不動產(chǎn)“連環(huán)買賣”中次買受人物權(quán)期待權(quán)的

要件審查

——北京高院判決阮某訴富通公司等案外人

執(zhí)行異議之訴案

裁判要旨

不動產(chǎn)“連環(huán)買賣”的次買受人有權(quán)參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定請求排除執(zhí)行，人民法院應(yīng)綜合前后手買賣合同履行情況進(jìn)行要件審查。

案情

北京市第二中級人民法院在富通公司與洋洲房地產(chǎn)公司等融資租賃糾紛案中，于2018年6月21日查封了洋洲房地產(chǎn)公司開發(fā)的涉案房屋。案外人阮某因故提起本案執(zhí)行異議之訴，請求排除對涉案房屋的執(zhí)行并解除查封。法院經(jīng)審理查明，阮某與案外人李某于2018年5月21日簽訂《房屋買賣合同》，約定以67萬元購買涉案房屋（含附屬設(shè)施裝潢及家具家電），并約定共同去開發(fā)商辦理改名。某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為見證方在合同上加蓋公章，并開具中介費票據(jù)。同日，阮某向李某轉(zhuǎn)賬支付全部購房款并取得收據(jù)。隨后，阮某與開發(fā)商洋洲房地產(chǎn)公司補簽《認(rèn)購協(xié)議》，將落款時間倒簽至李某購房時間即2017年11月17日；洋洲房地產(chǎn)公司為阮某補開了房款收據(jù)。雙方未續(xù)簽正式商品房買賣合同，亦未網(wǎng)簽備案。洋洲房地產(chǎn)公司于2017年11月向李某交付房屋，李某進(jìn)行了裝修，并于2018年5月21日將房屋轉(zhuǎn)移給阮某占有。經(jīng)向北京市規(guī)劃和自然資源委員會調(diào)查核實，因開發(fā)商未辦理竣工驗收手續(xù)，涉案房屋不具備產(chǎn)權(quán)證辦理條件。

裁判

北京市第二中級人民法院審理后認(rèn)為，涉案房屋系洋洲房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)并出售給李某，李某在辦理過戶登記前又“轉(zhuǎn)賣”給阮某，阮某與洋洲房地產(chǎn)公司補簽《認(rèn)購協(xié)議》，實質(zhì)系李某將其與開發(fā)商之間房屋買賣合同項下權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移給阮某。阮某符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條（以下簡稱《規(guī)定》第二十八條）無過錯不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的要件，享有足以排除執(zhí)行的合法權(quán)益。遂判決停止對涉案房屋的執(zhí)行。

宣判后，富通公司不服，提起上訴。北京市高級人民法院審理后認(rèn)為，阮某在涉案房屋被查封前已經(jīng)與洋洲房地產(chǎn)公司簽訂合法有效的書面買賣合同，合法占有房屋并支付了全部價款，且未辦理過戶登記并非買受人自身原因?qū)е隆Ｋ炫袥Q駁回上訴，維持原判。

評析

本案爭議焦點在于房屋“連環(huán)買賣”的次買受人是否符合《規(guī)定》第二十八條關(guān)于無過錯不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的構(gòu)成要件，進(jìn)而享有足以阻卻執(zhí)行的權(quán)益。

1.不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的一般構(gòu)成要件。我國不動產(chǎn)物權(quán)變動采取登記生效原則，買受人辦理登記取得產(chǎn)權(quán)的時間往往滯后于簽約或付款時間，存在過戶前不動產(chǎn)被當(dāng)作出賣人名下責(zé)任財產(chǎn)被強制執(zhí)行的風(fēng)險。針對該問題，《規(guī)定》第二十八條賦予了不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)，并規(guī)定該權(quán)利具有排除金錢債權(quán)執(zhí)行的效力，為其提供了超越債權(quán)規(guī)格的“準(zhǔn)物權(quán)”保護(hù)。據(jù)此條款，不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的構(gòu)成要件有四，即在查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同、在查封前已合法占有不動產(chǎn)、已支付全部或部分價款以及非因買受人自身原因未辦理過戶登記。在典型交易情形下，該條款的適用及要件審查標(biāo)準(zhǔn)相對較為明晰。但實踐中，不動產(chǎn)買受人可能出于各種原因還未辦理過戶就將不動產(chǎn)再次轉(zhuǎn)手，即發(fā)生“連環(huán)買賣”。當(dāng)此情形，次買受人能否享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)，如何進(jìn)行要件審查，值得深究。

