：

?房屋價格低。有的朋友可能聽說地稅略高，目前在休斯頓老區的地稅在2.5%左右，新區在3%左右。房產稅包括學區稅，郡的地區稅和water district的稅。water district的稅會隨房屋的年限增長而降低。因此考慮到總價格低并且不用再付個人所得稅，這個費率也是可以接受的。

?學區很好。不用像東部和西部話費上百萬美金買學區房，在休斯頓20多萬就可以買下來，若不考慮年代甚至不到20萬就可以買到很好的學區房。

?大部分為新房，戶型好，節能減排，維護費用低。

?超大型社區，設施非常完善，包括人工湖，綠地，健身房，自然公園，水上樂園，兒童活動，狗狗公園。 而物業費每年只有1000左右。

2015年底到現在石油價格下跌嚴重，對于休斯頓的能源產業來說的確很大影響，但是由于休斯頓的產業越來越的多元化，不再僅僅集中在能源產業，所以房價影響不大 還在穩步上升階段。

上圖可以看出，06年的獨立屋中位價為大約17萬而到17年已經到達23.5萬，06年的均價為大約23萬而現在已經漲到到30萬。17年5月同比總銷售量上升了12.3%， 總銷售額上升了17%，獨立屋的均價增長4.3%，中價增長4.4%。

最后來給大家介紹幾個休斯頓華人安家熱點區域：

休斯頓地圖看起來和北京類似，但是面積要大很多，中間最內環的610環線公路相當于北京四環的長度，外面一圈的8號環線公路接近6環的長度。橫著的10號公路相當于長安街。

不同的種族他們偏向有一定的不同，那現在華人比較偏向投資西部，以市中心為中點的西南方，像糖城（Sugar Land）、凱帝(Katy)，這些城市，學區好，都是華人的首選。當然，現在也越來越多的華人向西北方向投資，像塞浦路斯(cypress)，它的學區也是非常好，另外還有梨城(Pear land)，因為它是在南邊離醫療中心比較近，所以有很多在醫療中心上班的朋友在那邊投資。在北部也有林城(Woodlands) 。因為Woodlands 現在正在蓋一個將近六千畝地的工業園，是由美孚石油總部所蓋的，所以那邊有很多豪宅，也是很多石油專業人士的居住地。目前華人也也開始不停的在那邊投資。

?西南區的糖城，老牌的華人區，環境優美，學區良好，犯罪率和失業率極低，全美最安全的20個城市之一。中國超市，中餐眾多。房屋成交中位數40萬左右。亞洲人比例大約50%。老區較多，70－80年代房屋，好處地稅較低2.5%， 新的小區Riverstone 華人多3.3% ，占地約15平方公里，6000戶的超大型小區。十幾家建筑商，30多萬－200萬，離中國城15分鐘車程。

?西部的凱蒂，位于市中心以西25英里，緊鄰能源走廊，由于學區優質，房價適中，是華人買房的另一個熱點區域，過去的10年亞裔人口數量增長超過了百分之百。人口上白人為40%多，亞裔30%左右。Katy ISD郊區最好的高中，尤其集中在Katy南，這片小區都在2000年以后建成，較新，規劃好，價格中位在30多萬。

?梨城距市中心南15英里，離醫學中心只有8英里。因為環境，學區都很好，位置離市區也比較近，而且有大面積未開發的土地近些年發展很快。亞裔人口約為15%，居民教育程度很高。房屋中位在25萬左右。

?西北區的塞浦路斯離市中心約為20英里，位置離能源走廊，機場工業區，以及woodlands等北部商業區比較近。學區不錯的白人區，亞裔不到10%。既有經濟實用的20萬左右的好學區房，也有起價30萬－幾百萬的超大型社區。

——問答部分

Q1、休斯頓，奧斯汀和達拉斯三個城市的教育，氣候，房價，稅的區別？

答：氣候上，休斯頓離海邊比較近，所以相對濕潤一些，奧斯汀在內陸所以氣候更加干燥，達拉斯在德州北部，四季分明，冬天下雪，夏天炎熱。

教育方面，總體三個城市的公立教育都很好，達拉斯有兩所高中排名一直是德州前三。

房價上，奧斯汀最貴，因為城市比較小，達拉斯和休斯頓價格差不多，達拉斯略貴一點。

居住環境上，奧斯汀風景會好一些，有山有水，城市比較集中。達拉斯和休斯頓工作的機會更多，華人也會更多。如果您喜歡中國超市，中國餐館，那么休斯頓是首選。另外休斯頓南邊離海邊比較近，適合度假。

產業方面，休斯頓主要是能源，醫療，航運和航天，奧斯汀主要是IT方面的新興產業，達拉斯是美國南部的金融中心，很多保險公司都在達拉斯有分支機構。

Q2、休斯頓的氣候和哪個城市比較接近?

