樂居財經 李禮 11月23日，安信證券發布地產行業研報。

二線城市限購限貸雙放寬，看房人數顯著增長：

九月以來，全國實施“認房不認貸”政策。與此同時，大部分二線城市放寬了首套房的限購要求，縮小限購區域，降低外地人口購房門檻。目前，部分二線城市的首套房首付比例已從30%降到20%，外圍區域基本均已降至20%。這些政策實施后，二線城市房地產市場活躍度顯著提升。國慶期間，對23個城市草根調研樣本顯示，二線城市看房的人同比增加了30%以上，增幅高過一線城市，也高過三四線城市。我們判斷，二線城市工作、生活條件好，居民有一定經濟基礎，買房需求偏剛性，因而在本輪政策放松后，反應最為積極。

二線城市房產市場量升價穩，非中心區尤為明顯：

我們的樣本顯示，二線城市九月總體成交量同比上升20.6%，成交價格環比增長0.4%，情況好于其他級別的城市。尤其在非中心區，成交量同比增長22.6%，價格環比上漲0.7%。結構上看，二線城市非中心區的優質樓盤、次新二手房賣得最好。安信證券認為，二線城市非中心區的需求，來自于三個關鍵因素：人口基數大、地鐵覆蓋廣、房價相對較低。這些因素支撐了購房需求，同時也提高了房產的保值預期。

一線城市房產市場仍有可活躍空間：

根據調研樣本數據顯示，一線城市的二手房買賣目前處于觀望狀態，量穩價跌；但新房買賣表現堅挺，無論是去化率還是價格。這主要得益于三個方面：1）個別優質新樓盤報價比同等條件的二手房便宜，有套利空間；2）“認房不認貸”有利于想要換房的人，在一線城市表現更明顯；3）大眾對一線城市房價的保值預期高。另外，多元線性回歸分析顯示，一線城市房市沒有出現“鈍化”現象，即需要高成交量才能提升價格，市場仍具韌性。若限購限貸政策進一步放寬，一線城市房市將展現更強的彈性。

投資建議：

當前部分投資人對房地產的預期趨于悲觀。然而，從23城草根調研的結果來看，不同類型的城市情況不盡相同。二線城市的景氣已率先恢復。長期來看，隨著抑制因素逐步移除，居民真實的購房需求有望釋放。當前階段，在二線城市布局更多的地產、建材、家居、家電企業，值得優先關注。

風險提示：房產政策變動、調研樣本體量有限不足以反應實際情況、測算假設與實際情況存在偏差。