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蘇州取消全面限購已有兩個月。3月28日公布的最新數據顯示，蘇州房屋新開工面積1-2月累計同比大幅增長121.6%，結束連續(xù)兩年的開年同比大幅下跌。此前一日，蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖板塊02號地塊以溢價18.22%、6.5萬元/平方米樓面價成交，創(chuàng)下蘇州和江蘇紀錄。

這是否意味著蘇州房地產市場已經恢復？

如果直觀看成交量，3月以來蘇州房地產市場的表現無疑比春節(jié)所在的2月份要好——成交套數和成交面積環(huán)比都有顯著回升，但是，今年春節(jié)假日是在2月份，與上年春節(jié)落在1月份剛好形成錯位，而春節(jié)假期交易近乎停滯，為盡可能減少數據擾動，界面智庫綜合多個角度來觀察蘇州住宅市場，結果顯示近期成交情況似乎并不樂觀。

對于新建住宅，成交套數和成交面積同比降幅仍在擴大。

• 以當月日均值同比來看，2024年3月，新房成交面積和成交套數為2012年以來歷史同期最低，同比降幅達54%左右，也顯著大于限購取消之前的四個月。
• 以累計同比來看，截至2024年3月31日，成交面積和成交套數同比降幅在50%左右，下降程度顯著大于2023年2月到2024年2月期間的13個月。
• 以工作日成交均值來看，2024年3月份工作日成交均值好于1月及2月春節(jié)收假以來的工作日均值，同比則腰斬，也低于2023年大多數月份（僅高于2023年7月暑期），同樣是2012年以來歷史同期最低值。

對于二手住宅，成交同比下降幅度小于新建住宅，但明顯不及2023年。2023年蘇州二手住宅成交大幅增長，2023年3月末同比增長68%左右、年末同比增長27%。

• 以當月日均值來看，2024年3月，二手住宅成交面積和成交套數同比繼續(xù)下降40%左右，降幅略低于因為春節(jié)與上年錯位而同比顯著下降的2月（降幅為46%）；
• 以累計同比來看，成交面積和成交套數的降幅都在擴大，截至2024年3月31日，降幅已超過23%，比2月末擴大16個百分點；
• 以工作日成交均值來看，2024年3月工作日成交均值雖然好于2月春節(jié)收假后的工作日均值，但同比下降36%左右；低于2023年10月-2024年1月各月，也低于2023年3-6月（2023年夏季，由于高溫日數多、極端性強，二手住宅成交處于淡季）。

蘇州房地產市場供需矛盾仍然較為突出，供給端庫存規(guī)模明顯偏大。

盡管蘇州新房的可售面積和可售套數較峰值已經有明顯回落，但仍然處于較高水平，商品住宅可售套數仍超5.2萬套，可售面積略低于700萬平米，去化周期仍處于歷史高位。根據目前成交數據測算，蘇州新建商品住宅的去化周期為20個月左右。

蘇州二手房市場庫存壓力也比較大。從鏈家平臺數據來看，蘇州掛牌出售的二手房目前最少有17.7萬套，顯著高于其他城市，在同一個平臺上，人口與蘇州相近的西安掛牌量為12.7萬套，人口較蘇州高出900萬的北京掛牌出售的二手房數量為14.6萬套，較蘇州人口多400多萬的深圳掛牌量為4.3萬套。

在需求端，蘇州常住居民在住房購買總量上的增長空間相對有限。

2022年，蘇州居民家庭現住房中自有住房比例已經升至94%，租賃住房比例降至4.7%，居民人均住房建筑面積升至53.1平方米（其中，城市47平米）。十年前，人均住房建筑面積為34.1平方米、居住自有住房比例根據調查數據計算為90%。

蘇州常住人口數雖然還在增長，但增長幅度明顯放緩；蘇州戶籍人口的自然增長率自2005年發(fā)布以來首次在2022年為負值（-0.60‰）；2023年，蘇州的城鎮(zhèn)化率也已升至82.5%。

供需矛盾下，蘇州房地產市場出現了明顯的結構性分化。二手住宅與新建住宅在價格、成交量、成交戶型面積占比上對比鮮明。

從前述成交量數據來看，蘇州二手住宅在成交量上的表現好于新建住宅。其實，2023年1月以來蘇州二手房的成交套數就持續(xù)高于新房，這是2011年有統計以來首次持續(xù)如此長時間。

在價格上，二者走勢剛好相反。新建住宅樣本均價仍在上升通道，2021年以來絕大多數月份環(huán)比正增長；二手房掛牌均價則在下降，2021年以來近一半的月份環(huán)比負增長。需要指出的是，今年2月，新建住宅樣本均價環(huán)比有所下降，是2021年以來唯二下降的月份之一，二手掛牌均價環(huán)比降幅則有所擴大。

蘇州新建住房成交的大戶型占比更高、二手住宅成交的則是小戶型占比更高；與此同時，新建住房中大戶型成交占比還在上升。從中國指數研究院跟蹤的住宅戶型成交面積占比來看，新建住房中，120-144平米的占比最高、100-110平米的占比次之、110-120平米的占比緊隨其后；二手住宅中75平米以下占比最高、75-90平米次之、90-100平米的占比排第三。

新房市場與二手房市場出現分化，已經對政府和企業(yè)行為產生影響，新房的供應持續(xù)向改善型加碼。過去3年，蘇州市在住宅用地出讓市場上，較高容積率的地塊占比越來越低，2021年最高的容積率上限仍達16，2022年只有2.88，2023年進一步降至2.4，2024年已經掛牌的四塊住宅用地中，已經成交的三塊容積率最高為1.5。

蘇州市2024年政府工作報告對住房方面的工作安排，除保障性住房外，從2023年“支持”剛性和改善性住房“需求”，調整為“優(yōu)化”剛性和改善性住房“供給”，明確表示要“建設群眾滿意的品質住房”。

至于前述“新地王”，該地塊本身處于蘇州的所謂頂尖豪宅區(qū)，周邊二手房價格遠高于本次成交樓面價；至于1-2月份蘇州市新開工面積增長大幅回升，除了上年同期本身基數較低，其對房地產開發(fā)投資的拉動也明顯偏弱，1-2月份蘇州房地產開發(fā)投資完成額累計同比增速較上年末和上年初的同比降幅還有所擴大。

不過，利好蘇州房地產市場的因素也在不斷增加。此前持續(xù)推出的各項政策如首付比例調整、購房補貼、交易稅費減免、貸款利率下降、取消限購限售限貸等，會產生一定的疊加效應，再加上蘇州經濟基本面有所改善，就業(yè)和收入預計將得到進一步恢復，也會對當地的房地產市場形成一定支撐。