2.次買受人可參照《規(guī)定》第二十八條受保護(hù)。有觀點認(rèn)為，次買受人受讓的“二手權(quán)利”系債權(quán)請求權(quán)而非物權(quán)期待權(quán)，且其明知前手買受人無產(chǎn)權(quán)而無視風(fēng)險進(jìn)行交易，不應(yīng)受《規(guī)定》第二十八條保護(hù)。亦有觀點主張，物權(quán)期待權(quán)與特定當(dāng)事人的特定因素相關(guān)聯(lián)，具有明顯身份屬性，不能被次買受人通過受讓合同權(quán)利所承繼。筆者不贊成上述觀點，因為《規(guī)定》第二十八條旨在避免“登記生效原則”所造成的不可歸咎于買受人的制度性固有交易風(fēng)險完全由買受人承擔(dān)，從而損及實質(zhì)公平、交易安全和秩序穩(wěn)定。次買受人在查封前購置占有不動產(chǎn)但未辦理過戶的，其所享有的物權(quán)期待利益，或者承擔(dān)的風(fēng)險，與一般買受人并無二致。故將次買受人納入《規(guī)定》第二十八條保護(hù)范圍之內(nèi)合乎規(guī)范意旨。否則，勢必造成新的問題。假設(shè)前手買受人未轉(zhuǎn)賣或不披露轉(zhuǎn)賣情況，其可以自己名義請求排除執(zhí)行，而其轉(zhuǎn)賣后，次買受人卻不得排除執(zhí)行，必然轉(zhuǎn)而主張解除轉(zhuǎn)售合同并要求前手買受人賠償。此時前手買受人將處于不利境地。況且，轉(zhuǎn)售合同解除后，前手買受人又將回歸“物權(quán)期待權(quán)人”地位，其再以自身權(quán)利請求排除執(zhí)行，仍受《規(guī)定》第二十八條保護(hù)，但徒增各種成本。

3.次買受人物權(quán)期待權(quán)的要件審查。“連環(huán)買賣”中，前后手合同的簽約、付款、交付占有以及法院查封等案件事實要素相互穿插，情況異常復(fù)雜。在要件審查上，應(yīng)進(jìn)行綜合性審查，不能割裂前后手合同之間的密切聯(lián)系。具體而言：在合同要件上，需前后手買賣合同均合法有效，但僅需限定前手買賣合同必須在查封前簽訂。在合法占有要件上，前后手買受人任意一人于查封前已合法占有即為滿足。在付款要件上，審查對象應(yīng)為前手買賣合同的付款情況，即作為被執(zhí)行人的出賣人是否收到價款。即便次買受人已足額支付前手買受人價款，而前手買房人分文未支付出賣人的，物權(quán)期待權(quán)顯然無從談起。在過錯要件上，需同時考察未辦理過戶登記是否系出于前后手買受人自身原因，可歸咎于任意一人的，二者均失去法律破格優(yōu)待之資格。本案中，前后手買賣合同均符合《規(guī)定》第二十八條要件，整體來看亦符合，故次買受人阮某有權(quán)基于物權(quán)期待權(quán)請求排除對涉案房屋的強制執(zhí)行。

本案案號：（2020）京02民初489號，（2021）京民終269號

來源：人民法院報、民商事裁判規(guī)則