某房地產(chǎn)公司將商品房出售給購房者后

未將代收契稅上繳稅務(wù)部門

也未協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記

購房者合法買房卻十年無證

手拿判決書未能執(zhí)行

檢察官如何監(jiān)督化解不動(dòng)產(chǎn)登記難題？

……

“房產(chǎn)證辦下來了，這個(gè)年過得踏實(shí)了。”春節(jié)前，申請人楊某等人再次來到四川省西充縣檢察院對承辦檢察官表示感謝。至此，一起橫跨10余年的不動(dòng)產(chǎn)登記難題，在該院依法監(jiān)督下，經(jīng)多部門協(xié)作配合得以圓滿解決，18名購房者拿到了盼望多年的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

手拿判決書

合法買房卻十年無證

2023年初，楊某等多名購房者來到西充縣檢察院12309服務(wù)中心，向檢察機(jī)關(guān)申請監(jiān)督。他們表示十多年前購買的房產(chǎn)，房款早已付清，卻一直沒能取得房產(chǎn)證。“入住多年的房子一直是‘黑戶’，住著不安心不說，想用房子辦理抵押貸款也不符合條件。”談及房子，楊某等人一肚子苦水。

原來，2012年，南充某房地產(chǎn)公司將西充縣某小區(qū)商品房出售給楊某等購房者，并代收了不動(dòng)產(chǎn)登記契稅。此后，該房地產(chǎn)公司未將代收契稅上繳稅務(wù)部門，也未協(xié)助購房者辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。2021年5月，楊某等人向西充縣法院提起訴訟，請求判決南充某房地產(chǎn)公司為購房戶辦理不動(dòng)產(chǎn)登記并支付違約金。法院判決支持后，該房地產(chǎn)公司仍未主動(dòng)履行協(xié)助義務(wù)，楊某等人遂向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行過程中，西充縣法院向該縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，不動(dòng)產(chǎn)登記中心回復(fù)稱案涉房產(chǎn)不符合不動(dòng)產(chǎn)登記辦理?xiàng)l件而未能執(zhí)行。2022年2月，法院裁定終結(jié)本次執(zhí)行程序。

一波三折

檢察監(jiān)督破解問題堵點(diǎn)

西充縣檢察院民事檢察部門經(jīng)初步核查，確認(rèn)申請人反映情況屬實(shí)，購房者的訴求符合民事檢察監(jiān)督案件受理范圍。同時(shí)，考慮到本案涉及人數(shù)較多，該院成立專案組辦理該系列案件。

“當(dāng)務(wù)之急是要查明不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的原因，排除執(zhí)行障礙。”專案組通過走訪不動(dòng)產(chǎn)登記中心和稅務(wù)部門后查明，因該小區(qū)開發(fā)商前期未向該縣自然資源和規(guī)劃局交納土地增量出讓金，該小區(qū)未能辦理首次登記，且開發(fā)商未將代收契稅上繳給稅務(wù)機(jī)關(guān)，導(dǎo)致購房者無法辦理分戶不動(dòng)產(chǎn)登記。

然而，購房者不知道的是，2022年上半年，該縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心按照“先行辦理、并行完善”的利民原則，已將該案涉小區(qū)納入歷史遺留問題處理范疇，并于同年10月為該小區(qū)辦理了首次登記，只要繳清相關(guān)契稅和提供相關(guān)購房資料，案涉房產(chǎn)就具備辦理不動(dòng)產(chǎn)登記條件。

西充縣檢察院在查清相關(guān)情況后向該縣法院發(fā)出檢察建議，建議恢復(fù)該系列案件的執(zhí)行程序，并加大執(zhí)行力度，督促被執(zhí)行人及時(shí)上繳代收契稅，確保判決內(nèi)容得到有效執(zhí)行。法院采納檢察建議并恢復(fù)了對該系列案件的執(zhí)行。

“這時(shí)我們又面臨第二個(gè)難題，在執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人以‘躲貓貓’的方式逃避執(zhí)行，執(zhí)行再次陷入僵局。”專案組成員表示。隨后，辦案人員積極對接公安機(jī)關(guān)，最終找到了房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人。

“公司因經(jīng)營困難未能繳清相關(guān)費(fèi)用，所以才沒能為購房者辦理房產(chǎn)證。購房者起訴后，公司難以支付判決確定的違約金，我們才躲藏起來，拖延至今。”該公司負(fù)責(zé)人到案后稱。

了解相關(guān)情況后，西充縣檢察院會(huì)同該縣法院召集房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人與購房者召開協(xié)調(diào)會(huì)，針對違約金的履行及協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記問題共同組織雙方進(jìn)行和解。一方面，督促被執(zhí)行人積極履行上繳代收契稅和協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記義務(wù)；另一方面，告知公司負(fù)責(zé)人如仍拒不履行相關(guān)義務(wù)，將會(huì)因妨礙執(zhí)行而被司法處罰。

經(jīng)過充分釋法說理，房地產(chǎn)公司與楊某等購房者達(dá)成和解協(xié)議，購房者同意減免部分違約金，房地產(chǎn)公司承諾積極籌措資金向稅務(wù)部門繳納代收契稅，并主動(dòng)履行協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記義務(wù)。

“誰料到，在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的過程中，又遇到了新的難題。”專案組發(fā)現(xiàn)，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書需提供購房合同原件等購房資料，但由于該房屋購買時(shí)間較久，部分購房者無法提供合同原件，房地產(chǎn)公司又保管不善導(dǎo)致部分資料滅失。專案組遂主動(dòng)聯(lián)系該案原審法官，調(diào)取、復(fù)印訴訟卷宗里的購房合同等資料，提供給縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心。縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心也通過提供復(fù)印件的方式進(jìn)行了容缺辦理，18名購房者最終順利辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

啟動(dòng)類案監(jiān)督

推動(dòng)治理遺留問題

“我們在辦理此系列案件的過程中，也陸續(xù)接到其他樓盤多名購房者反映的類似問題。”西充縣檢察院第二檢察部主任何映岑表示。經(jīng)研判，該院決定依職權(quán)啟動(dòng)類案監(jiān)督程序。

專案組主動(dòng)調(diào)閱全縣不動(dòng)產(chǎn)登記資料后發(fā)現(xiàn)，本地縣域內(nèi)有4個(gè)樓盤也存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收契稅未及時(shí)繳納問題，400余名購房者因此未能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

對此，西充縣檢察院向該縣法院發(fā)出類案監(jiān)督檢察建議，建議法院采取有效措施加大對同類案件的執(zhí)行力度；向稅務(wù)部門發(fā)出社會(huì)治理檢察建議，督促稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)上繳代收契稅，對違規(guī)代收契稅的行為依法予以處罰。同時(shí)，檢察機(jī)關(guān)向當(dāng)?shù)攸h委、政府進(jìn)行專題報(bào)告，建議對相關(guān)問題進(jìn)行全面清理。2023年7月，縣政府牽頭成立處理不動(dòng)產(chǎn)登記遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組，對縣域內(nèi)樓盤稅費(fèi)繳納、不動(dòng)產(chǎn)登記等遺留問題進(jìn)行專項(xiàng)推動(dòng)解決。

“截至目前，稅務(wù)部門已督促開發(fā)商配合購房戶上繳代收契稅405戶，清收稅款160余萬元，全縣350余戶購房者已順利拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，剩余購房戶的證書也正在陸續(xù)辦理中。”何映岑告訴記者。

（檢察日報(bào) 曹穎頻 李敏 陳澤勇 侯鳳）