眾多民營企業在農村通過受讓、租賃集體建設用地建設廠房，投入了大量的資金，但卻無法辦理不動產登記。

而一旦無法取得不動產登記證，就意味著法律上不認可民營企業主合法取得廠房的所有權以及占用土地的使用權，這不但影響了廠房抵押貸款，造成民營企業融資難，而且因為不能確權登記，致使作為民營企業最重要資產的廠房游離于法律保護之外，隨時可能因為各種原因被強拆而無法獲得合理賠償，而造成重大損失。

前面筆者分析了農村租地建廠面臨的各種風險，根本原因是我國的《土地管理法》長期禁止集體土地流轉用于非農建設。

好在法律禁止集體土地流轉終于在2021年1月1日起有了顛覆性的改變，從禁止改為明確允許。而修改后于2021年9月1日起實施的《土地管理法實施條例》對集體土地流轉表現得更加友好，該條例第38條規定“ 國土空間規劃確定為工業、商業等經營性用途，且已依法辦理土地所有權登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人在一定年限內有償使用”。第42條規定“集體經營性建設用地使用者應當按照約定及時支付集體經營性建設用地價款，并依法繳納相關稅費，對集體經營性建設用地使用權以及依法利用集體經營性建設用地建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權，依法申請辦理不動產登記。”

通過綜合對上述法律條文的解讀，我們可以得到兩個明確的信息：一是在農村集體建設用地上的廠房可以辦理不動產登記，而且是直接登記在企業名下，而非登記在農村集體的名下；二是辦理不動產登記需要符合條件。

對于按《土地管理法實施條例》第42條規定，集體建設用地合法流轉，辦理報批后建設的廠房可以直接登記在民營企業名下的觀點，筆者在與土地管理、不動產登記機關負責人探討過程，管理機關有不同意見，認為土地是集體所有，不動產還是要登記在集體經濟組織名下。

筆者認為這樣的理解是不正確的。因為該條款規定不動產登記的對象是“集體經營性建設用地使用權”和土地上“建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權”。經過流轉后的集體土地使用權已經和所有權分離，所有權仍然歸村集體經濟組織所有，而使用權已經歸受讓人所有。這跟國有土地使用權出讓是同樣的道理。而地上的建筑物的投資同樣是企業，而非集體經濟組織。所以，不動產不能登記在集體經濟組織名下，而是應當登記在作為土地使用權、建筑物所有人的民營企業名下。

故此，筆者認為，按照現行法律規定，民營企業租地建廠后獲得不動產登記已經不存在法律障礙。

當然，并不是所有在取得集體建設用地使用權土地上建設的廠房都可以進行不動產登記，因為還有一個“符合條件”問題。

依照《土地管理法實施條例》第39條、40條、41條的規定，集體建設用地使用權的合法出讓，需要符合國土空間規劃條件、用地的規劃條件，開發建設強度、生態環境保護等要求，并在在出讓、出租前不少于十個工作日報市、縣人民政府審查。出讓、出租合同應當載明土地界址、面積、用途、規劃條件、使用期限、交易價款支付、交地時間和開工竣工期限、產業準入和生態環境保護要求，約定提前收回的條件、補償方式、土地使用權屆滿續期和地上建筑物、構筑物等附著物處理方式，以及違約責任和解決爭議的方法等條款，并報市、縣人民政府自然資源主管部門備案。未依法將規劃條件、產業準入和生態環境保護要求納入合同的，合同無效。

如果不符合規劃條件、產業準入和生態環境保護要求，即使支付了出讓金、租金，建設了廠房，依然無法獲得不動產登記。

那么，對于2021年9月1日前已經租地建設的廠房可以獲得不動產登記嗎？

筆者認為，如果符合規劃條件、產業準入和生態環境保護要求，或經過按上述條件整改、接受罰款，補繳稅費等合規手續后，是可以的。

文字有點長，筆者做下總結：

一是集體建設用地建廠可以辦理不動產登記了。這解決了民營企業廠房長期以來“灰色”化、無法抵押融資的難題。有著十分積極的意義。

二是辦理登記需要符合嚴格的條件。按現行法律規定，條件不比受讓國有土地建廠的條件低，意味著今后取合法取得集體建設用地使用權的成本會比以前高不少。

三是對新規實施前已經建成的廠房，必須符合規劃條件、產業準入和生態環境保護要求等條件，或整改后符合上述條件，才能補辦不動產登記。有關這個問題，需要各級政府以解決歷史遺留問題、支持民營經濟發展為出發點，出臺靈活的實施法規、政策，使長期困擾民營企業主和土地管理的廠房合規問題得到徹底解決。