新盤時時有，今日大不同。

被“用藥過猛的限價政策”壓抑2年多，清一色的非限價盤將于今年下半年集中上市。

不僅如此，有10個新盤還具有“拿地關(guān)注度高”、“地段價值高”、“品牌或產(chǎn)品關(guān)注指數(shù)高”等特點。

這些盤，有望升級南寧房地產(chǎn)品質(zhì)，也將很大程度上影響樓市局勢和南寧房價。

超40新盤，大鬧下半場

2019下半場，新盤勢必集中出動，包括6月前拍賣的新地塊，也包括拿地好久一直等待時機(jī)的老新盤。

原因很簡單，如今限價逐步放開，政策似緊還松。下半年，南寧利好諸多，此時不上市更待何時？

據(jù)小劍不完全統(tǒng)計，新盤非常之多，總量超40個。

下半年可能上市新盤一覽。扒房統(tǒng)計

其中，又以本身就很熱的五象和青秀為主，新盤量分別達(dá)到11和15個。

此外，江南也有8個新盤。本身就熱度偏低的西鄉(xiāng)塘和興寧，新盤則非常少。

值得一提的是，武鳴將有一個重量級新盤出爐，它便是桃李春風(fēng)小鎮(zhèn)。這將是宋衛(wèi)平在南寧的首個純血統(tǒng)樓盤。

但總體來講，五象、青秀還是下半年南寧樓市主陣地，尤其是五象湖、三岸和鳳嶺北板塊，必然是高流量板塊。

3點，讓南寧樓市生變

文章開頭就說過，這些新盤很可能改變南寧樓市局勢，也勢必會影響南寧房價走勢。

首先，非限價盤集中上市。

今年起，南寧土拍取消了限毛坯價，而下半年將是第一批不限價地塊項目集中上市。

比如，同樣是在三岸，新城、彰泰、中國鐵建等盤都是限價的，而龍光天曜、龍湖等新盤則不限價。

盡管，此不限價是相對的，但開發(fā)商自主定價權(quán)畢竟更大了。市場的交給了市場——這是好現(xiàn)象。

其次，毛坯房將更多。

如你所見，毛改精交付，已經(jīng)亂成了一鍋粥。如今不限毛坯價了，利潤可保障，麻煩又少，不少開發(fā)商將會“精改毛”。

這些新盤，特別是毛坯新盤的上市，會對老的毛改精樓盤是一種沖擊，甚至是打擊。

變局正在發(fā)生。

第三，局部板塊房價顯漲。

典型如五象湖、三岸，地價貴過房價的板塊。不說別的，單從成本考慮，地價1.4萬的新盤房價2萬+再自然不過，或?qū)㈦y免帶動附近老盤提價。

以上3點，足以讓南寧樓市從政策、產(chǎn)品、價格上催生變局。

有人歡喜有人發(fā)愁

有人歡喜，自然就有人悲傷。

悲傷的，有那些毛改精交付的樓盤，也有進(jìn)退兩難的部分高價地王樓盤。

對于部分高價地王，拿地時是很風(fēng)光的，產(chǎn)品研發(fā)時往往會犯了難，銷售時若遇調(diào)控收緊則更犯難。

尤其是那些地價過萬的項目，無論是大熱的五象湖，很熱的三岸，還是不溫不火的柳沙。

這3個板塊，上半年拍出了8塊地價1.15萬-1.48萬元/㎡的地塊，不可謂不高。

它們包括龍光天瀛、建發(fā)五象湖項目、新希望五象湖項目、龍湖三岸項目、廣源三岸項目、美的三岸項目、玉桶金三岸項目和陽光城柳沙項目。

地價過萬的項目分布。

據(jù)小劍打探，目前這些項目都處于前期考察、產(chǎn)品研發(fā)階段。

據(jù)說，有的企業(yè)還比較自信，有的企業(yè)內(nèi)心卻很發(fā)愁。

這很正常。地價如此高，成本在那擺著，要想保證哪怕10%的利潤率，售價都會不低。

但要賣高價，憑什么？

地段？鐵學(xué)商？景觀資源？品牌？超強(qiáng)的產(chǎn)品力？如果拿不出像樣的產(chǎn)品來，誰會為之埋單？

