本文來自微信公眾號“空間秘探”（ID:MESPACE007），作者：李荇。

前不久，深圳市規劃和自然資源局公開征求《深圳市規劃標準與準則》局部修訂意見，其中剔除了“商務公寓”的表述。至此，近年來長期遇冷的深圳商務公寓或將正式進入“存量時代”。這個最早誕生于1998年的細分公寓品類，甚至有可能逐漸退出歷史舞臺。從一度被視為投資風向標的存在，到未來投資屬性褪色日漸住宅化的變異，商務公寓還有沒有投資前景？未來將會如何演變？本文略作探討。

PART 01

“住宅化”發展，絕版商務公寓更香了？

對于眼下的存量商務公寓而言，驚一時，喜一時，可能是其心態變化的最佳寫照了。因為就在修訂意見發布之前的十幾天，深圳市住建局明確允許新建和已建成的商務公寓使用燃氣管道，賦予了其居住的屬性，有助于去化周期的縮短。

因此，在學位和管理費高企的問題仍未解決的情況下，在業內人士看來，政策的利好效應會影響短期內商務公寓市場會有一波上行行情。加上“商務公寓”或將退出歷史舞臺的雙重作用，“絕版”2字占據了深圳部分商務公寓品牌方營銷廣告的標題，或許會有一波投資客選擇商務公寓。但是也有知名房企營銷總經理在接受《中國經營報》采訪中直言，總體上市場的影響不會太大。

因為商務公寓產品的“住宅化”，不是一簇燃氣可以點燃的。它賴以生存的土地性質一般是二類居住用地、商住用地或商業用地，而非住宅用地。另外公寓在轉讓時需要5年自持、交納營業稅、土地增值稅、個稅等高于普通住宅的交易成本，這對于剛需住戶而言是一個難以忽視的缺點。可見，無論是燃氣、管理費甚至是學位的配套，都難以掩蓋商務公寓與普通住宅之間的差異。

而深圳當前做的努力，其關鍵在于提升商務公寓的住宅功能。畢竟公寓在價格方面還是存在顯著優勢的，能夠滿足部分擇業觀念不同的新生消費群體的需求。據《南方都市報》統計，近年來為了實現“住宅化”這一目標，深圳開始了曲曲折折的探索過程。

>> 2018年7月31日，深圳發布“731新政”：商務公寓5年限售；新供用地禁售商務公寓，一律只租不售且不得改變用途。

>> 2019年11月21日，深圳市住建局表示，取消此前出臺的商務公寓“只租不售”限制。

>> 2020年7月31日，深圳市住建局表示，全市范圍內停止審批新的商務公寓。

>> 2021年2月21日，深圳市住建局表示，符合條件的商務公寓和配套宿舍可以申請開通燃氣。

不僅如此，去年7月31日，深圳住建局還鼓勵已批商務公寓項目轉為可售性人才房。不難看出，深圳在逐步增加商務公寓的住宅功能，從規劃層面減少商業用地比例，增加居住及配套用地比例，無一不是在提升商務公寓的宜居體驗。

絕版公寓+住宅化，投資前景會不會更香？現在下結論過早，但是從住宅功能的增加以及徹底關上商務公寓進入市場的入口來看，商務公寓目前的存在對于深圳的房地產市場是一個不小的困擾。畢竟，在此之前，官方對待公寓住宅化的態度大多是打壓，而現在態度的轉變，或許是出于對當地整體房地產市場發展的綜合考量。

PART 02

商務公寓40年“變形記”

究竟為何而調整？據中國城市經濟專家委員會副主任宋丁分析，去年深圳公寓產品積壓嚴重，但與此同時住宅產品卻極度稀缺，整個市場呈現出嚴重的矛盾。深圳作出讓商務公寓退出歷史舞臺的決定，其主要目的是大力調整產品結構。另一方面，住宅化轉變的官方承認，也能滿足部分無購房資格的剛需客戶擇業的需求。

所以，這個最早誕生于1992年的房地產產品，歷經了外銷房、寫字樓、高端住宅、商住兩用的幾次“變異”之后，有了一個不盡圓滿的結局。好在之前商務公寓憑借著2次“變異”，一度被視為房地產行業中的“性價比之王”，也曾擁有過屬于自己的高光時刻。