答：維度上和福州，廣州差不多，但是沒有那么潮濕悶熱，光照比較充足。冬天平均氣溫12度不會下雪，夏天為29度。

Q3、休斯頓好的學區房推薦？

答：幾個華人喜歡的郊區都是比較好的學區，例如華人多的唐城，凱蒂，白人區為塞浦路斯和北部的林城。總體來說華人多的地區，單價會更貴一些。

Q4、休斯頓投資房的選擇？

答：投資方和自住房為兩個選擇策略。自住房來說，首先是戶型，裝修，小區您自己要很喜歡。而投資方首先要考慮的是成本，例如地稅，物業等不能太高。25-30萬的房子，租售比最高，租金差不多是2000美金左右，也是市場上最普遍的價格區間。

另外不要太舊的房子，要考慮之后的維護成本。我還比較推薦一層的房子，很多華人喜歡兩層的房子，但其實一層房子的維護成本會低很多，第一空調，熱水器的個數就少，第二換屋頂，修理維護人工成本也會比二層低。最后一點，對于投資房學區不是最重要的，主要是交通要方便，如果房子裝修比較好，挨著湖景等，有一些特色就更好出租。

Q5、休斯頓的地產稅和安全問題？

答：地產稅方面，老城區差不多2.5%左右，新區差不多3%左右，越新的房子地產稅余越高，但是隨著房齡的增長，地稅會慢慢降一些。

安全問題，主要是按區域來劃分，房屋價格貴的地區，白人和華人區，地稅高的區域，警力方面就會充足。有些區域好區隔著一條街就是差區，雖然離的很近但是治安相差很多。

Q6、外國人可以貸款買房么？

答：外國人可以貸款買投資房，但是審核手續會比較繁瑣，如果只是20多萬的投資房，我更建議您現金購買。如款，最低35%的首付，利率4%左右，另外還需要您在銀行至少有10萬美金的存款，收入證明，明等。具體這方面的需求可以私下聯系我，我幫您介紹貸款經紀人。

Q7、二手房還是新房好？新房會不會有很多額外UPGRADE費用？

答：二手房價格會好一些，新房子會價格貴一些，但是新房有保修，2年的房屋內部的保修，10年的結構上的保修。如果您自己選擇戶型UPGRADE可以自己選擇，不加UPGRADE也可以，現房的UPGRADE因為是開發商選擇的，一般都會給您很好的折扣。

Q8、RICHMOND北和KATY南交界處的房產如何？

答：KATY南是休斯度最好的學區，RICHMOND北雖然和KATY只隔著一條高速，但是學區會差一些。另外RICHMOND離著中國城邊上的黑人區比較近，所以購房時要注意一下同小區的住戶，不過新的小區都應該沒問題。

Q9、達拉斯，休斯頓和奧斯汀會受颶風和冰雹影響么？

答：休斯頓歷史上有颶風的影響，主要是海邊的區域，但是今年沒有颶風登錄，一般都是受颶風邊緣的影響，會連續降雨。有些人聽說過休斯頓有些區域會淹水，主要是老的城區，因為管線比較老，這種區域都會購買洪水保險，如果淹水造成的裝修費用一般都是保險公司賠付。但是新的小區都不會有這總狀況發生。冰雹影響很少，可能達拉斯那邊發生過。

Q10、德州整體有多少華人，主要從事什么行業？

答：大休斯頓區域大概有15-20萬華人，德州應該不超過30萬華人。休斯頓的華人主要是能源行業，醫療產業方面，尤其是工程師。很多華人有自己的生意，目前很多朋友從紐約州和加州中國城搬過來的華人，因為休斯頓的生活成本比加州和紐約州都低很多。

Q11、20萬刀的房子月租金有多少？還有什么其他費用？

答：20萬刀的房子差不多有1700刀的月租金。地稅和物業費是屋主來承擔，建議您買保險，20萬的房子差不多1200刀一年。租戶會負責前后院的維護，各種水電煤氣的費用。

Q12、26萬刀的獨棟別墅，一年的保險多少？

答：一般在1500刀每年，當然如果你將保額調高，coverage更多，費率就會增長。

Q13、林城的房子怎么樣？

答：我個人和喜歡林城。那邊的綠地，森林面積非常多，在馬路上看不到商店，餐廳，兩邊都是綠樹。主要是白人區，華人占比不多，距離中國城有些遠，大概一小時車程。林城有自己的商業和工業區，像是美孚石油的總部就在林城。學區很好，社區環境也很完善，價位和華人多的唐城差不多。

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