要知道，買這類2萬+房子的人，都不是剛需，多見過世面，都極為挑剔。

下半年，將是見證產(chǎn)品力的時刻。地王們，到你們發(fā)揮的時刻了。

值得一看的10大新盤

超40個樓盤中，小劍為大家梳理了10大值得期待的純新盤。

這10大新盤，不是隨隨便便就能入選的。它們必須滿足3個標(biāo)準(zhǔn)：1、拿地關(guān)注度高；2、區(qū)位地段或配套夠硬；3、品牌、產(chǎn)品有亮點，有望升級南寧房地產(chǎn)品質(zhì)。

具體是哪10個新盤呢？它們上榜的理由又是什么呢？以下為你一一點評。

萬科臻山悅

位置：東盟商務(wù)區(qū)合作路

產(chǎn)品：40畝、1.8的容積率，主推精裝大平層產(chǎn)品，總共僅150套房源。

上榜理由：1、商務(wù)區(qū)的地段，近青山的景觀資源；2、自帶萬科里，不少商家已簽約進(jìn)駐，以比較高端的品牌為主；3、預(yù)計售價超3萬元/㎡，趕超華潤幸福里。

萬科臻山悅園林。

小劍點評：此為萬科在南寧真正意義的高端盤，精裝和園林都比較高級，房價將領(lǐng)銜商務(wù)區(qū)及南寧市場。不過，據(jù)說不少房源已經(jīng)被內(nèi)定。

位置：江南區(qū)原西園飯店

產(chǎn)品：總規(guī)模190畝，容積率3.97，首期主推115-225㎡產(chǎn)品。

上榜理由：1、南寧國賓館的歷史人文價值；2、原生態(tài)園林的保留升級，一線江景資源；3、華潤的品牌，略低于幸福里又高于中山府的定位。

西園悅府沙盤。

小劍點評：江南最值得期待，也最有歷史價值的樓盤。售樓部及園林示范區(qū)已開放許久，去看過，挺不錯，但亦有欠缺。問題是該如何定價，政府能批，又能被市場接受？

龍光天瀛

位置：五象湖平樂大道與鳳凰路交匯處

產(chǎn)品：162畝，容積率3.0，預(yù)計打造高層版高端產(chǎn)品，是精裝還是毛坯目前未定。

上榜理由：1、南寧迄今為止地價最高的項目；2、五象湖核心區(qū)位，高等級鐵學(xué)商，四小+十四中雙學(xué)區(qū)，2/3號線雙地鐵，附近3公里內(nèi)大型商業(yè)體云集；3、龍光在南寧打造的最高端項目。

龍光天瀛所處位置。扒房制圖

小劍點評：地價最貴，能不能做出最好的房子？業(yè)界大眾都很期待。老實講，看完同屬天系的龍光天曜，并沒有驚艷，天瀛會怎樣呢？

建發(fā)五象湖項目

位置：靠近龍光天瀛（參見上圖）

產(chǎn)品：152.5畝，容積率僅2.72，建筑高度在80米以內(nèi)，注定是建發(fā)在南寧的代表作。

上榜理由：1、地價1.4萬+，僅次于龍光天瀛；2、地段、配套同龍光天瀛；3、將是建發(fā)在南寧的品牌代表作。

小劍點評：看過建發(fā)璽院，在沙井能做成那樣，挺難得。在全國，建發(fā)確實做出了很多業(yè)界認(rèn)可的高端盤，產(chǎn)品力優(yōu)秀。相比鄰居新希望，個人認(rèn)為，建發(fā)更值得期待。

龍湖三岸項目

位置：三岸板塊邕江邊

產(chǎn)品：41畝，容積率僅1.8，建筑限高后排45米，沿江第一排限高24米，預(yù)計為別墅+洋房的產(chǎn)品規(guī)劃。

龍湖地塊位置示意。

上榜理由：1、三岸地價最高的項目；2、三岸眾地塊中，它指標(biāo)最優(yōu)（龍光天曜臨江，但商業(yè)性質(zhì)產(chǎn)品多）；3、高端龍湖在南寧的真正高端盤，有望碾壓現(xiàn)有南寧別墅盤。

