“花了兩個(gè)月，跑了四趟房產(chǎn)交易中心，只是為了將房產(chǎn)證上母親的名字去掉。為何這么費(fèi)勁？”來自長(zhǎng)寧區(qū)的朱先生近日撥打了12345市民服務(wù)熱線，反映他與兩個(gè)親兄弟以及八旬老母親共同擁有一套動(dòng)遷房房產(chǎn)，母親希望在“還能走得動(dòng)”的情況下，把房子自己份額的產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與給兒子們。沒曾想辦理過程比他們想像得繁瑣得多：由于無法獲悉清晰的辦理步驟，連累年邁的母親多次前往房產(chǎn)交易中心，且反復(fù)影印了30多張的紙質(zhì)材料。朱先生呼吁：“現(xiàn)在都提倡‘最多跑一次’改革，可我辦點(diǎn)事怎么還那么費(fèi)勁呢？”

要去掉房產(chǎn)證上的一個(gè)名字，確實(shí)需要花這么多精力嗎？其中涉及到哪些關(guān)鍵步驟？解放日?qǐng)?bào)·上觀新聞?dòng)浾呗?lián)系了朱先生進(jìn)一步了解情況，并請(qǐng)地產(chǎn)領(lǐng)域法律專家做了釋疑。

2018年11月中旬，朱先生預(yù)約了房產(chǎn)證信息變更辦理，三兄弟陪同母親一起前往長(zhǎng)寧區(qū)房地產(chǎn)交易中心，房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人、共有權(quán)人全部到場(chǎng)。

排隊(duì)輪到他們辦理時(shí)，工作人員要求兄弟三人證明親屬關(guān)系，需要提供原始戶口簿和身份證，再到戶籍地所在的公安機(jī)關(guān)去公證。可朱先生兄弟三人30多年前就和母親分了家，獨(dú)自成立了家庭，原始戶口簿早就沒了。一下子很難拿出所需要的材料。此時(shí)，另外一位工作人員出面，告知朱先生可以選擇房屋買賣形式去掉名字，這樣的話就無需提供親屬證明。

工作人員告訴他們，第一步，要將其舊版綠色封皮的房地產(chǎn)權(quán)證書，更換成紅色封皮的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；領(lǐng)證后再簽署一份房屋買賣合同。

過了20來天，他們第二次來到長(zhǎng)寧區(qū)房產(chǎn)中心，領(lǐng)到了紅色的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，這份產(chǎn)證上面有兄弟三人和母親的名字。工作人員告訴他們：如果要走買賣方式，需要讓母親將其所占的房屋產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)移給兄弟三人中的一位。三兄弟與母親一起溝通后，確定產(chǎn)權(quán)份額劃分是：兄弟三人每人占33%，母親占1%；母親1%的所有權(quán)份額，以21646元的價(jià)格計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)，“賣給”他們當(dāng)中的一位。兄弟三人商議后決定分給大哥。工作人員又告訴他們，房產(chǎn)份額的接受方需要提交結(jié)婚證和配偶身份證；若離異，要提供離婚證，沒證則不能辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)。“大哥離婚都30多年了，當(dāng)時(shí)哪講究，到哪里去找‘前妻’補(bǔ)辦？”最后，兄弟們決定把這部分份額轉(zhuǎn)移給朱先生。由于當(dāng)天來不及趕回家去準(zhǔn)備材料，原本移交的30多頁影印材料只能作廢。

過了幾天，朱先生兄弟三人陪著腿腳不好的母親第三次前往長(zhǎng)寧區(qū)房產(chǎn)交易中心，將重新影印的材料遞交給工作人員。此時(shí)，又被告知需要轉(zhuǎn)讓人——也就是朱先生母親手寫一份“承諾書”，同意將自己份額的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給兒子。朱先生的母親除了會(huì)寫自己的名字外，“大字不識(shí)一個(gè)”，這讓母親犯了難。朱先生當(dāng)場(chǎng)建議，能否以錄制視頻的方式代替。但工作人員沒有接受，而是請(qǐng)朱先生“代寫”承諾書，讓母親簽字。在朱先生看來，母親看不懂承諾書上的內(nèi)容，“代寫”做法并不嚴(yán)謹(jǐn)。

2019年1月8日，在歷時(shí)近兩個(gè)月后，朱先生代表家人，第四次前往房產(chǎn)交易中心，終于領(lǐng)回了只有兄弟三人名字的房產(chǎn)證。朱先生直言費(fèi)勁，他呼吁，有關(guān)部門能不能讓相應(yīng)流程設(shè)計(jì)得更便捷和規(guī)范一些。

【律師說法】近親屬之間以買賣形式的“贈(zèng)與”，更為快捷

就朱先生的疑慮，解放日?qǐng)?bào)·上觀新聞?dòng)浾咦稍兞朔康禺a(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)律師范曉杭。她告訴記者：去掉房產(chǎn)證上產(chǎn)權(quán)人名字的方法，通常是通過贈(zèng)予、買賣或者繼承獲得的方式給予更改。

