目前我國房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入存量房時代，以二手房為主的住房交易日趨復(fù)雜，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展迅速，提升房產(chǎn)交易效率的同時，也出現(xiàn)了濫用市場支配地位，排除、限制競爭或以不公平高價收取中介費等問題。對此，全國人大代表姚勁波向全國兩會提交“規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)壟斷行為的建議”。北京一中院民一庭19日梳理房產(chǎn)中介糾紛中的法律問題并提示大家注意相關(guān)事項。

簽中介合同前需核實哪些內(nèi)容？《民法典》第961條規(guī)定：中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。民一庭法官助理黃甜甜提示，簽合同前，一要核實中介資質(zhì)和信譽，看其是否具備相應(yīng)的，是否在相關(guān)部門備案等；核實中介工作人員身份信息，通過查看其工牌、執(zhí)業(yè)證書，查詢相關(guān)網(wǎng)站或向中介公司詢問等方式予以確認(rèn)。二要審查房產(chǎn)證等，明確房屋性質(zhì)、抵押、查封等情況，避免購買存在權(quán)利瑕疵的房屋。三要核實交易流程是否規(guī)范，若中介以做低房價、可協(xié)助少繳稅款等不合規(guī)操作為條件，要求購房人付保證金、預(yù)付款等，購房人需提高警惕。為確保流程規(guī)范合法，保證資金安全，建議通過資金監(jiān)管賬戶付房款。

“看房確認(rèn)書”能否直接簽字？《民法典》第965條規(guī)定：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬。黃甜甜認(rèn)為，為規(guī)范房產(chǎn)市場，《民法典》新增“跳單”條款，約束委托人逃避支付中介費用等不誠信行為。部分中介提供房源信息并帶看房屋后，要求客戶簽署“看房確認(rèn)書”。“看房確認(rèn)書”一般具有法律效力，且多數(shù)約定內(nèi)容包括中介合同中的一般條款及常見的禁止“跳單”條款。一方面，建議簽“看房確認(rèn)書”前仔細(xì)閱讀相關(guān)內(nèi)容，明確權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任；另一方面，嚴(yán)守契約精神，利用中介提供的交易機(jī)會或媒介服務(wù)后，恪守約定支付中介報酬。

對于中介人造成的損失如何主張權(quán)利？《民法典》第962條規(guī)定：中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。黃甜甜認(rèn)為，中介人若未履行提示、告知義務(wù)，如對房屋的權(quán)屬性質(zhì)、質(zhì)量缺陷等問題存在隱瞞，或?qū)灰琢鞒套龀鲥e誤引導(dǎo)，致使委托人遭受損失，委托人可依法要求中介人返還中介報酬并賠償損失。

法官建議大家，勿輕信口頭承諾草率作出約定，避免陷入詐騙陷阱；注意留存證據(jù)，如合同、收據(jù)以及聊天記錄等；嚴(yán)守契約精神，維護(hù)自身權(quán)益的同時尊重對方提供的中介服務(wù)，共同營造一個公平、誠信、和諧的房地產(chǎn)市場環(huán)境。