小劍點評：叁仟悅代表不了龍湖，此項目或許可以看到龍湖的真功力。如果三岸眾多高價地塊中評選一個最值得期待的，必是龍湖。

陽光城柳沙項目

位置：柳沙路南面

產(chǎn)品：55畝，容積率3.5，建筑限高80米，預(yù)計為20多層的高層產(chǎn)品。

陽光城地塊位置示意。

上榜理由：1、柳沙最貴的地；2、配套成熟，區(qū)域宜居指數(shù)較高；3、可能是陽光城在南寧最好的項目。

小劍點評：地塊在柳沙的位置不算優(yōu)質(zhì)，不及華發(fā)國賓壹號，更不及保利君悅灣，本身限制條件也不少。對陽光城，是個不小的挑戰(zhàn)。

榮和東站城市廣場

位置：鳳嶺北東站附近

產(chǎn)品：總占地174畝，總建面60萬㎡，鳳嶺北新盤中少有的大地塊，產(chǎn)品涵蓋住宅、公寓、大型mall、主題商業(yè)街、星級酒店等。其中，包含42㎡LOFT、105-125㎡精裝三至四房。

榮和東站城市廣場位置。

上榜理由：1、鳳嶺北難得的大地塊；2、榮和的升級轉(zhuǎn)型之作；3、南寧首個TOD大盤，集結(jié)地鐵高鐵雙鐵交通優(yōu)勢。

小劍點評：TOD模式指以公共交通為導(dǎo)向的綜合發(fā)展模式，這在大城市早已不新鮮，但在南寧還是挺新鮮的，就看榮和怎么玩。

世茂金科博翠江山

位置：龍崗東江灣路

產(chǎn)品：總規(guī)模116畝，具有一線江景和低容積率的優(yōu)勢，打造高端“博翠系”產(chǎn)品。

福州世茂云上鼓嶺。

上榜理由：1、地價達(dá)7000元/㎡左右，龍崗地價領(lǐng)軍者；2、具有邕江、靈龜山雙重景觀優(yōu)勢；3、品質(zhì)型房企世茂與金科合作開發(fā)。

小劍點評：龍崗西很熱鬧，也該輪到龍崗東了。世茂、金科合力，再造博翠系，有望提升龍崗居住品質(zhì)。

盛邦濱江府

位置：蟠龍片區(qū)瀾灣九里旁

產(chǎn)品：73畝，容積率僅2.5，建筑高度僅60米，預(yù)計打造為濱江高端產(chǎn)品。

盛邦濱江府圍擋廣告。

上榜理由：1、蟠龍片區(qū)，五象核心地段，未來配套檔次高；2、直面邕江及濱江公園，對望青秀山，景觀資源十分難得；3、本土企業(yè)盛邦的標(biāo)桿之作。

小劍點評：蟠龍濱江板塊是難得的宜居高地，可惜早期很多項目做的太差。盛邦雖為本土中型企業(yè)，但產(chǎn)品力尤其是戶型設(shè)計較出眾，有望打造成蟠龍濱江優(yōu)質(zhì)社區(qū)。

南寧桃李春風(fēng)小鎮(zhèn)

位置：南寧市武鳴區(qū)

產(chǎn)品：預(yù)計為小面積別墅產(chǎn)品，類杭州桃李春風(fēng)。

發(fā)布會現(xiàn)場圖。

上榜理由：1、宋衛(wèi)平與桃李春風(fēng)，均是地產(chǎn)界的金字招牌；2、藍(lán)城首入南寧之作；3、相比蟠龍板塊，綠城代建的春江明月，此桃李春風(fēng)血統(tǒng)更純粹。

小劍點評：桃李春風(fēng)的加入，會讓武鳴更熱鬧嗎？不管熱不熱，南寧小鎮(zhèn)類項目的競爭一定是更激烈了。（來源：扒房）