根據(jù)香港交易所8月18日最新權(quán)益披露資料顯示，碧桂園8月14日獲摩根大通以每股均價(jià)0.8435港元增持好倉(cāng)約1.71億股，涉資約1.44億港元。增持后，摩根大通最新持好倉(cāng)比例由4.42%上升至5.04%，這也向市場(chǎng)投資者透露了對(duì)碧桂園的明確看好。

這看起來(lái)是一個(gè)積極的信號(hào)，摩根大通好像是來(lái)“雪中送炭”的，但通過(guò)觀察這一段時(shí)間摩根大通的一些動(dòng)作來(lái)看，他們這些可能是自導(dǎo)自演。

目前中國(guó)很多房企都來(lái)到了一個(gè)非常難的時(shí)間點(diǎn)，不論是頭部開(kāi)發(fā)商還是腰部以下的開(kāi)發(fā)商，都出現(xiàn)了不同程度的困難。

尤其是過(guò)去一年多，在美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)加息的背景之下，我國(guó)開(kāi)發(fā)商境外融資成本越來(lái)越高，而且債務(wù)償還成本也越來(lái)越高，結(jié)果導(dǎo)致很多開(kāi)發(fā)商的債務(wù)壓力進(jìn)一步擴(kuò)大。

在這種背景下，很多房企都被一些外資看空，甚至有一些國(guó)際投資巨頭特別發(fā)布報(bào)告對(duì)中國(guó)一些房企評(píng)頭論足，這進(jìn)一步拉低了一些房企的股價(jià)。

在2023年7月24日，摩根大通發(fā)布報(bào)告稱，預(yù)期市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)企業(yè)的流動(dòng)性擔(dān)憂將持續(xù)存在。將碧桂園的新目標(biāo)價(jià)由2.3港元下調(diào)至為0.9港元，之前為2.3港元；碧桂園服務(wù)的新目標(biāo)價(jià)由之前為22港元下調(diào)為6.7港元，最后他們將碧桂園、碧桂園服務(wù)的評(píng)級(jí)下調(diào)至“減持”。

而且在摩根大通發(fā)布這個(gè)報(bào)告之后，很奇怪的是網(wǎng)絡(luò)上有關(guān)碧桂園的一些開(kāi)始鋪天蓋地而來(lái)。

尤其是在8月初，“碧桂園4.2%N20260206”和“碧桂園4.8%N20300806”兩只債券本應(yīng)該在8月7日支付利息，但沒(méi)有能夠正常支付。

另外在8月10日晚間碧桂園發(fā)布了盈利警告，預(yù)計(jì)2023年上半年虧損在450億到550億之間。

受到這兩條消息影響，網(wǎng)絡(luò)上開(kāi)始到處傳碧桂園暴雷了，碧桂園會(huì)成為下一個(gè)恒大等等，結(jié)果導(dǎo)致碧桂園股價(jià)迅速下挫。

目前碧桂園的股價(jià)已經(jīng)從7月末的1.58港元左右下跌到0.74港元左右，20天時(shí)間就蒸發(fā)了53%，一切都如摩根大通所預(yù)料那樣。

按照摩根大通自身的報(bào)告，碧桂園潛在的風(fēng)險(xiǎn)是比較大的，他們應(yīng)該不會(huì)觸碰這個(gè)雷才對(duì)，但是在碧桂園股價(jià)下跌到0.8港元左右的時(shí)候他們卻毫不猶豫地買入了。

事情至此，其實(shí)大家早就明白摩根大通的意圖了，他們就是通過(guò)前期的造勢(shì)，為后期的買入做準(zhǔn)備，這完全是一種收割行為。

但這也不能怪他們，如果碧桂園本身不存在問(wèn)題，也不會(huì)給別人做局的機(jī)會(huì)，在當(dāng)前這種特殊的環(huán)境下，各大房企確實(shí)都不太好過(guò)，就連國(guó)企遠(yuǎn)洋本身都出現(xiàn)了比較大的虧損，在這種特殊背景之下，房企股價(jià)再怎么下跌也在市場(chǎng)預(yù)料當(dāng)中。