/首次變異：介于標準寫字樓和公寓之間的“變種”

上世紀80-90年代，為了滿足京津滬等各大城市逐漸增多的外國人，一些住宅項目開始轉為外銷房。1992年面世的金寶花園，讓外銷公寓的說法被正式使用。最初由于這類產品大多是精裝修，而且價格較高，因此公寓逐漸演變成高端產品的代名詞。

到了1998年，因為北京寫字樓與住宅的價格差異逐漸拉開，因此可以按揭貸款的寫字樓住宅項目需求空間迅速增長。久而久之，作為介于標準寫字樓和公寓之間的“變種”——商務公寓正式誕生。這類產品以公寓立項，實際肩負的是寫字樓的功能。北京的建外SOHO就是商務公寓的代表作。這一次“變異”，讓商務公寓在2000年進入了快速發展階段。

/二次變異：介于酒店和公寓之間的“變種”

經過了幾年的發展，商務公寓的產品形態日漸成熟，提升了外觀、配套、服務，并出現在越來越多城市的CBD區域。在商務公寓大領風騷之際，酒店式服務公寓的概念悄然興起。

國內最早的服務式公寓出現于1998年，隨著雅詩閣等服務式公寓品牌的進入，一些海外資本企業高級管理層開始將居所更換為服務式公寓。因為服務式公寓對他們提供精準高端的服務，很多海外高管，甚至把服務式公寓稱為“中國之家”。至此，商務公寓完成了第二次“變革”，介于酒店和公寓之間的“變種”，提供酒店式服務以及公寓式管理。通過服務客戶，提高酒店式公寓的附加值。

前兩次的變異讓商務公寓實現了價值的提升，而伴隨著這一次變異卻成了退出歷史舞臺的信號。不僅如此，商務公寓的存在，對于目前的深圳房地產市場而言已然成為了一種負擔。“浪費寶貴的土地資源”、“擾亂市場秩序”…這是業內人士對它的市場表現的評價。從相關行業數據來看，這樣的指責是有理可依的。

據相關數據統計，從2018年以來，每年深圳公寓的供應量達到成交量的2倍。以2020年為例，批售公寓24910套，成交量僅11735套。反觀深圳一手住宅，2020年批售53177套，成交45384套。不僅如此，兩類產品的去化周期對比同樣鮮明。據中原數據顯示，截至2020年12月底，深圳商務公寓存量可售套數24118套，去化周期高達23個月，而新房住宅存量去化時間僅8個月。公寓的巨額存量積壓與住宅產品的稀缺，讓整個市場呈現出嚴重的矛盾。不難看出，商務公寓退出市場，是市場和時代共同作用的結果。

PART 03

從辦公到旅宿，沒有商務公寓做不了的生意

盡管，商務公寓即將退出市場，但是其在房地產投資板塊所作出的貢獻是不容忽視的。除去基本的投資增值之外，尤其是它與不同產業之間鏈接而產生的聯動效應，如辦公、旅宿行業等等更值得一提。畢竟，曾幾何時，商務公寓對這些新空間產品而言，無異于一處避風港的存在。

/SOHO類辦公空間的誕生地

在聯合辦公等產品出現之前，商務公寓曾一度成為中小型公司的創立基地。商務公寓早期的主要作用是商務辦公區配套，一般處于城市核心地段及商務中心區。其具有居住功能，也可注冊辦公，服務的主要群體是商務人士，為其提供 “短期住宿”。而隨著SOHO族的逐步增長以及“大眾創新 萬眾創業”的創業風潮下，2019年全國個體工商戶激增至8261萬戶，而SOHO族更是直接超過500萬。如此龐大的市場需求，加上商務公寓相比起寫字樓更具優勢的性價比以及兼具辦公與居住的復合功能，SOHO類辦公空間應運而生。

不過，隨著越來越多的創業空間及園區的出現，商務公寓的辦公屬性近年來逐漸黯淡并被忽視，而這也是前幾年深圳對商務公寓功能“糾偏”的主要原因。

/城市民宿的“秘密基地”

