文 | 新浪財(cái)經(jīng) 徐苑蕾

57億銷售額！深圳豪宅市場再現(xiàn)“日光盤”，深鐵前海時(shí)代尊府270套千萬豪宅在6小時(shí)內(nèi)被搶購一空，如此盛況讓人們在充滿涼意的深圳樓市中看到了一縷曙光。

作為樓市抗跌的風(fēng)向標(biāo)之一，今年以來，深圳豪宅市場表現(xiàn)可以說是異常焦灼。成交量方面，深圳豪宅在四個(gè)一線城市中跌幅排在首位，且沒能逃過降價(jià)的命運(yùn)，單價(jià)破10萬元的豪宅成交套數(shù)有所減少。

豪宅市場只是深圳樓市的一個(gè)縮影。下半年以來，為了刺激樓市復(fù)蘇，深圳接連祭出認(rèn)房不認(rèn)貸、下降二套房首付比例以及調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等政策組合拳，不少業(yè)主則開啟降價(jià)賣房潮，自9月開始，深圳一二手房成交量均出現(xiàn)回升。

有中介人士透露稱，目前深圳樓市中的投資客已經(jīng)被震蕩出去，剩下的都是剛需和改善需求。但是客戶加杠桿的意愿沒有增加，希望能少貸款就少貸款。“目前成交量已經(jīng)筑底，2024年價(jià)格調(diào)整在所難免，此外是否會逐步推出放松限購、放開限售等政策，值得期待。”

深圳再現(xiàn)“日光盤”

今年9月，深圳千萬級豪宅項(xiàng)目——綠景白石洲和金地環(huán)灣城接連開盤。然而即便新項(xiàng)目價(jià)格與周邊二手房價(jià)格嚴(yán)重倒掛，這兩個(gè)項(xiàng)目去化率只不過6-7成。直至近日深圳豪宅市場再現(xiàn)“日光盤”，人們才在低迷已久的深圳樓市中感受到一絲暖意。

上周末，深鐵前海時(shí)代尊府開啟線上選房，僅僅用了6小時(shí)，270套約189-249㎡的大平層全部售罄，銷售額達(dá)到57.38億元。截至選房當(dāng)日前一晚，該項(xiàng)目的凍資入圍人數(shù)為553批，凍資入圍比例超1：2，相當(dāng)于兩個(gè)人搶一套房，提前鎖定“日光”。

據(jù)了解，前海時(shí)代尊府作為前海時(shí)代系列的三期項(xiàng)目，位于前海CBD桂灣中央，是深鐵集團(tuán)打造的超百萬平方米TOD城市超級綜合體。項(xiàng)目備案均價(jià)約9.9萬元/平方米，最低單價(jià)約8.4萬元/平方米起，套均總價(jià)1850萬元，最便宜的一套1600萬元，最貴的高達(dá)2855萬元。

去年在疫情嚴(yán)重影響之下，深圳樓市“日光盤”有四個(gè)。今年全國樓市高開低走，直至年末，深圳才追上去年自己的“日光”成績。在深鐵前海時(shí)代尊府之前，今年深圳“日光盤”還包括信義金域半山、海德園以及深房光明里。

一位房企人士表示，信義金域半山、海德園均是加推盤，而且有上半年的行情加持，深房光明里則屬于剛需改善，這三個(gè)項(xiàng)目“日光”難度都不算高。因此，深鐵前海時(shí)代尊府能夠?qū)崿F(xiàn)“日光”，對年底深圳樓市的行情來說確實(shí)有一定的提振作用。

根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，前海時(shí)代的政府參考價(jià)為10.71萬元/平方米。而根據(jù)媒體報(bào)道，前海時(shí)代二手房掛牌價(jià)一度高達(dá)18萬元-20萬元/平方米的天價(jià)。撇除地理位置、配套資源等優(yōu)勢，單單是在一二手房的價(jià)差之下，“買到就是賺到”的心理期待自然讓更多買家蜂擁而至。

豪宅賣不動了？

在一個(gè)城市的大盤中，豪宅的成交只能算是鳳毛麟角，但是由于部分樓盤戶型大、總價(jià)高、利差吸引，豪宅市場常被視為樓市的風(fēng)向標(biāo)之一，在市場上行時(shí)反應(yīng)最快，在價(jià)格下行時(shí)則較為抗跌。

實(shí)際上，今年以來，深圳豪宅市場的表現(xiàn)可以說是非常焦灼。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年1-11月，在四個(gè)一線城市中，北京、上海、深圳的千萬級豪宅成交套數(shù)同比均有一定程度的下滑。其中深圳跌幅達(dá)到22.74%，遠(yuǎn)高于北京和上海的0.44%和6.38%。

