開門見山，我發現的公式是：成交=價格+地段+書包資源

一切從幾套法拍房說起……

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從近期成交的法拍房看，價格有優勢的房子，不缺關注，也有人撿漏成功！

比如3月5日，拍品是玫瑰莊園2-2-502、2-2-602及車庫，因為上下打通，無法分割所以一并處置，最后成交價是1716000元。

我們按照一套89.19㎡+另一套89.68㎡，光房子的建筑面積加起來就有178.87㎡，簡單計算成交單價僅9593元/㎡。

這個價格在東湖板塊，別說房子還帶裝修帶家電帶車庫，就是連安置小區恐怕都買不到！但在法拍平臺，不僅買到房子了，而且還支持貸款！

再例如這套碧水云天21-1-1303的房子，建筑面積137.09㎡，評估價還有188萬多，起拍價132萬，最終經歷了70輪競價，成交總價150萬

這套屬于出人意料的結果，畢竟在起拍價基礎上整整溢價了18萬，但算下來的成交單價也才10942元/㎡，考慮到拍品還屬于是黃金樓層，這個成交價也是相當合理了。

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起拍的價格優勢固然是天然的“引流入口”，但結果的產生也會考量更復雜的因素。

上面兩套成交的法拍房，嚴格來說房齡都有了10多年，有的人介意老房子甚至二手的房子，那就天然不會碰。

愚以為，這兩套法拍房最強競爭力不僅僅是價格，更是不可再生的地段優勢和書包資源。

“玫瑰莊園在東湖板塊，地段無需贅述，2023年書包資源是在東湖小學……

碧水云天在主干道城南西路，2023年書包資源是在實驗小學永豐小區……”

而這樣的地段和學校，無疑是平湖人極度認可的。

反過來，還是拿之前遇冷的幾套法拍房做對比，

上回說到歸來重新掛拍的曹橋街道開元悅都的50多套法拍房，最近陸續在拍，從目前已出的結果來看，又又又一次“折戟沉沙”……

雖然曹橋街道也算“平湖市區”，但明眼人都知道，每一年公布的統籌招生范圍可劃不到曹橋，房屋修的再好書包資源就是沒法跟當湖街道的這幾個老小區相比。

再比如上周給大家分析過的紫宸的法拍房，不出意外，果然又上架法拍平臺，二拍起拍價也確實如我估計的定在了107萬，起拍單價已經到了8703元/㎡。

咱先不論結果會如何，這套房子幾經波折，掛了流拍，流拍重掛……價格不可謂不吸引人，但是對很多平湖人來說“硬傷”更加明顯：

房子是在經開區，同樣不在統籌招生范圍內。讀書當然還是可以在世外經開，但不在“共識范圍內的學校”，有些人就天然會介意！

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價格是流量入口，成交得看地段+書包資源這樣的附加值。

這已然成為當下買房的基本公式。

然而法拍房終究還是量少。