一般來說，區域交界的地方，或者飛地都發展得很一般。

畢竟資源都盡可能給自己的親兒子，這種邊邊角角的地方，一般都散養。

但是浦錦就屬于飛地中的奇葩，出身是棄子，奈何一步一個機遇，可以看作過去20年最幸運的板塊之一。

雖然過去漲幅喜人，但是這里至今仍然還是“價值洼地”，只因為潛力還沒有完全釋放。

01

浦江鎮作為閔行在浦東的飛地，地位其實不如浦西部分的親兒子，拿到的資源也不算多。

但是攔不住浦錦一個是老天賞飯吃的地方，先后迎來了三波城市規劃帶來的機遇。

第一個機遇就是2000年代初搞一城九鎮的年代，浦錦作為九鎮之一，規劃打造了意大利風格的小鎮，奠定了浦錦低密度社區的基礎。

隨后，又有萬科，鵬欣，華僑城這些開發商以深耕的姿態做商品房開發，逐步完善了板塊的城市化建設。

實拍浦錦的居民環境

當然，這種遠郊地帶獨立新鎮，在當年開發的時候只有房子，環境是真的好，但是市政配套卻還比較欠缺。

好在隨后，浦錦就迎來了第二波開發機遇，靠著世博的動拆遷快速補充了配套。

8號線的開通拉進了這里和市區的距離，同時配備的還有三甲醫院和學校以及商場。

這讓浦錦成了外環外資源最為優秀的區域之一。

緊接著到了2010年代以后，浦錦的第三波機遇來自前灘的開發。

前灘的建設成功讓市中心的位置南遷，浦錦到caz的距離由一城九鎮時代的20公里，變成了如今的5公里。

當然，南北高架本就讓浦錦去宇宙中心黃浦十分方便，何況不少黃浦動遷過來的居民讓兩個區域之間的老居民之間本就沒什么隔閡。

前灘開發后，浦錦的房價飆升，雖然沒有像唐鎮一樣達到10萬以上，但是價格也來到了8-10萬之間。

憑借著優越的交通條件，優質的社區環境，浦錦成了冉冉升起的新一代中產社區。

02

長者有言：一個人的命運，既離不開自我奮斗，但也要考慮歷史進程。

人生如此，板塊的發展也是如此。

買對房，最重要的是抓住發展的趨勢，迎風而起，趁勢而上，才能最后落袋為安。

浦錦崛起的核心，還是踩準了上海向南發展的大勢。

上海北鄰江海，內河運輸的時代即奠定了蘇州河南岸做城北岸做工，蘇州河南岸是城市中心的格局。

以為核心的格局在上海的版圖中地處東北，再加上傳統的浦東大開發也集中在如今浦東的北部，于是上海便形成了地傾東北的格局。

但是城市發展的太快，向北沒有發展空間，從2010年以后上海就開始逐漸的向南發展。

從城市建設的視角來看，新建永遠比拆除重建容易。

土地資源擺在那里，還能創收，何樂而不為？

從產業發展的邏輯來看，以金融為代表的第三產業如今已經趨于飽和，如今的產業增量行業都是介于二產和三產之間的2.5產業。

而集成電路、新能源、生命醫藥這些行業，發展不僅僅需要CBD的辦公樓，還需要產業發展的載體——廠房+研究中心。

北面沒有空間，向南發展是必然趨勢。

前灘十年就建成，北外灘搞了二十年還不如前灘成熟，和發展趨勢也不無關系。

03

樓市有個普遍觀念，浦錦是前灘的附屬板塊，會用前灘來推理浦錦，其實這不完全正確。

因為前灘并不是一個強產業中心，前灘的產業客戶會有外溢，但是并沒有想象中那么大的帶動作用。

前灘對于浦東南部的意義，更多體現在市中心的南移，而非購買力的轉移。

從現實情況來看，隨著前灘滯銷，周邊的三林、南邊的浦錦反而卻沒有受到太大的影響。

當然，冷是都冷，只是相對景氣罷了。

浦東的最強購買力來源，目前來看還是陸家嘴和張江。

浦東合并南匯后，全面向南發展，張江也在主打科技突破的近幾年迎來了飛躍式發展，成為了樓市的購買力發動機。

但是浦東南部，原來屬于南匯，實在是好房子太少，出現了明顯了供需失衡。

大量的產業客戶想找一片成熟的居住社區，品質好，配套齊全，實在是太稀有。

要是買北蔡、聯洋這些地方房價已經不便宜，御橋、唐鎮也突破了十萬大關，周康又有些城鄉結合部的感覺，環境一邊拿。

唯有浦錦，能讓這批購買力，在交通距離、社區環境、價格上達到一個平衡。

因此，大量預算800-1500萬的產業客群置業在浦錦，這部分購買力才是浦錦真正的底層支撐，是房價堅挺的根本。

而這種產業客群也在源源不斷的改善浦錦的居民結構，我們帶會員去浦錦看房，不少業主都是工作在張江的高學歷高收入群體。

有一個比較明顯的例子就是，浦錦的學區，上師大三附小更名幾年后成為閔行的二梯隊小學，家長的作用功不可沒。

畢竟學區背后最重要的還是學生，家庭對孩子教育的重視，才會有好的成績。

04

除此之外，作為一個近郊別墅區，浦錦還能吸納一批1500-2500萬的別墅客戶。

浦錦的不少老疊墅，單價比高層還要便宜，性價比十分不錯。

同預算，如果去其他區域，大概只能考慮趙巷和美蘭湖之類的別墅區。

不過浦錦的別墅幾乎沒有大花園，也沒有傳統別墅區的國際學校高爾夫球場，畢竟當年的一城九鎮時期的片區定位也不高。

密度低是舒適度高，但是有個問題就是商業難養活。

現在的歡樂頌，曾經的360，進去還是空了很多鋪子。

而浦錦的街邊商鋪，經營情況也不算太好。

05

實際上，作為外環邊的板塊，和同屬閔行的莘莊相比，浦錦其實位置要更優，比鄰黃浦江，鄰近CAZ。

但是浦錦最大的缺點就是中期來看，永遠無法和莘莊一樣，實現快速的城市化。

浦錦邊上，臨江部分都是大量的農業用地，至少十年記這個地方無法啟動開發，浦錦邊上還是有城鄉結合部的既視感。

但是，臨江的土地，大概率也不會荒廢，如果江對面的吳涇真搞了奧運會，浦錦這邊未必不能搞個類似杭州的錢江世紀城。

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