另一方面，即便是千萬級豪宅，也沒能逃過降價(jià)的命運(yùn)，單價(jià)破10萬元的豪宅成交套數(shù)也在變少。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，最明顯的也是深圳，截至今年12月中旬，單價(jià)破10萬元的豪宅成交套數(shù)僅2604套，同比下降近5成。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)則顯示，11月，深圳房價(jià)排名前十的多個(gè)豪宅片區(qū)掛牌均價(jià)出現(xiàn)下跌。其中，單價(jià)最高的深圳灣片區(qū)掛牌均價(jià)少見地跌破20萬元/平方米。

一位中介機(jī)構(gòu)人士表示，今年不少原本1500萬以上的房源都降到了1000萬，現(xiàn)在2000萬以上的房源中介才會視為豪宅，因?yàn)樵谏钲?000萬-1500萬區(qū)間的房源結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜。

量價(jià)齊跌的情況下，今年11月底，深圳調(diào)整樓市政策，取消了總價(jià)750萬元的“豪宅線”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。以往在深圳核心區(qū)域，小戶型外的房源基本為豪宅，現(xiàn)在大多變?yōu)槠照瑵M5即可免征增值稅及附加稅。

新政推出后，深圳豪宅成交有所好轉(zhuǎn)。深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月一手豪宅共成交375套，環(huán)比上升28.4%。其中，1000萬-2000萬元價(jià)格段成交占比86.7%，上升3.5%。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)也顯示，11月2000萬元及以下的一手豪宅成交占比保持上升態(tài)勢，占比高達(dá)93.1%，較去年同期提升10.4個(gè)百分點(diǎn)。???

業(yè)主開啟降價(jià)賣房潮

豪宅市場的變化實(shí)際上是整個(gè)深圳樓市的行情的一個(gè)縮影。除了調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)之外，此前深圳接連祭出了下調(diào)住房貸款利率、認(rèn)房不認(rèn)貸以及二套房首付比例統(tǒng)一降至40%等政策。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“此輪深圳樓市調(diào)整的幅度在一線城市中是最大的。”

而各種樓市政策的調(diào)整歸根到底還是源于疲弱的成交。據(jù)深圳貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)，今年深圳新房住宅成交套數(shù)約3.8萬套，同比下降8%，二手住宅成交套數(shù)雖然同比增長50%，但依然處于歷史低位。

前述中介人士透露，深圳樓市經(jīng)過2年多的盤整，投資客已經(jīng)被震蕩出去，剩下的都是剛需和改善需求。但是客戶加杠桿的意愿沒有增加，態(tài)度非常保守謹(jǐn)慎，全款比例增多，貸款買二手房的比例降至近年來新低，且平均貸款成數(shù)升高至5成以上，能少貸款就少貸款。

此外今年深圳新房、二手房價(jià)格均下行，價(jià)格倒掛優(yōu)勢削弱，一二手房之間互卷。深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年，深圳新房住宅套均總價(jià)從去年的700萬元降至612萬元，二手住宅總價(jià)中位數(shù)從去年的423萬元降至411萬元。

尤其是今年10月和11月，降價(jià)房源的占比創(chuàng)出新高。“一線城市的業(yè)主再次開啟降價(jià)賣房。”李宇嘉解釋稱，11月深圳二手房成交價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)占比已達(dá)到78%，較10月大幅提升7個(gè)百分點(diǎn)。部分業(yè)主想在短期內(nèi)出貨或者換房，那就得降價(jià)，而且要低于市場價(jià)。

在一系列政策組合拳之下，自9月開始，深圳一二手房成交開始穩(wěn)步攀升，11月，深圳二手住宅成交3133套，創(chuàng)下7個(gè)月以來新高。深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)則顯示，認(rèn)房不認(rèn)貸政策推出后，前后20天簽約量環(huán)比增加60%，二套首付與“豪宅線”調(diào)整后，前后20天簽約量環(huán)比增加30%。

（來源：深圳中原研究中心）

值得注意的是，此輪深圳樓市調(diào)整，僅從降低住房交易成本入手，而并未涉及限購政策。李宇嘉表示，政策小步快跑，沒有一次性到位，為下一步政策調(diào)整預(yù)留了空間。“成交量已經(jīng)筑底，2024年價(jià)格調(diào)整在所難免。”前述中介機(jī)構(gòu)人士則稱，“2024年是否會逐步放松限購條件、放開限售、增值稅5改2、放開公司買房政策等，都是值得期待的。”