前些日子重慶調(diào)整了房產(chǎn)稅試點政策引發(fā)熱議，那什么是房產(chǎn)稅？房產(chǎn)稅征收范圍是什么？跟我們普通百姓有關(guān)系么？以疑促學(xué)，學(xué)以解惑，我們一起學(xué)習(xí)房產(chǎn)稅相關(guān)內(nèi)容。

這一節(jié)我們一起學(xué)習(xí)房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，從房產(chǎn)稅最基本的法規(guī)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》來看，房產(chǎn)稅條例和其他稅種的條例不同，之前學(xué)習(xí)過的其他稅種條例會對該稅種的納稅義務(wù)發(fā)生時間作為該稅種政策的基本要素表述清楚，房產(chǎn)稅條例沒有對房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間進行明確表述，而且國務(wù)院相關(guān)部門沒有出臺房產(chǎn)稅實施細(xì)則對納稅義務(wù)發(fā)生時間進行補充規(guī)定，從網(wǎng)上搜索資料來看，相關(guān)省市分別就條例出臺了本省市的實施細(xì)則，由于房產(chǎn)稅條例對各省在房產(chǎn)原值減除比例、減免稅、納稅期限等方面給予了較大自主確定的權(quán)限，因此各省市制定的實施細(xì)則不盡相同。對于房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，只能從財稅文件中找到相關(guān)規(guī)定，比較零散，下面我們分房產(chǎn)取得的形式一起進行學(xué)習(xí)。

一、新建房屋房產(chǎn)稅納稅義務(wù)

根據(jù)《財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字〔1986〕8號）文件的規(guī)定：

（一）納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。

學(xué)習(xí)筆記:什么是自建，如何確定建成的時點，個人理解自建是具備建筑施工資質(zhì)的市場主體自己施工建設(shè)，對于建成的時點，這個時點的確定相對比較麻煩，有人理解是建設(shè)完成并取得房產(chǎn)證的時間，在現(xiàn)實情況中，很多房產(chǎn)建設(shè)完成并投入使用，在會計上已經(jīng)按照固定資產(chǎn)進行核算了，也未能取得房產(chǎn)證，如果按照取得房產(chǎn)證的時點作為建成時點，這個納稅義務(wù)發(fā)生時間就無限期的延后，房產(chǎn)稅是對經(jīng)營使用的房產(chǎn)征收的一個稅種，而房產(chǎn)證只是用來證明房產(chǎn)所屬權(quán)的一個憑證，在現(xiàn)實情況中，房產(chǎn)所屬權(quán)限很明確的情況下，不一定有房產(chǎn)證，也可能會使用法院的判決書或者相應(yīng)有資質(zhì)機構(gòu)的證明來確定房產(chǎn)的所屬權(quán)，因此對于建成的時點把握，個人理解可以按會計賬面確認(rèn)固定資產(chǎn)時點、驗收時點以及實際投入使用時點三者中孰早時點進行把握，更為合理并且容易操作。

· （二）納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

學(xué)習(xí)筆記：委托施工企業(yè)建設(shè)，也就是說業(yè)主方擁有土地使用權(quán)，并進行了房產(chǎn)建設(shè)立項，然后請有施工資質(zhì)的單位進行施工建設(shè)，建設(shè)完成后由業(yè)主方辦理房產(chǎn)的相關(guān)產(chǎn)權(quán)所屬證明，從文件規(guī)定來看，這種委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋征收房產(chǎn)稅是從辦理驗收手續(xù)次月起，個人理解這個的時點確認(rèn)是比較合理的，與上述自建房屋相關(guān)情況相同，房產(chǎn)投入使用時間和房產(chǎn)權(quán)屬證明取得時間兩者在現(xiàn)實情況中相差較大，為了避免稅務(wù)機關(guān)和企業(yè)之間的爭議，所以這里政策規(guī)定的是按照竣工驗收時點的次月開始發(fā)生房產(chǎn)稅納稅義務(wù)，特殊情況下，如果在沒有完成驗收的情形下，房產(chǎn)已經(jīng)投入使用或者出租出借給外單位使用的政策又進行了進一步補充規(guī)定。但是如果在驗收之前已實際使用或者出租出借等給外部單位實際使用時，則按實際使用時點或者出租出借時點的次月開始發(fā)生房產(chǎn)稅納稅義務(wù)。