商務公寓的另一個重要功能是居住。在投資者眼里，公寓功能之所以強大，宜住是關鍵之一。但真正從居住層面來考慮，公寓的舒適度并不算太高。因為商務公寓有著4個影響舒適度的因素：其一是一般不通燃氣，做飯只能用電，對于一些對廚房要求高的住客而言并不友好；其二是個別衛生間等設計也會與住宅不同，可能會沒有窗戶，容易造成空間潮濕；其三是水電收費標準為商用，高于民用價格，個別物業費還會高于住宅標準；其四是公寓一般是一梯多戶，而且隔音效果與住宅相比不算好。

因此，商務公寓并不適合長期居住，但是因為其往往擁有良好的區位優勢，例如位于城市核心板塊，鄰近景區或是CBD，方便游覽與購物。所以，商務公寓對于在小區生存維艱的城市民宿而言，是一個更友善的“秘密基地”。打開Airbnb，居身于商務公寓的短租房源比比皆是。不同于被小區視為“野蠻生長者”的存在，商務公寓獨門獨戶的設計以及一室一廳的戶型，對于需要更多安靜和私密的城市民宿而言，無異于如虎添翼。

當然，上述兩類產品之外，商務公寓還做過其他的“生意”，如私房烘焙工作室、瑜伽普拉提工作室等小型創意類空間產品。看起來，商務公寓與諸多商業形態適配度較高，“沒什么生意做不了”。

PART 04

商務公寓“謝幕”，公寓市場還值得投資嗎？

不過，即便擁有諸多空間產品投資的可能性，商務公寓將要“謝幕”卻是個不爭的事實。原因諸多，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，取消商務公寓，不僅給居住用地騰出了寶貴的空間，更杜絕了商辦打著實體的幌子搞住宅地產開發。商務公寓介于商辦和居住物業之間，導致其打著公寓的幌子搞類住宅，擾亂了供應體系，而且誕生了一大批違法建筑，實體空間房地產化，同時還出現了消防安全隱患。”

不過，商務公寓之外，還有更為廣闊的公寓市場，其中一些極具發展前景的細分市場，值得資本和市場的更多關注。

/服務式公寓，回歸居住本質

年初，寶格麗和一眾奢侈品入場了服務式公寓，這一品類憑借著入住周期長且出租率穩定，投資回報率高等優點被諸多房企和運營商所青睞，一直處于“悶聲發大財”的狀態。尤其是疫情期間，服務式公寓得益于長期住客的需求，成為住宿行業中較穩定的資產類別。這樣優異的市場表現，讓全球最大的資產管理機構之一黑石集團，于第三季度收購上海香溢花城4號樓（公寓），將其改造為服務式公寓。

不僅如此，有散售潛力的公寓項目也受到投資者的青睞。據仲量聯行報告，今年年初宣布的北京輝盛閣國際公寓、上海徐匯盛捷服務式公寓和上海新天地輝盛坊服務式公寓的交易都證明了這個趨勢。

/定制化辦公，回歸辦公本質

如前文所提及的私家烘焙工作室以及瑜伽普拉提等健身空間甚至是一些網紅的直播間，在商務公寓中所占的比重已經有所提升。商務公寓的辦公屬性可以有更好的演繹，可以針對中小型企業的需求推出定制化的辦公空間。而這也是近幾年不少聯合辦公企業專注的方向，如WeWork的個性化上門定制及運營 (Powered by We)，氪空間的 ”氪星智造“，Distrii辦伴的全辦智造模式以及COHESION目林的All in one大中型企業“一站式”智能辦公空間解決方案等。

一旦這類定制化辦公空間能夠集聚，那么所帶來的集群效應甚至能夠帶動所在區域相關產業鏈的形成。曾孕育出東方通信、阿里巴巴、浙大網新、信雅達、海康威視等十幾家上市公司的杭州文三路，就是產業基礎，高校、科研機構的聚集效應之下的利好效應見證者。

空間秘探調研發現，商務公寓之所以要退出歷史舞臺，一方面是其不限購、不限貸、不占購房資格的“三不”投資特征給市場帶來的房地產投機泡沫；另一方面是居住&辦公反復不明的屬性，不便于對產品品質的監管。但是，作為即將“絕版”的空間產品而言，它的投資潛力是不容忽視的，服務式公寓和定制化辦公僅是商務式公寓發展的兩種方向。不過，商務公寓的未來之路究竟在哪，隨著房產新政的不斷出爐，不確定因素也在加大，更多的可能只能留給市場來作答！