但這種下跌其實(shí)跟中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體基本面是違背的。

雖然當(dāng)前整體樓市確實(shí)不太好過(guò)，但中國(guó)的樓市容量，樓市增量還是有的，只不過(guò)因?yàn)楫?dāng)前各大房企日子不好過(guò)，再加上市場(chǎng)買漲不買跌情緒的影響，所以導(dǎo)致很多房企的銷售受到了很大的波動(dòng)。

但是最近一年多時(shí)間，中國(guó)樓市的發(fā)展有點(diǎn)詭異，尤其是一些民營(yíng)房企股價(jià)的在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)有點(diǎn)太詭異，這里面有沒(méi)有可能是一些外資機(jī)構(gòu)在搞鬼，我們不知道。

不過(guò)可以肯定的一點(diǎn)是，過(guò)去一年多時(shí)間，美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)加息確實(shí)給中國(guó)樓市造成了很大的影響，尤其是頭部房企受到了很大的影響。

這點(diǎn)我們得從各大房企的外債說(shuō)起。

前幾年在我國(guó)樓市快速發(fā)展的背景之下，各大企業(yè)都紛紛加杠桿進(jìn)行開(kāi)發(fā)，為了遏制樓市過(guò)火的局面，國(guó)家也推出了很多調(diào)控政策，很多開(kāi)發(fā)商在國(guó)內(nèi)的融資越來(lái)越難。

在這種背景之下，很多企業(yè)都只能到境外發(fā)債進(jìn)行融資，根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2022年12月15日，我國(guó)地產(chǎn)海外債仍有533只存量債券，合計(jì)債券余額1776.94億美元。其中，有523.98億美元將于2023年到期，占比近三成。

但是在這些房地產(chǎn)外債集中到期的時(shí)候，美聯(lián)儲(chǔ)卻持續(xù)加息，結(jié)果導(dǎo)致人民幣兌美元的匯率下降，于是國(guó)內(nèi)房企的債務(wù)償還成本迅速增加。

我們舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，在2021年的時(shí)候，人民幣兌美元平均匯率是6.45左右，假如當(dāng)時(shí)有開(kāi)發(fā)商在外融資1億美元，期限兩年，年化利率7%，如果匯率保持不變，到期之后開(kāi)發(fā)商連本帶息總共要需要償還7.35億人民幣左右。

然而隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息，人民幣對(duì)美元匯率下降，目前已經(jīng)下跌到7.2左右，這意味著當(dāng)初在外融資的1億美元需要償還1.14億美元，按照當(dāng)前的匯率至少需要償還8.2億人民幣，相當(dāng)一下就多出了8,200萬(wàn)左右的利息。

而最近兩年，開(kāi)發(fā)商本身的經(jīng)營(yíng)情況并不太樂(lè)觀，利潤(rùn)都出現(xiàn)了大幅度的下跌，這時(shí)候外債償還成本又迅速增加，這讓很多企業(yè)的資金鏈都陷入了緊張局面當(dāng)中，甚至出現(xiàn)了很多外債違約。

根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅僅是2022年，我國(guó)就有38家房企旗下的92只海外債發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約，未能按時(shí)兌付本息的違約海外債發(fā)行金額合計(jì)375.51億元。

在房企外債持續(xù)違約的背景之下，我國(guó)整體開(kāi)發(fā)商的信用也逐漸下降，海外發(fā)債渠道越來(lái)越難，又進(jìn)一步加劇了各大開(kāi)發(fā)商的資金壓力。

通過(guò)綜合分析這些事情，可以明顯看出美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)中國(guó)樓市影響確實(shí)是比較大的，這也給了一些外資機(jī)構(gòu)很好的操作機(jī)會(huì)，他們可以先做空賺一筆錢，等一些房企的股價(jià)跌到低谷的時(shí)候再果斷入手。

而按照我目前中國(guó)整體樓市的基本面來(lái)看，未來(lái)樓市肯定會(huì)慢慢復(fù)蘇的，到時(shí)股價(jià)上漲他們又可以收割一筆，雙向收割賺的盆滿缽滿。