二、外購房屋房產(chǎn)稅納稅義務(wù)

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）文件的規(guī)定：

（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

學(xué)習(xí)筆記：個人理解，房產(chǎn)稅對于購置新建商品房的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以房屋交付使用為時間節(jié)點，相比較于房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為時間節(jié)點，更容易把握和操作，在現(xiàn)實情況當(dāng)中，房屋已經(jīng)交付使用，但對于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移也就是辦理房產(chǎn)權(quán)屬證明要相對滯后許多，使得稅務(wù)機關(guān)和納稅人對納稅義務(wù)發(fā)生時間有較多的認(rèn)識不一致，而交付使用要相對好操作，房屋交付使用指的是房企向購房人轉(zhuǎn)移占有新建商品房的時點，至于購房者是否將新建商品房實際投入使用，與是否繳納房產(chǎn)稅無關(guān)，不能簡單理解交付使用指的是購房者實際使用，更多的應(yīng)該關(guān)注建房者將商品房交付給購房者這個時間節(jié)點。

（二）購置存量房，自辦理房屋權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

學(xué)習(xí)筆記：個人理解，對于購置存量房的房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，又回到了產(chǎn)權(quán)變更的時間，還是在說，是現(xiàn)實過程中這種產(chǎn)權(quán)變更是滯后于交付使用的，一般情況下購房者購置存量房，肯定是想進行產(chǎn)權(quán)變更為先，占有產(chǎn)權(quán)，或者說把產(chǎn)權(quán)變更為自己名下才是最安心的，在現(xiàn)實中的情況是多種多樣的，有可能由于各種的原因造成產(chǎn)權(quán)暫時無法變更，但房產(chǎn)已交付使用，這時的房產(chǎn)稅應(yīng)該由購房者承擔(dān)還是由原房主承擔(dān)？原房主將鑰匙交給新的購房者或者說新的購房者已經(jīng)適用房屋算不算房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移？都會產(chǎn)生的爭議。

（三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

學(xué)習(xí)筆記：出租出借個人理解實際也是經(jīng)營的一種方式，固定資產(chǎn)用于自己生產(chǎn)經(jīng)營和出借給他人使用都屬于經(jīng)營，因此確定納稅義務(wù)發(fā)生時間的原則都是一致的，就是交付使用的次月，也就是交付出租出借房產(chǎn)之次月。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）文件的規(guī)定：鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

學(xué)習(xí)筆記： 房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的房屋通常是指作為企業(yè)“固定資產(chǎn)”科目核算的不動產(chǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)將作為“存貨”核算不征收房產(chǎn)稅的房屋，轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時候，也就是將建造的商品房變?yōu)樽杂谩⒊鲎饣虺鲎獾仁褂脿顟B(tài)時，需按規(guī)定征收房產(chǎn)稅，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅。

（五）融資租入房屋

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2009〕128號）文件的規(guī)定：融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

學(xué)習(xí)筆記：融資租賃相當(dāng)于抵押貸款，租賃標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)雖然屬于出租方，一般情況下合同會約定在租賃期滿后會轉(zhuǎn)移到承租方，因此房產(chǎn)稅應(yīng)該由承租方承擔(dān)。

（六）企業(yè)接收建筑施工企業(yè)各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋的，從接收的次月起，依照規(guī)定計征房產(chǎn)稅。

凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

（七）企業(yè)因房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算截止到房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

（八）納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營， 從生產(chǎn)經(jīng)營之月起， 繳納房產(chǎn)稅；

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