一、贈(zèng)與方式

開始時(shí)，朱先生母親希望把房產(chǎn)份額贈(zèng)與三兄弟，這也是很多老百姓心目中首選的方法。而按照《合同法》和《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)贈(zèng)與合同的生效是以辦理變更登記為條件。由此可見，房產(chǎn)贈(zèng)與的完成一定要以變更過戶才生效。那么怎么變更呢？

1、直接去柜臺(tái)辦理，目前各區(qū)登記中心不再需要公證處公證文書就可直接辦理。

2、贈(zèng)受雙方及所有產(chǎn)權(quán)共有人必須到場(chǎng)（所以有貸款的房子基本辦理不了）。

3、辦理時(shí)帶好身份證、房產(chǎn)證和戶口簿。戶口簿無法體現(xiàn)親屬關(guān)系時(shí)，需帶出生證明、獨(dú)身子女證等能證明父母親屬關(guān)系的證件。若沒有，可以到公證處做親屬關(guān)系公證。

4、贈(zèng)與人必須具有完全民事行為能力。

二、買賣方式

買賣雙方需要同時(shí)到不動(dòng)產(chǎn)交易中心，簽訂買賣合同，辦理過戶手續(xù)，這就是房產(chǎn)交易中心建議朱先生他們采用的方法。母親把房產(chǎn)份額“賣”給其中一個(gè)兒子，接受份額的兒子本身也是也該房產(chǎn)的共有人，同時(shí)也無其他房產(chǎn)，不受限購影響，這是最快捷最省錢的方法。目前實(shí)踐中，近親屬之間以買賣形式的“贈(zèng)與”越來越多，這種形式一般只需完稅，并無實(shí)際房款的交付。當(dāng)然，在這個(gè)過程中如果雙方能自行寫個(gè)內(nèi)部協(xié)議會(huì)更為完備。如果老人不會(huì)寫字，可在現(xiàn)場(chǎng)由工作人員協(xié)助指導(dǎo)完成。

三、遺產(chǎn)獲得的方式

被繼承人過世后，其遺產(chǎn)由繼承人繼承的，名字就可以去掉。盡管繼承本身不涉及稅費(fèi)，但是很多人在這個(gè)過程中有個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)，就是以為只要所有繼承人一起去不動(dòng)產(chǎn)交易中心辦理即可。但在實(shí)際辦理過程中很難證明“所有繼承人”，所以還是需要法院或者公證處的確權(quán)文書方可辦理。

現(xiàn)在具體看一看不同房屋類型交易需要支付的契稅：

此外其他費(fèi)用還有——

工本印花稅支付方：買方一般為5元/本；

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)支付方：買方辦理產(chǎn)權(quán)證的費(fèi)用，為80元/套。

個(gè)人所得稅：滿五年且是唯一一套住宅免收；未滿五年，差額×20%或者總價(jià)×2%

在目前稅制下，贈(zèng)與和繼承獲得的房產(chǎn)在再次出售時(shí)，只有滿五唯一住房可以免征個(gè)人所得稅，其他情況都要征收與原值之間差額的20%的稅，所以相比于買賣方式會(huì)相對(duì)高昂。出于對(duì)老人的保護(hù)，范律師也提醒欲轉(zhuǎn)讓份額的老人們，一旦變更登記完成，房子就不再是老人自己的了，是否要轉(zhuǎn)讓份額，一定事先想清楚。

【記者手記】打破信息壁壘，更方便群眾辦事

無論是朱先生的親歷還是范律師的釋疑，都說明要去掉房產(chǎn)證上的名字的確有相應(yīng)的流程。譬如贈(zèng)與方式需證明親屬關(guān)系，可能會(huì)涉及公證；如果選擇買賣就要簽訂買賣合同、辦理過戶手續(xù)、分配產(chǎn)權(quán)份額，隨之還要提供一系列憑證材料。其中還涉及到不同情況的稅費(fèi)計(jì)算和限購政策等影響。而這些內(nèi)容，普通老百姓一般都不甚了解。因此，為方便群眾辦事，信息公開、充分告知顯得尤為重要。

然而要得知這些信息并不容易，記者撥打了十多次上海房地產(chǎn)交易中心熱線電話“962269”，一直處于座席全忙狀態(tài)；相關(guān)網(wǎng)站上也找不到詳細(xì)的流程公告。對(duì)于辦事群眾來說，無法事先得知辦理事項(xiàng)，只能一趟一趟跑，自然會(huì)有頗多怨言。究其原因，可能還是相關(guān)職能部門服務(wù)意識(shí)欠缺。而這既需要進(jìn)一步改進(jìn)工作作風(fēng)，更需要加強(qiáng)協(xié)同合作，打破部門與部門間的“壁壘”，釋放“信息孤島”，讓百姓只跑一次就能辦成事！

欄目主編：褚覺美 文字編輯：褚覺美 題圖來源：視覺中國(guó) 圖片編輯：笪曦